Cinquantamila.it La storia raccontata da Giorgio Dell'Arti

C’è la “Milano-ombra”, in cui interessi privati provano a lucrare sulle cubature immobiliari. E la Milano della gente comune, di chi la città deve poterla vivere, affittandoci una casa o comprandola, chissà quando e con quali possibili risorse. Milano, fotografia di un’Italia in cui provare a realizzare obiettivi personali e familiari in un precario equilibrio tra bassi salari da Mezzogiorno d’Europa e prezzi sempre più “svizzeri”. La Milano di “Palazzopoli” – di chi specula, o ci prova, dietro le quinte delle commissioni municipali – è la città più cara d’Italia. Un affitto vale 22,5 euro al metro quadro. E per comprarlo, quel metro quadro, servono in media 5.532 euro. Prego s accomodi, chi può.
C’è stato un tempo in cui l’affitto, a Milano come nel resto d’Italia, era visto addirittura come una soluzione “sostenibile” per arginare il caro-mattone. I dati del primo semestre 2025 ci dicono il contrario: la “strategia” fa acqua da tutte le parti. I canoni di locazione crescono infatti a velocità doppia rispetto ai prezzi degli immobili e spingono gli italiani, soprattutto nelle grandi città, a comprare casa. Un discorso che vale, evidentemente, solo per chi una casa, con i prezzi attuali, può permettersela. Certo è che sembra già essersi esaurita quella fiammata delle locazioni provocata dall’aumento dell’inflazione e dei tassi di interesse iniziata nel 2022. L’Osservatorio semestrale del mercato residenziale realizzato dalla piattaforma Immobiliare.it ha messo nero su bianco questa tendenza: da gennaio a giugno i canoni di locazione sono aumentati in media del 5,5%, raggiungendo i 14,3 euro al metro quadro. I prezzi degli immobili in vendita invece sono cresciuti del 2,1% toccando i 2.110 euro al metro quadro. A Milano, come detto, siamo ben oltre questi valori. In generale, rispetto a sei mesi fa la domanda di affitto in Italia è calata di oltre il 9%, frenata dalle grandi città che hanno fatto registrare un crollo del 21%, mentre nelle città minori la situazione è più stazionaria. Il crollo della domanda ha portato ad un accumulo dello stock in offerta con annunci cresciuti del 15,6% sul portale e un netto 23,4% in più nelle grandi città. In forte aumento, con un andamento omogeneo a livello nazionale, la domanda di compravendite con un aumento del 14% nel primo semestre 2025. «Già a partire dalla prima metà dell’anno scorso il mercato immobiliare aveva evidenziato i primi segnali di cambiamento con un progressivo spostamento dell’interesse degli utenti dalle locazioni alle compravendite – sottolinea Luke Bricato, chief strategy officer di Immobiliare. it Insights, la proptech company del gruppo –. A distanza di dodici mesi questa tendenza si è confermata e consolidata sostenuta in particolare dalla riduzione dei tassi di interesse». Se Milano è la città più cara per acquisto e affitto di un’abitazione, Firenze è seconda per gli affitti e terza per l’acquisto con un aumento di oltre il 5% nel lungo periodo (con prezzi medi di 4.577 euro). Bologna e Roma si contendono l’ultimo gradino del podio.
La spinta verso l’acquisto, favorito dal ritorno dei tassi di interesse a livelli più accessibili, è evidenziata anche dall’Osservatorio di Nomisma che ha analizzato il mercato nelle 13 principali città italiane. Nei primi tre mesi dell’anno c’è stato un aumento dell’11,5% delle compravendite trainate dagli acquisti con mutuo (in crescita del 32,7%). Il reale potenziale di crescita però è stato ridimensionato dalla prudenza delle banche nella concessione dei prestiti. «La ripresa è stata frenata da un’offerta piuttosto rigida dal momento che secondo gli operatori le banche stanno mantenendo un atteggiamento cauto e non hanno ancora virato verso un allentamento dei criteri di erogazione dei prestiti, principalmente a causa del contesto geopolitico ed economico internazionale» sottolinea Elena Molignoni, responsabile dell’Osservatorio di Nomisma. Per le famiglie, insomma, non sempre l’acquisto, tramite un mutuo, è una scelta così accessibile.
La domanda abitativa si distribuisce quasi equamente tra acquisto e locazione con una leggera prevalenza per l’acquisto (53%) secondo il rapporto di Nomisma. In città come Milano e Roma si osserva un ritorno alla proprietà anche per finalità di investimento, la domanda si concentra soprattutto nelle periferie e nelle aree suburbane dove i prezzi sono più contenuti, mentre per le locazioni è in aumento la richiesta da parte di single, giovani coppie e famiglie. I contratti transitori e per studenti sono in forte aumento. «Prevista anche una ulteriore crescita del peso dei giovani che chiedono un mutuo per l’acquisto della prima casa, segmento particolarmente importante per la dinamica del mercato residenziale, sostenuto dal fondo prima casa under 36», sottolinea Enrico Bronchi responsabile Marketing e Sviluppo di Nomisma. Le aspettative sono di una crescita del costo dei mutui tasso fisso, mentre l’Euribor è previsto ancora in discesa rendendo il tasso variabile più vantaggioso.
I prezzi degli affitti restano su livelli molto elevati anche nel resto d’Europa, anche se stabili, secondo l’International Rent Index di HousingAnywhere. Le città olandesi e tedesche sono le più care per quanto riguarda i prezzi delle stanze in affitto. Gli studenti possono aspettarsi di pagare 969 euro ad Amsterdam, 850 a L’Aia e 820 a Monaco. Le opzioni più economiche sono invece a Budapest e Atene con 360 e 400 euro, in Italia si viaggia sui 640 euro. Milano, manco a dirlo, è la città italiana più costosa per i monolocali in affitto: bisogna mettere in conto di spendere 1.200 euro al mese, con stipendi medi comunque non paragonabili a quelli delle grandi città in Olanda e Germania. Per tutto il resto, c’è quel mondo che prova a speculare davanti e dietro le quinte. Riuscendoci, spesso, benissimo.

CINZIA ARENA