Cinquantamila.it La storia raccontata da Giorgio Dell'Arti

Risale a pochi giorni fa la notizia della vendita per 52,5 milioni di euro del Palazzo delle Cinque Giornate in via Bigli. Il prezzo a metro quadrato è di circa 22mila euro, un valore che appare molto elevato se si considerano le dimensioni dell’edificio; inoltre sicuramente sarà necessaria una profonda ristrutturazione molto impegnativa dal punto di vista finanziario e con tutti i limiti derivanti dal vincolo storico dell’immobile. In realtà, il prezzo a metro quadrato pagato è in linea con i valori top del Quadrilatero e delle zone di pregio di Milano. E se si guarda alle richieste per le residenze «uniche» si arriva in Monte Napoleone e dintorni a 38.700 euro mentre tra Cordusio e San Babila si superano i 30 mila. La casa in vendita di prezzo più alto è offerta a 23,7 milioni di euro.
Questi ultimi dati sono dovuti all’aggiornamento semestrale dell’Osservatorio sul mercato delle residenze di pregio a Milano curato da Tirelli & Partners. Naturalmente, stiamo parlando di cifre che riguardano unità immobiliari computabili sulle dita di due mani o poco più; il valore medio dei prezzi richiesti se mettiamo nel conto anche le case al piano terra o quelle completamente da ristrutturare sono molto più bassi: si va dai 13.907 euro del Quadrilatero ai 9.162 del Centro storico, con Brera, Magenta e corso Venezia appena sopra i 10mila euro. I prezzi medi a cui si sono chiuse le trattative su base annua sono saliti solo dello 0,5%.

Il mercato del lusso è estremamente polarizzato: gli immobili di grande dimensione e realmente esclusivi si vendono con il passaparola, ma gli altri rischiano di restare sul mercato anche anni. Ci sarebbe però una sorta di presa di coscienza da parte di chi vorrebbe vendere: spiega infatti il report che i tempi medi di vendita si sono leggermente ridotti, attestandosi a 7 mesi mentre lo sconto tra il prezzo inizialmente richiesto e quello finale effettivo è ulteriormente aumentato, raggiungendo l’8,6% (un incremento dello 0,5% nel semestre, del 1,4% su base annua). La causa è attribuibile alla maggiore disponibilità dei proprietari ad accettare offerte inferiori al richiesto, soprattutto per le proprietà sul mercato da molto tempo o per quelle con prezzi iniziali giudicati non realistici dalla domanda. «Anche il tempo medio di giacenza degli immobili invenduti – scrivono gli estensori dello studio – diminuisce, scendendo sotto i 26 mesi. Nonostante la riduzione, questo livello rimane molto alto, suggerendo ai proprietari la necessità di prendere decisioni definitive: o togliere la proprietà dal mercato o accettare un taglio significativo del prezzo».
Il mercato degli immobili ultra esclusivi, quelli da sei milioni di euro in su, è ancora appannaggio degli stranieri e anche il palazzo di via Bigli del resto è stato acquistato da un investitore brasiliano. Però il picco della domanda, che si era registrata tra la metà del 2024 e la metà del 2025 in concomitanza con l’abolizione del regime «Res non dom» britannico, ora appare superato e va inoltre considerato che il rialzo della flat tax dapprima a 200.000 e dal gennaio 2026 a 300.000 euro probabilmente da ora in avanti avrà un effetto frenante sul numero delle richieste perché altri Paesi sono diventati più convenienti rispetto all’Italia. Si potrà osservare che 300 mila euro sono una goccia per chi ha redditi a sette zeri sui quali, se prodotti all’estero, non pagare altre tasse. C’è però un piccolo problema: gli straricchi in genere sono anche molto attenti al soldo. Lo studio suggerisce questo effetto negativo potrebbe essere compensato dall’impatto sulla visibilità dell’Italia e della città di Milano in particolare derivante dai Giochi Olimpici invernali. Una sorta di replica dell’effetto Expo, anche se qualche dubbio, aggiungiamo noi, è lecito, perché Milano aveva cambiato volto immediatamente prima dell’Expo, mentre le opere lasciate in città dai Giochi non sono paragonabili, a meno che non si vogliano confrontare le architetture avveniristiche CityLife e Porta Nuova da un lato e quella un po’ nostalgica della Ddr del Villaggio Olimpico dall’altro. Inoltre nel 2015 Milano si stava appena riprendendo dal calo di transazioni e prezzi, oggi è invece a rischio di bolla.
Tornando ai numeri del report, sta diminuendo la disponibilità di immobili di pregio in locazione ma anche la domanda è abbastanza contenuta e i canoni sono saliti in un anno di circa l’1%. Le richieste per residenze di pregio toccano i 546 euro al metro quadrato per anno nel Quadrilatero. ovvero circa 9000 euro al mese per 200 metri e stanno sopra i 400 euro per metro quadrato all’anno a Brera. I canoni per le residenze più esclusive sfiorano i 1.100 euro a metro quadrato anno nel Quadrilatero. Per quanto possano sembrare cifre astronomiche sono in realtà molto più convenienti se rapportate ai prezzi di acquisto rispetto a quelli dei bilocali di periferia. Nelle aree top si paga un affitto annuo inferiore al 4%, mentre la media cittadina si attesta al 5% e quella delle zone meno pregiate supera il 6%.
Infine, il rapporto segnala le tre più rilevanti transazioni effettuate nel semestre. Al primo posto un appartamento con terrazzo in ottimo stato passato di mano a 8,3 milioni in zona Venezia, sono 350 metri quadrati, ognuno dei quali è costato 23.429 euro. 400 metri quadrati sono stati venduti a 7,5 milioni (18.250 euro al metro) in zona Magenta. È un attico con posto auto. Infine 7,3 milioni per 320 metri quadrati (22.8113 euro al metro) per un altro attico fuori dalla Ztl non meglio identificata dal report. Le possibilità però sono solo due: a quel prezzo o è a Porta Nuova o a CityLife.

GINO PAGLIUCA