corriere.it, 10 luglio 2025
Prezzi delle case a Milano: in 50 anni sono saliti di 35 volte, più dell’oro. Ecco i quartieri che si sono rivalutati di più
Chi cerca un appartamento in cantiere a Milano nel 95% dei casi vuole anche il box. Un desiderio forse non a buon mercato ma che perlomeno, trattandosi di abitazioni nuove, di solito è realizzabile. Decisamente più economica un’altra caratteristica richiesta con la medesima percentuale plebiscitaria, la presenza del videocitofono. Seguono con il 93% di gradimento la luminosità elevata, il terrazzo (90%) e la domotica (85%). Staccatissime le altre caratteristiche: il 57% dei potenziali acquirenti gradirebbe la presenza di una conciergerie, termine che fa più fino di portineria e forse rende più accettabile l’inevitabile incremento delle spese condominiali. Agli ultimi posti dei desiderata, con percentuali tra il 15 e il 5%, gli spazi di condivisione. L’ultima piazza in assoluto spetta alla lavanderia condominiale: «Chi la desidera di solito pensa di usarla per lavare gli indumenti degli animali domestici», sentimmo dire una volta tra il serio e il faceto un importante costruttore milanese…
La questione dello scarsissimo interesse dei potenziali acquirenti di casa per gli spazi condivisi per la verità era già stata messa in luce dalle indagini annuali sugli italiani e la casa di Nomisma. Lo studio a cui invece ci riferiamo è stato condotto da Abitare.co ed è stato presentato in occasione del recente convegno milanese di Scenari immobiliari dedicato al Terzo osservatorio sull’Abitare, un’analisi sull’andamento del mercato nelle sei principali aree metropolitane del Paese.
Uno studio che parte da lontano perché mette a confronto l’evoluzione dei prezzi nell’arco addirittura di un cinquantennio, per scoprire che la quotazione delle case a Milano centro avrebbe avuto una rivalutazione superiore a quella della Borsa, dei titoli di Stato e dell’oro, visto che dal 1975 a oggi i prezzi sono saliti di 35 volte, i titoli di Stato hanno reso 29 volte, le azioni poco meno di 34 volte. Curioso il raffronto con l’oro, che, in dollari, è aumentato di 21 volte. Certo se si parte dal prezzo in lire e si incorpora anche la rivalutazione del biglietto verde il discorso cambia e muta ancor di più se si considera che chi ha comprato una casa cinquant’anni fa oggi deve vendere una casa usata cinquant’anni e presumibilmente tutta da rifare e alla rivendita certo non ne ricava i prezzi del nuovo. Un lingotto d’oro è inalterabile nel tempo.
Il grafico allegato al report conferma che il grande balzo delle quotazioni a Milano centro è avvenuto in gran parte prima del 1992, quando si registrò una prima battuta d’arresto in contemporanea con la crisi della Prima Repubblica e lo scoppio di Tangentopoli. Dal 2000 a oggi i valori a Milano centro sono «solo» raddoppiati, con un +105% che batte il +77,2% degli uffici e il +58,48 dei negozi (Montenapo esclusa, presumiamo).
Il report contiene anche la graduatoria dei quartieri che si sono maggiormente rivalutati nell’ultimo anno, nel quinquennio e nel decennio. Dal 2024 hanno registrato crescite a due cifre Savona/Tortona (+11,2%), via Solari (11%), il quartiere Malaga alla Barona (+10,6%) e viale Gorizia (10%). A cinque anni viale Gorizia detiene il primato con +46,7%, seguita da via Feltre con 42,3% e viale Jenner con 42%. Nel decennio infine prevale viale Stelvio (+70,1%), che batte di meno di un punto viale Jenner (+69,2%) e di quasi due corso Vercelli, con 68,3%.
Infine, il report presenta anche una graduatoria dei quartieri più attrattivi. In centro prevale corso Magenta e via San Vittore, seguita dal Duomo e piazza Sempione. Nel semicentro primo posto per Porta Romana, seguita da Città Studi e da viale Corsica. In periferia (o perlomeno nell’area giudicata tale dal report) primo posto per piazzale Loreto, seguita da viale Monza, quindi senza grandi spostamenti, e dalla Bicocca.
I prezzi medi di vendita rilevati a Milano nel 2024 sono in media 10.450 euro al metro quadrato nelle zone centrali, 6.000 euro nelle zone semicentrali e 3.750 euro in periferia. I canoni medi raggiungono 425 euro metro quadrato anno nelle zone centrali, 245 euro nel semicentro e 145 in periferia.
Le stime per il 2025 sono di prezzi medi che si attesteranno per le zone centrali a circa 11.200 euro al metro quadrato, per le zone semicentrali a 6.450 euro al metro quadrato e per le zone periferiche a 3.950 euro al metro quadrato. Per quanto riguarda i canoni medi di locazione, i valori nelle zone centrali toccheranno 440 euro metro quadrato anno, 255 euro nel semicentro e 150 euro in periferia.
Il report segnala certamente la maggiore dinamicità del mercato nell’hinterland rispetto al capoluogo (da anni i rogiti in provincia crescono più che a Milano) ma non si può certo parlare di fuga dalla città indotta dai prezzi delle case visto che le previsioni sono di un aumento della popolazione di qui al 2039, quando i residenti dovrebbero risultare da 86mila a 200mila più di quelli presenti oggi.
Infine, il capitolo del report dedicato alla nostra città presenta un interessante confronto tra l’attrattività di MIlano confrontata con la media nazionale. La nostra città è giudicata attrattiva per i suoi aspetti demografici (70% contro 45 della media Italia), per il lavoro (90% contro 45%), la formazione (99% contro 10), la mobilità (70% contro 26), la cultura (68% contro 35). Pessimo (forse anche un po’ ingeneroso) il giudizio sul verde urbano (5% ma l’Italia non fa molto meglio con il 10%). Infine Milano attrae poco dal punto di vista sociale: il giudizio positivo è solo del 33% del campione, esattamente la metà del dato nazionale. Ma visto l’interesse dei nostri concittadini per la condivisione degli spazi con i vicini di casa il dato non meraviglia.