Il Messaggero, 2 novembre 2025
Rinvii a ripetizione e senza scadenza. E i proprietari scelgono gli affitti brevi
Nel 2024 in Italia sono stati emessi 40.158 provvedimenti di sfratto. Quelli realmente eseguiti con l’intervento degli ufficiali giudiziari sono stati 21.337, con una flessione dello 0,04% rispetto all’anno precedente. Il che significa che molti inquilini dopo il provvedimento avrebbero potuto decidere autonomamente di lasciare l’immobile affittato. Le leggi italiane, comunque, prevedono una serie di tutele per le cosiddette fasce deboli e quindi una serie di possibili rinvii dei provvedimenti per inquilini in particolari situazioni di vulnerabilità: anziani, persone con disabilità o gravi malattie, famiglie con minori, anche se in questi casi la procedura non si blocca del tutto. È sempre il giudice che deve valutare i tempi, anche se l’esecuzione di solito viene rinviata. In generale, comunque, le procedure di sfratto tendono a essere lunghe, un dato che spinge i proprietari a preferire formule di affitto breve.
I DATI
Secondo i dati dell’Ufficio centrale Statistiche del Viminale, nel 2024, a fronte dei 40.158 provvedimenti emessi dai Tribunali italiani, 30.042 sono stati per morosità degli inquilini o altre cause. Nello stesso anno, solo 2.272 sono stati quelli per necessità dei proprietari e 7.845 per finita locazione. Le richieste di intervento degli ufficiali giudiziari sono state invece 81.054. Nel Lazio i provvedimenti emessi sono stati 6.101, con un aumento del 3,94% rispetto all’anno precedente, mentre solo a Roma sono stati 5.286, con un aumento del 4,03%. Oltre 4.000 le sentenze di esecuzione e quasi 2.000 gli sfratti eseguiti con la forza pubblica. Nella Capitale, gli sfratti per necessità del locatore sono meno del 2% del totale, quelli per morosità l’80%, la restante parte (poco meno del 20%) per finita locazione.
FASCE DEBOLI
Anche la difficoltà economica dell’inquilino, come nel caso di famiglie segnalate ai servizi sociali e di disoccupati, può essere presa in considerazione dal giudice e valutata prima dello sfratto per morosità. Per gli occupanti abusivi, invece, le procedure sono più rapide e la presenza di minori o disabili non impedisce più lo sgombero, sebbene in alcuni casi specifici (come nel caso di immobili sequestrati alla criminalità) il Comune può intervenire per facilitare il ricollocamento. In caso di sfratto esecutivo, è necessario l’intervento di un veterinario se nell’abitazione sono presenti animali.
Generalmente, la procedura inizia con l’invio di una raccomandata di diffida all’inquilino da parte del proprietario per richiedere il pagamento dei canoni arretrati, o per comunicare la volontà di riottenere l’immobile per finita locazione. Nel caso in cui l’inquilino non regolarizzi la sua posizione o non lasci l’immobile, il proprietario avvia l’azione legale, con una lettera di intimazione di sfratto e citazione in tribunale per la convalida. Dopo almeno 20 giorni, viene fissata l’udienza, anche se, in casi d’urgenza, il giudice può ridurre questo termine a dieci giorni su richiesta motivata del proprietario. Se l’inquilino non si presenta o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto e fissa una data per il rilascio dell’immobile. Se l’inquilino chiede il termine di grazia può ottenere di saldare il debito (con oneri e spese) entro 90 giorni, in alcuni casi 120, con l’emissione di un decreto ingiuntivo e il rinvio dell’udienza. Se invece l’inquilino si oppone, ad esempio contestando inadempienze del proprietario, il giudizio prosegue, ma se l’opposizione non è fondata su prove scritte, il giudice può emettere un’ordinanza provvisoria di rilascio.
Per ottenere l’intervento dell’ufficiale giudiziario è necessario essere in possesso dell’ordinanza del giudice e aver notificato l’atto di precetto all’inquilino. La richiesta per l’intervento si avvia tramite l’ufficio notifiche esecuzioni e protesti, depositando la documentazione necessaria. Il codice di rito non prevede tempi specifici per lo sfratto, l’ufficiale giudiziario potrebbe decidere di ritardare l’intervento in casi particolari, specialmente quando all’interno dell’immobile risiedano soggetti affetti da malattie gravi, oppure quando siano in corso tentativi documentati di ricerca di una nuova sistemazione.
L’ESECUZIONE FORZATA
L’esecuzione avviene poi attraverso una procedura che può richiedere più accessi. Al primo accesso, l’ufficiale notifica l’atto e invita l’inquilino a lasciare l’immobile spontaneamente, fissando una nuova data per l’esecuzione forzata. In assenza di adesione, e se necessario, al secondo accesso si può procedere con lo sfratto forzato, eventualmente con l’intervento di un fabbro o delle forze dell’ordine in caso di resistenza. La tempistica varia e può estendersi per diversi mesi a causa di vari fattori, tra cui la disponibilità della forza pubblica.