Corriere della Sera, 13 aprile 2026
La risposta di Amsterdam al caro-affitti europeo
Mente parla, Ruben si ferma per salutare, lo conoscono tutti nel quartiere. Lo incontriamo a Spaarndammerbuurt, una delle aree storiche dell’edilizia sociale di Amsterdam, che qui chiamano social housing. In questi vicoli, un tempo dominati da case popolari costruite agli inizi del Novecento, la gentrificazione è arrivata senza cancellare del tutto l’anima originaria. Ruben vive con moglie e figlio in una social house in fondo alla strada, che paga poco più di 600 euro al mese. Il canone prima era più basso, ma il suo stipendio che si è alzato ha fatto salire anche l’affitto: «Sono 35 anni che stiamo qui, si sta bene anche se le case private costano moltissimo e hanno fatto alzare i prezzi di tutto il quartiere».
Con Vienna, Amsterdam è un esempio di come la crisi abitativa che ha investito l’Europa se non può essere fermata, può essere contenuta. Il costo medio di un’abitazione nei Paesi Bassi si aggira intorno ai 450 mila euro, una cifra che supera di molto la capacità d’acquisto di gran parte delle famiglie. Nel settore privato, gli affitti sono saliti in modo vertiginoso e una stanza singola in una casa condivisa può arrivare a 950 euro al mese. Anche il social housing – case in affitto gestite dalle cooperative – non è immune dalla crisi, con liste d’attesa fino a dieci anni.
Eppure, rispetto ad altre città europee, Amsterdam conserva una tenuta che altrove non si vede. A spiegarcelo è Mark Boekwicht, rappresentante della città in Europa e consulente strategico del sindaco sugli alloggi. «Il punto di forza è una tradizione urbanistica e politica che per decenni ha tenuto insieme sviluppo e inclusione. Ogni grande progetto edilizio segue ancora la regola del 40-40-20: il 40% degli alloggi è destinato al social housing, un altro 40 alle fasce medie e il restante 20 al mercato libero. È un equilibrio che, per oltre mezzo secolo, ha generato una città più mista, meno segregata e più capace di assorbire gli urti della crisi».
Questa impostazione affonda le radici in una cultura del welfare molto antica. Nei primi decenni del Novecento, Amsterdam era una città povera, caratterizzata da una forte presenza operaia e da forme di autorganizzazione dal basso. I lavoratori fondarono corporazioni e strutture cooperative per costruire e gestire direttamente le case, controllando i costi e garantendo un alloggio dignitoso per tutti. Dopo la Seconda guerra mondiale, l’edilizia cooperativa è diventata non soltanto uno strumento abitativo, ma un meccanismo di coesione sociale. Oggi circa il 40 per cento delle abitazioni della città rientra in questo regime. Case gestite da associazioni non profit che applicano canoni moderati, criteri di accesso legati al reddito e una convivenza tra ceti diversi nello stesso complesso e spesso nello stesso quartiere.
Boekwicht aggiunge anche una chiave quasi simbolica alla storia della città: l’acqua. «In Olanda l’acqua è sempre stata un nemico comune – spiega —. Il Paese vive in gran parte sotto il livello del mare e, per sopravvivere, ha dovuto imparare a collaborare». È una lettura romantica, ma anche molto concreta: la tenuta del sistema olandese nasce da una lunga disciplina collettiva, e da istituzioni che hanno scelto di pensare alla casa non solo come proprietà, ma come infrastruttura sociale.
E la municipalità resta l’architrave dell’intero sistema. Negli uffici del Comune, Stijl van der Muelen, responsabile delle politiche abitative, ci spiega che oggi operano in città sei grandi e tre piccole società di edilizia sociale, tutte senza scopo di lucro, monitorate dal governo centrale. Sono loro a costruire, gestire e affittare gli alloggi, che non possono essere venduti. I canoni sono fissati entro limiti stabiliti dallo Stato e restano proporzionati al reddito delle famiglie, ma la regola è che dopo la morte, le case non si trasmettono ai figli ma tornano nel circuito delle liste di assegnazione. Che, anche ad Amsterdam, sono lunghe e per molte persone scoraggianti. Il Comune, come i suoi cittadini, riconosce però che negli ultimi anni il governo centrale ha mostrato meno attenzione al social housing e il risultato sono meno alloggi in affitto. Accanto al social housing tradizionale, Amsterdam sperimenta anche modelli coabitativi privati. Nel quartiere di Vrijburcht, su un’isola artificiale, c’è un complesso che unisce case private, spazi di lavoro e servizi sociali, tra cui un asilo nido, un teatro, una serra e appartamenti destinati a persone con disabilità. John Vlug, architetto paesaggista in pensione e fondatore, racconta questa esperienza come il tentativo di costruire una città più a misura d’uomo. Nel 2000, il Comune lanciò un bando, il gruppo lo vinse e in sei anni nacque un complesso residenziale che funziona come una piccola città nella città, aperta anche al quartiere circostante. Dice Vlug: «Qui non va tutto bene, ma il sistema casa funziona abbastanza perché la città ha continuato a destinare una quota alta degli alloggi al social housing, ha mantenuto un forte intervento pubblico e ha costruito quartieri dove, almeno sulla carta, i ceti diversi restano mescolati».