la Repubblica, 18 dicembre 2025
Quei 18mila b&b senza clienti: “Occupati meno di 60 notti”. E le case tornano sul mercato
A Roma il turismo riempie le strade, le piazze, i monumenti. Ma non le case. Dietro le facciate dei palazzi, spesso nei quartieri più centrali e appetibili per chi viaggia, c’è un esercito silenzioso di appartamenti e stanze per bed & breakfast che, almeno sulla carta, dovrebbero accogliere visitatori da tutto il mondo e che invece restano chiusi, con le luci spente e le serrande abbassate per mesi.
Sono 18.869 (il 55,7% del totale) gli immobili destinati agli affitti brevi presenti sulla principale piattaforma del settore, Airbnb, che risultano quasi sempre vuoti: annunci che negli ultimi sei mesi non hanno mai ricevuto una recensione oppure che, nell’arco di un intero anno, sono stati affittati per meno di 60 notti. Un numero enorme, che racconta una città trasformata dal turismo ma anche segnata da un utilizzo selvaggio del patrimonio abitativo dei privati. Si tratta di case sottratte al mercato degli affitti a lungo termine, strappate alla possibilità di ospitare famiglie, studenti, lavoratori, e parcheggiate in una sorta di limbo immobiliare. Un paradosso che pesa come un macigno in una città dove trovare una casa in affitto è diventato sempre più difficile e costoso – secondo il centro studi di Immobiliare.it entro la fine del 2026 i canoni per le locazioni aumenteranno del 4,2% e i prezzi al metro quadro saliranno a 19 euro al metro quadrato – e dove l’emergenza abitativa continua a crescere.
A fotografare questa situazione sono i dati di Inside Airbnb, aggiornati di recente, quasi alla chiusura dell’Anno Santo, un periodo che ha rappresentare un boom senza precedenti per il settore turistico: due mesi fa i pellegrini che da inizio 2025 avevano attraversato la Porta Santa erano già 30milioni.In totale, a Roma, gli annunci sulla piattaforma – tra appartamenti interi e singole stanze – sono 33.855. Ma di questi, quelli effettivamente utilizzati con una certa continuità per accogliere i turisti sono 14.986 (il 44,3%). Tutti gli altri restano ai margini o magari vengono concessi in nero, lontano da controlli e regolamenti. Ed è proprio a partire da questo dato che il racconto degli affitti brevi perde definitivamente l’aura del grande affare. Perché se è vero che chi è riuscito ad affittare in maniera continuativa – in media per 170 notti l’anno – ha incassato circa 159 euro al giorno, arrivando a un guadagno annuo di 27.267 euro, è altrettanto vero che questa è una condizione riservata a una minoranza.
Se infatti il calcolo viene esteso all’intero bacino dei 33.855 appartamenti e stanze singole presenti su Airbnb, la media delle notti prenotate scende a sole 84 l’anno – meno di tre mesi, per capirci – con un guadagno che si ferma a circa 13.645 euro. Una cifra che, per molti proprietari, soprattutto per chi ha sostenuto costi per ristrutturare e adeguare l’immobile all’accoglienza turistica, non consente nemmeno di rientrare dell’investimento iniziale.
E mentre l’avvocatura capitolina, i tecnici dei dipartimenti Urbanistica, Patrimonio e Turismo, insieme ai professori della Sapienza, studiano una stretta normativa per provare a frenare la proliferazione dei bed & breakfast – a Roma si stima la presenza di oltre 40mila strutture extra-alberghiere, incluse quelle su Airbnb — i principali portali immobiliari raccontano una tendenza che nei prossimi mesi potrebbe cambiare il volto del mercato: molte case finora destinate agli affitti brevi stanno tornando sul mercato degli affitti a lungo termine, ma a canoni decisamente più alti.
Una dinamica che, se da un lato aumenta l’offerta di immobili disponibili, dall’altro rende ancora più difficile per famiglie, giovani coppie, studenti e lavoratori trovare una casa accessibile. Basta aprire Immobiliare.it, Tecnocasa, Idealista, Casa.it e tutti gli altri portali che aggregano gli annunci per trovare le foto di appartamenti che nei mesi scorsi erano destinati ai turisti e ora sono pronti a diventare la casa, in pianta stabile, di una famiglia o di un lavoratore. Da Borgo Pio a Trastevere, fino al Pigneto, ecco case tirate a lucido, senza i grandi armadi tipici di chi vive a lungo in un appartamento, asciugamani arrotolati ai piedi dei letti come negli hotel e tazze disposte esattamente in base ai posti disponibili, un piccolo dettaglio che racconta ancora la loro vita da alloggi temporanei.