Cinquantamila.it La storia raccontata da Giorgio Dell'Arti

Nel dibattito sull’aumento dei prezzi delle case e degli affitti, Milano e Roma continuano a occupare il centro della scena. Ma le prospettive per il 2026 indicano che la crescita non riguarderà solo le grandi metropoli. Secondo le stime di Immobiliare.it, l’anno prossimo gli aumenti più marcati delle compravendite sono attesi anche in diverse città di dimensioni mediopiccole, soprattutto nel Nord Italia. In testa alla classifica c’è Firenze, dove i prezzi sono previsti in crescita del 6,8% e supereranno la soglia dei 5 mila euro al metro quadro, seguita da Catania (+6,6%) e Verona (+6,4%). Anche Bologna registra un rincaro significativo, con un aumento medio stimato di circa 223 euro al metro quadro. Sul fronte degli affitti, invece, a guidare gli aumenti non sono le città tradizionalmente più care: Bari è attesa a +9,3%, davanti a Torino (+8,5%) e Palermo (+6,8%). Il tutto mentre i redditi restano sostanzialmente fermi: oggi in Italia circa il 12% degli under 34 è costretto a destinare oltre il 30% del proprio reddito alla casa, una quota più che tripla rispetto a quella degli over 65. L’aumento dei prezzi non riguarda solo città a forte attrattività turistica o universitaria, ma anche territori dove la pressione abitativa è strettamente legata al lavoro. È il caso di province come Prato, Bergamo e Brescia: qui l’offerta abitativa limitata e l’aumento dei canoni rischiano di diventare un freno alla mobilità dei lavoratori, soprattutto giovani.
L’ultimo rapporto della Direzione Strategie Settoriali e Impatto di Cassa Depositi e Prestiti sottolinea come i prezzi elevati degli affitti e la scarsità di alloggi incidano direttamente sulla competitività dei territori. Non si tratta solo di una questione di disagio sociale, ma di un problema strutturale per le imprese e i servizi locali, che faticano ad attrarre e trattenere personale. Bolzano, in particolare, emerge come uno dei casi più critici nel rapporto tra costo dell’abitazione e capacità reddituale dei lavoratori, collocandosi ai vertici di un indice che misura il fabbisogno di alloggi per lavoratori (Ifal), costruito sulla base dell’accessibilità abitativa e della domanda di lavoratori extra-provinciali. Secondo Cdp, le prime quindici province individuate da questo indicatore concentrano oltre un terzo del Pil e dell’export. Accanto alle grandi città compaiono quindi realtà medio-piccole, spesso caratterizzate da un tessuto produttivo solido e da bassi tassi di disoccupazione, ma anche da mercati immobiliari rigidi e poco elastici. In questi contesti, la casa diventa una variabile decisiva: senza un’offerta adeguata di alloggi in affitto, la crescita economica rischia di rallentare.
Il peso dei canoni sui redditi aiuta a spiegare la portata del fenomeno. In media, in Italia l’affitto assorbe circa il 35% delle retribuzioni, ma nelle aree più dinamiche la quota sale sensibilmente. A Milano l’incidenza arriva al 76%, a Roma al 65%, considerando un appartamento di 60 metri quadrati. Anche dove i prezzi assoluti sono più bassi rispetto alle metropoli, l’aumento degli affitti può risultare altrettanto penalizzante, perché si innesta su salari più contenuti e su un’offerta abitativa meno ampia. A fine 2023 circa il 9% della popolazione dell’Unione europea spendeva oltre il 40% del reddito per l’abitazione. Tra il 2019 e il 2023 i prezzi delle case sono cresciuti del 23% e gli affitti dell’8%, mentre i salari reali sono diminuiti del 3%. In Italia questa pressione si somma a una debolezza strutturale: gli alloggi a canone calmierato rappresentano solo il 2,4% dello stock abitativo, contro una media europea dell’8%. In questo contesto che Cdp individua nel cosiddetto “service housing” una possibile risposta: abitazioni in locazione a prezzi inferiori a quelli di mercato, destinate ai lavoratori e pensate come strumento per sostenere la mobilità territoriale. L’obiettivo non è intervenire solo nelle grandi città, ma proprio in quei territori dove il lavoro cresce più velocemente della capacità abitativa, creando un disallineamento sempre più evidente.
Compravendite salite del 9,2% nei primi 9 mesi del 2025
L’Ufficio studi Tecnocasa ha analizzato i dati diramati dall’Agenzia delle Entrate sui primi nove mesi del 2025. In Italia sono state compravendute 548.288 abitazioni, con un aumento del 9,2% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso. Situazione abbastanza simile se si guarda solo al terzo trimestre del 2025, con un aumento dell’8,5% delle compravendite a livello nazionale. Nei primi nove mesi dell’anno, tra le grandi città italiane, spiccano gli aumenti di Verona (+12,9%) e Torino (+10,0%). L’unica città che segnala un calo delle compravendite è Firenze (-2,2%).
L’analisi riferita soltanto al terzo trimestre evidenzia, rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, una crescita in quasi tutte le città.

COSTANZA OLIVA