Cinquantamila.it La storia raccontata da Giorgio Dell'Arti

Un micro mercato, se proporzionato al totale delle compravendite immobiliari, ma in crescita costante. Anche perché costante è l’impoverimento del ceto medio. Gli anziani, poi. Come se non bastasse il fatto in sé, invecchiare ha un costo, soprattutto in una grande città. E allora vendere la nuda proprietà della propria casa può diventare questione di sopravvivenza, un’esigenza più stringente del desiderio di lasciare qualcosa ai posteri e perfino della spiacevolezza di sapere che qualcuno aspetta con ansia di vederti andare all’altro mondo, tiè. Qualche numero, intanto.
Negli ultimi quattro anni, a Milano, l’offerta di vendita di nude proprietà è salita del 102 per cento. Raddoppiata. La domanda, nell’ultimo anno, è aumentata del 14 per cento. In crescita, anche se in misura minore, Firenze, Napoli, Roma. Su scala nazionale, la domanda è cresciuta del 12 per cento rispetto al primo semestre 2024. Le tabelle del ministero dell’Economia sulle percentuali di usufrutto rispetto all’età, perfetta sintesi di statistica e cinismo mercantile, dicono che se vendi a ottantadue anni ti prendi il 75 per cento del prezzo di mercato, se lo fai a settanta il 60.
A Milano, il prezzo medio al metro quadrato delle vendite con usufrutto a vita è più basso di oltre mille euro rispetto a quello delle vendite tradizionali. Per un bilocale di 70 mq significa 80-100 mila euro in meno. Non poco.
Un tavolo per i nipoti
A proposito di tabelle. Franca di anni ne ha 68 e aspetta di spegnere settanta candeline per vendere la sua casina in via Washington, zona borghese di Milano, quattro minuti a piedi dalla stazione Wagner, dalla Feltrinelli e dal Teatro Nazionale dove fanno i musical. «Si accomodi e perdoni il disordine» mi dice aprendo le porte di un piccolo appartamento pieno di libri, quadri e ricordi, odoroso di una torta al cioccolato appena sfornata. Franca ci vive sola e faccio fatica a coniugare tutta la vita che c’è qui dentro alla soglia meccanica di un percentile, ma tant’è. Tra leggi dell’umanità e leggi di mercato indovina chi vince.«La mia prospettiva, in assenza di novità, era andare avanti con la pensione sociale di 640 euro al mese», mi racconta seduta accanto al balconcino inverdito di piante, gadget molto richiesto in città, «e allora mi sono detta: l’unica è vendere questa casa. Ma non sono triste, anzi mi ritengo fortunata. Al mio settantesimo compleanno manca un anno e mezzo, poi ogni giorno è buono. Fino ad allora cerco di arrangiarmi». Una laurea in scienza dell’Educazione, senza figli, Franca non ha un legame viscerale con il luogo che abita ma con la sua storia personale sì, un’avventura segnata da asprezze ma con il dolce sapore del riscatto: vent’anni nei complicati Settanta, la dipendenza, un programma di riabilitazione innovativo in Canada, il ritorno in Italia con nella testa e nel cuore un know how che qui ci sognavamo, il lavoro in una comunità di Varese, un passato da rieducata e un presente da educatrice. Il suo è un piccolo romanzo, dove ci sono dentro una storia d’amore con un pittore, una depressione dopo la perdita del primo lavoro, decine di migliaia di sigarette e una cagnona che rivive in una fotografia appesa vicino alla finestra. «I quadri di valore me li sono venduti tutti», mi dice senza particolare amarezza. «Mi è rimasto qualcosina per andare avanti fino alla vendita della casa, che dovrebbe fruttarmi circa trecentomila euro». Finisco il caffè e azzardo un calcolo: ammettiamo che lei viva fino a 85 anni... «Sai che noia altri quindici anni», mi rimprovera. Facciamo conto, dài. «Facciamolo». Quindici anni sono 180 mesi, trecentomila diviso 180 significa 1.666 euro al mese, cui va aggiunta la pensione sociale. Il risultato fa 2.200 euro mensili al lordo dell’inflazione, a Milano ci campi e niente più. «Lo scriva, così si capisce di cosa stiamo parlando, sia mai che qualcuno immagina chissà quali rendite», mi suggerisce la futura usufruttuaria, una condizione che non sembra pesarle più di tanto. «Se chi comprerà starà lì a pensare alla mia ora non me ne fotte nulla», ridacchia sulla sua poltrona prima di intenerirsi indicando un angolo vuoto: «È il posto di un tavolo del Settecento, bellissimo. È a restaurare. Sarà la memoria di questa casa che un giorno passerò ai miei nipoti». I muri e il pavimento, invece, saranno presto di qualcun altro, chissà se un privato o un investitore a strascico che accumula asset nel place to be.
Sempre più giovani
Casa Nuda non è il nome di una rivista porno degli anni Settanta ma quello di un’agenzia milanese che si occupa esclusivamente di compravendite di nude proprietà. Ha sede in viale Papiniano e con i prezzi che corrono si lavora eccome. «Gestiamo una quindicina di transazioni all’anno», mi raccontano e non c’è bisogno di chiedere oltre, la risposta arriva da sola: «La domanda cresce perché acquistare a Milano è diventato proibitivo, quindi si scelgono soluzioni più economiche anche se differite». Provo a scherzare: tre nude proprietà da 250 mila euro, tra dieci anni, possono farti diventare milionario. «Non scherzi, è proprio così». Chi vende, invece, è tutto meno che ricco; dopo il Covid è anche scesa l’età di quelli che mettono la proprietà della propria casa sul mercato. «Quando abbiamo cominciato, all’inizio degli anni Dieci, a vendere erano gli ultrasettantenni. Ora la curva sta piegando in basso, vendono anche i sessantenni». Con l’aspettativa di vita che sale non tireranno su molto ma, s’è già detto, certe volte la necessità è virtù. «La destinazione degli acquisti in nuda proprietà sono spesso i figli e i nipoti», dice Roberto Battista, agente immobiliare romano. Nella capitale il mercato non va forte come a Milano, ma la tendenza è la stessa: in crescita. «Facciamo però attenzione, non siamo di fronte a terremoti, parliamo comunque di una nicchia. Prendiamo appunto Roma, dove sui tre maggiori portali immobiliari ci sono oltre 25 mila annunci tradizionali e solo settecento con usufrutto». Calma, insomma, a parlare di boom. E va tenuto conto che acquistare una casa nuda significa avere soldi cash, tutti e subito. Le banche sono molto restie a concedere mutui se si lascia l’usufrutto al vecchio proprietario, è una difficoltà in più per chi compra e la garanzia, per chi resta, di non vedersi cacciato dalla finanza avida di rate insolute. «Per questo a Roma si vendono nude proprietà quasi sempre in quartieri centrali e sono spesso case importanti, dove un anziano magari è rimasto a vivere solo. Serve una disponibilità immediata e personale». Come sta?Sul personale, invece, Carla non vuole andare: «Niente cognomi, mica tutti devono sapere i fatti nostri». Ci mancherebbe. A 72 il marito e a 70 anni lei, hanno venduto la casa in cui vivono e vivranno, l’hanno pagata 200mila euro nel 2002 ma ora 70 metri quadri all’Isola ne valgono almeno il triplo. «Mio marito prende 1.500 euro di pensione, io poco più di 800. Non dico che non ce la facciamo, ma diventiamo vecchi e gli imprevisti aumentano. E poi vogliamo viaggiare un po’, goderci gli ultimi anni. E alla fine con i soldi che restano ci pagheremo la badante».E gli scongiuri? A Carla sapere che qualcuno ha acquistato la sua casa in attesa che tolga il disturbo non fa grande effetto, ma al nuovo proprietario sì: «Ho aiutato mia figlia a comprare per mio nipote, che oggi ha 14 anni. Ma confesso che, visitando la casa e poi facendo le pratiche, mi sentivo in imbarazzo. Chiedevo: come sta? e me ne pentivo, mi preoccupavo che la domanda potesse essere equivocata. Non è stato semplice. Ma sa com’è finita? Con gli usufruttuari siamo diventati amici e oggi ci scherziamo su». Leggi dell’umanità e leggi del mercato, indovina chi vince.

MARCO BRACCONI