La Stampa, 15 settembre 2025
Affitto o lusso?
Casa, cara casa. I prezzi degli affitti in Italia non accennano a scendere. Stando ai dati diffusi la scorsa settimana dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate (Omi), anche il secondo trimestre 2025 ha visto una crescita di locazioni (238 mila i nuovi contratti registrati ovvero l’1,5% in più) e del canone annuo, che si attesta ora al 5,3% per un volume complessivo prossimo a 1,9 miliardi di euro.
A trainare di più sono i contratti transitori di durata inferiore a tre anni, quelli a canone concordato e agevolato per gli studenti. Viceversa, si contraggono i contratti ordinari di lungo periodo. Complici, probabilmente, le misure fiscali per i proprietari. L’ultima finanziaria, infatti, ha confermato la cedolare secca al 21% sui contratti a canone libero ma l’ha ridotta al 10% per quelli a canone concordato e per l’agevolato agli studenti. Mentre la “stretta” sugli affitti brevi ha lasciato l’aliquota al 21% sul primo immobile locato ma l’ha alzata al 26% dal secondo appartamento affittato con questa formula, rendendola meno vantaggiosa.
Sempre secondo le rilevazioni dell’Omi, a giugno 2025, l’incremento del canone annuo per i contratti transitori supera il 6% e sfiora l’8% nei Comuni cosiddetti “ad alta tensione abitativa”, cioè dove c’è più fame di case. Ma il tasso di crescita più alto riguarda gli affitti di appartamenti o camere singole per universitari: il canone annuo delle stanze ai fuorisede sale di oltre il 22%.
Venendo alle quotazioni di mercato, l’Ufficio studi di Idealista rileva che l’impennata degli affitti – più veloce dopo la pandemia – ha portato il costo medio di un metro quadro in Italia da 9,2 euro di gennaio 2020 a 14,9 euro di agosto 2025. Il report dell’ultimo mese fotografa una situazione stabile ma, su base annua, anche il portale di annunci immobiliari conferma il trend in aumento del 5% con rimbalzi più alti in Valle d’Aosta, Friuli-Venezia Giulia e Trentino Alto Adige. Quanto ai capoluoghi, guidano i rialzi Bari e Roma, spinta dal Giubileo. Anche a Torino l’aumento di prezzi nell’ultimo anno è stato del 7,6%: un metro quadro in città è quotato 12,3 euro, nella cintura torinese 11,4 euro. Milano – con i suoi 23,3 euro a metro quadro – resta stabilmente la città più cara per gli inquilini, seguita da Firenze (22,6 euro/mq) e Venezia (21,3 euro/mq).
L’Italia sconta una cronica carenza di offerta a fronte di una domanda in forte crescita. Stando a un rapporto di Scenari Immobiliari di aprile scorso, gli italiani in cerca di casa in affitto sono circa quattro milioni. A erodere la disponibilità di alloggi c’è, come noto, la ricezione turistica. Nonostante l’obbligo del codice identificativo nazionale per tutte le strutture extra-alberghiere e la lotta di alcuni sindaci al “far west” di affitti brevi (i Comuni di Firenze e Verona hanno appena vietato nuove concessioni), un’ampia fetta di centri storici e di quartieri più gettonati nelle principali città italiane è destinata ai più redditizi soggiorni dei visitatori. Incide, poi, la mobilità interna: la penisola resta caratterizzata da un forte pendolarismo per lavoro o studio, che mette sotto pressione il mercato residenziale di alcune aree e le grandi sedi universitarie. Pesa, inoltre, il carovita degli ultimi anni per l’aumento dei costi di gestione trasferito dai proprietari sul prezzo di affitto.
Cambia, infine, l’attitudine nei giovani. Una recente rilevazione di Ipsos Housing Monitor evidenzia che, per la stragrande maggioranza di under 35, «è più difficile acquistare o affittare una casa rispetto ai propri genitori». Contratti precari, instabilità lavorativa e retribuzioni basse rafforzano la consapevolezza degli ostacoli per l’accesso a un mutuo. Ecco, dunque, che più single o giovani coppie si spingono verso la soluzione dell’affitto. Secondo il rapporto “Collaborare e abitare” (Fondazione Feltrinelli-Cariplo) a cura di Silvia Canfora del Politecnico di Torino, per molti non si tratta più di un ripiego ma di un nuovo modo di “abitare fluido”.
La corsa dei prezzi degli affitti è destinata a proseguire. Immobiliare.it Insights stima che il costo di un metro quadro, a giugno 2026, salirà a 15,5 euro. In questo caso, l’incremento maggiore si profila a Palermo (9,9 euro a metro quadro), Torino (a 13,3 euro/mq) e Firenze (22,8 euro/mq). Ma chi può permetterselo?
Una recente analisi di Housing Anywhere rivela che il divario fra il budget spendibile per l’affitto mensile e il prezzo medio richiesto è nell’ordine di 375 euro a Roma, 250 a Milano e 200 euro a Torino. Secondo il calcolo dell’Area studi e ricerche di Cna, il canone di un’abitazione assorbe in media il 43,7% della retribuzione netta (ovvero il reddito disponibile) di un operaio. Ma a Firenze, Roma e Bologna si mangia più della metà del salario e a Milano fa “sfumare” quasi il 65% della busta paga. Un salasso.
Eppure, stando all’ultimo censimento dell’Istat, ben 9,5 milioni di abitazioni in Italia risultano senza un residente. In pratica, quasi una su tre. Solo a Roma, ce ne sono circa 330 mila sfitte (240 mila secondo Airbnb). «Molte “seconde case” restano nella disponibilità dei proprietari per le vacanze, altre non sono agibili», spiega Gian Battista Baccarini, presidente di Fiaip. «Ma, secondo la nostra stima, circa 6 milioni sono potenzialmente utili. Solo a Milano ce ne sono centomila, a Firenze 30 mila: quindi, non bisogna realizzare nuove costruzioni». In attesa del grande piano casa a prezzi calmierati per le giovani coppie, promesso da Giorgia Meloni dal palco del meeting di Rimini come priorità del governo, sono al vaglio altre modifiche per convincere più proprietari ad affittare. «Abbiamo avanzato due proposte», prosegue Baccarini. «La prima per riconoscere l’agevolazione fiscale introdotta per i lavoratori trasferiti anche a società e autonomi con partita Iva. La seconda per dare valore notarile al contratto di locazione registrato così da renderlo titolo esecutivo. Questo velocizzerebbe la pratica in caso di morosità. Ma, attenzione: ribadiamo che, contro l’emergenza e il disagio abitativo, vanno stanziate più risorse e stimoli fiscali». —