Avvenire, 1 aprile 2026
Contratti di affitto brevi e prezzi da record
Ogni anno, a Milano, decine di migliaia di persone firmano un contratto d’affitto. La città non è mai stata così cara, né così richiesta: 84.500 nuove stipule nel solo 2025, il 13,8% in più rispetto all’anno precedente. Contratti sempre più brevi e flessibili: il contratto ordinario, il 4 anni + 4, sta sparendo. È una delle istantanee che emerge dal rapporto La casa in locazione in Italia e in Europa, presentato da Scenari Immobiliari e Abitare Co. al Forum Locazione 2026, un’analisi che tratta il mercato degli affitti come un settore industriale a tutti gli effetti, con le sue filiere, i suoi rendimenti, le sue contraddizioni. Nel 2025 sono stati stipulati in Italia oltre 1,33 milioni di nuovi contratti di locazione (+4,4% rispetto al 2024), per un monte canoni nazionale che ha superato i 50 miliardi di euro annui, ai quali si aggiungono altri 6,5 miliardi generati dalle locazioni brevi. Il canone medio mensile si attesta attorno ai 655 euro. Ma dietro la vitalità del mercato c’è un dato che il rapporto non nasconde: questa crescita «è alimentata principalmente dalle crescenti difficoltà delle famiglie nell’accesso all’acquisto, rendendo l’affitto per molti l’unica opzione possibile». Non è una scelta, per milioni di italiani. È una resa.
Il contratto di locazione ordinario a canone libero copre ormai meno del 30% delle nuove stipule: dieci anni fa era al 60%. Al suo posto avanzano forme più corte e più flessibili: i transitori, i concordati, i contratti per studenti. Questi ultimi hanno vissuto una crescita senza precedenti: a Milano i contratti agevolati per studenti sono quasi raddoppiati rispetto al 2023 (+108%), a Bologna è +51%. Come ha sottolineato la direttrice generale di Scenari Immobiliari, Francesca Zirnstein, «è necessario distinguere chiaramente tra i segmenti che possono funzionare come un vero mercato, con rischi e rendimenti compatibili per il capitale privato, e quegli ambiti che devono essere riconosciuti come welfare abitativo sotto la responsabilità delle istituzioni». Il problema è che questa flessibilità ha un prezzo. I canoni medi nazionali sono cresciuti del 5,15% nel 2025. Chi non se lo può permettere si accontenta di meno o si allontana dalla città, spesso definitivamente.
Con i canoni ormai a 200 euro al metro quadro annuo (+10% sull’anno precedente), Milano la città è la più cara d’Italia e alimenta una domanda che l’offerta non riesce a soddisfare. Il risultato è quella pressione centrifuga che i sociologi chiamano gentrificazione e che gli inquilini chiamano semplicemente sfratto di mercato. Roma si attesta sopra i 155 euro al metro quadro annuo. Bologna e Napoli crescono entrambe del 16%: la prima a 140 euro al metro quadro, la seconda a 120. A Bologna il processo è particolarmente visibile. La doppia vocazione della città, turistica e universitaria, ha innescato una criticità strutturale: l’aumento dei canoni non è stato accompagnato da un’espansione dell’offerta disponibile, rendendo difficile l’accesso al centro per gli studenti e spingendo le famiglie residenti verso i quartieri periferici. I contratti brevi per studenti e le locazioni turistiche su piattaforme come Airbnb cannibalizzano lo stock residenziale stabile. Il caso più interessante, però, è Genova. La città ligure registra il balzo più significativo del decennio, superando per la prima volta i 115 euro al metro quadro con un incremento vicino al 30% nell’arco di dieci anni. Il fenomeno è legato alla rigenerazione urbana in corso: i canoni più alti non si trovano nel centro storico, ma nelle zone semicentrali rinnovate.
Sullo sfondo, il contesto europeo amplifica queste tendenze. Il settore living ha raggiunto nel 2025 un volume di investimenti di 55 miliardi di euro, con una crescita del 18,5%. Il Regno Unito ha raddoppiato i volumi del 2024, superando i 28 miliardi; la Germania si attesta a 9,7 miliardi. Come ha osservato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, «l’Europa si avvia a diventare sempre più un continente di inquilini». Il continente sconta un deficit strutturale di 650mila unità abitative annue rispetto alla domanda reale, per un fabbisogno aggiuntivo di investimenti stimato in 150 miliardi di euro l’anno.
Le proposte avanzate da Scenari Immobiliari e Abitare Co. – un sistema nazionale di monitoraggio dei canoni, incentivi per riportare sul mercato gli immobili sfitti, promozione del Build-to-Rent, nuovi modelli contrattuali flessibili – richiedono, come ha detto il ceo di Abitare Co., Giuseppe Crupi, «un nuovo patto tra pubblico e privato. Una visione che favorisca gli investimenti, acceleri i processi e consenta di ampliare l’offerta abitativa di qualità per tutte le classi sociali». Detto altrimenti: il mercato da solo non si aggiusta. E il contratto d’affitto, sempre più breve e sempre più caro, è ormai l’indicatore più immediato delle dinamiche che stanno ridefinendo domanda e offerta nell’accesso alla casa.