Corriere della Sera, 9 luglio 2025
Affitti brevi per turisti. Il business delle pulizie
Partiamo da una domanda: se affitto un appartamento di 40 metri quadri per una notte a Milano, Roma o Bologna, quanto sarà il «costo pulizia» che mi verrà addebitato in fattura? Prendiamola larga: si chiamano affitti brevi, paghi un tot al giorno e invece della camera d’albergo puoi disporre di un appartamentino. Niente colazione (per quella devi andare in un B&b), nessuno che ti rifà il letto ogni mattina, ma in cambio hai un maggiore spazio, privacy e uso della cucina.
Dopo la giungla dei primi anni, dal 2017 lo Stato ha cominciato a dettare le regole del settore. Una su tutte: la locazione può avvenire solo per un periodo limitato, un mese al massimo, anche se il soggiorno in genere dura due o tre giorni. Negli ultimi anni l’offerta è letteralmente esplosa, grazie alla vetrina offerta dalle piattaforme online come Airbnb e Booking. Dati Aigab, una delle associazioni che riunisce i gestori: delle 9,6 milioni di seconde case in cui nessuno risiede stabilmente, 485 mila sono inserite nel circuito degli affitti brevi, un potenziale di 2,5 milioni di posti letto, incassi da 13 miliardi di euro. Chiaramente, la situazione cambia molto a seconda della città.
A Milano, con oltre 15 mila appartamenti disponibili, gli annunci sono aumentati del 26% in un anno e in otto casi su dieci riguardano monolocali. Prezzo medio, 144 euro a notte. A Firenze 9 mila strutture, +18% rispetto a maggio 2024 e un costo medio di 151 euro. Roma: 23 mila immobili, 210 euro a notte.
Affitti stracciati e costi di pulizia
Il 75% degli appartamenti è gestito direttamente dai proprietari, ma sta crescendo il numero di coloro che decidono di affidarsi ai property manager, società che si occupano di tutto: mettono gli annunci, accolgono i clienti, fanno il prezzo e incassano i soldi dell’affitto, che ovviamente include anche il guadagno dell’agenzia. E qui, si apre un mondo.
Prenotiamo per una notte 80 metri quadrati (cucina, salottino, camera e bagno) a Milano, in via Guercino. Il contratto porta ad A., il proprietario, un manager milanese che l’ha dato in gestione alla BnButler Srl. Sul contratto c’è scritto che al signor A. andranno 29,84 euro di canone di locazione, inclusi i 12 euro di «rimborso spese condominiali», e quindi di puro affitto sono 17 euro. Per un immobile in centro è praticamente regalato. Ma non per noi, che andiamo a pagare alla BnButler 209,26 euro totali, così distribuiti: oltre ai 29,84 euro, ci sono 59,42 per «spese di gestione della prenotazione» e 120 euro per pulizie e cambio biancheria. Cioè pulire costa 5 volte più di quanto guadagna il proprietario dell’appartamento. Sarà un caso?
Prenotiamo per una notte un monolocale in via Archimede. In questo caso BnButler non fa da intermediario, perché la disponibilità dell’immobile è direttamente in capo alla società. E infatti le voci «affitto» e «spese di gestione» non sono distinte, ma figurano come tutt’uno: 70,47 euro. Anche stavolta, al momento di pagare il prezzo sale a 160,47 euro perché, per quei 30 metri quadrati, occorre aggiungere 90 euro di spese di pulizie.
Cambio biancheria e rassettata a Milano costano care: via Pontaccio, 100 euro per pulire un mini di 28 mq; 90 euro per 30 mq in Porta Romana; 110 euro per 35 mq in via Falcone; 115 euro per 50 mq in via Padova e 130 euro per 72 mq in via Rossi.
Spese e guadagni
La BnButler è nata sette anni fa e ha sede a Milano. Per le pulizie si affida a professioniste che lavorano con partita Iva e il ceo Massimo Cappelletti dice che la spesa non è affatto esagerata, visto che c’è anche la biancheria da lavare, e da aggiungere lo shampoo, le pantofole per gli ospiti, le cialde per la macchina del caffè... Tant’è che «non guadagniamo un euro dalle pulizie». Di certo, di spese devono averne sicuramente tante se nel 2021, quando la società fatturava «solo» 305 mila euro, l’utile era di 50 mila, mentre nel 2023 con un fatturato salito a 1,3 milioni di euro, l’utile si è ridotto a poco meno di 34 mila euro.
Costi programmati
Negli affitti brevi gli appartamenti vengono riordinati dopo che l’ospite fa il checkout, e quindi le pulizie si pagano una volta sola, a prescindere dalla durata del soggiorno. Ma se diventano la fetta più consistente del prezzo finale, il rapporto spese-guadagni va a riequilibrarsi solo se il cliente soggiorna per più notti. La BnButler non è l’unica società ad applicare questo sistema. Sempre a Milano c’è chi annota 107 euro per sistemare un bilocale di 70 mq; e se andiamo a Venezia, 90 euro per un monolocale; a Rapallo 70 euro per pulire 43 mq; a Bologna 105 euro per 45 mq; a Roma 105 euro per 55 mq, e 80 euro per 25 mq; a Lampedusa addirittura 140 euro per 42 mq.
I costi reali
Easyfeel, società milanese che fornisce servizi di pulizia proprio a chi fa business, spiega che «la pulizia media per un bilocale è pari a due ore, anche se in caso di soggiorni brevi può essere minore, circa un’ora e mezza, data la frequente ripetizione del servizio e il generale scarso uso della casa da parte dei turisti». I contratti proposti da Easyfeel partono da 10,50 all’ora e «pertanto – scrivono sul loro sito – a Milano il costo medio di ogni pulizia è di circa 18 euro». Certo, poi c’è la spesa di lavanderia degli asciugamani e lenzuola, la bustina di shampoo ecc.
Sta di fatto che i costi reali sono documentabili e se al momento della prenotazione la società dichiara una determinata cifra alla voce «pulizie» poi non è obbligata a rispettare effettivamente quella spesa perché i conti, il Fisco, li fa alla fine.
Facciamo l’esempio di un monolocale affittato a 200 euro a notte: sulla fattura c’è scritto 100 euro di canone di locazione e 100 di spese di pulizia. Ipotizziamo che, per sistemarlo, l’addetto impieghi 4 ore e che venga pagato 15 euro l’ora. Significa che presenterà all’agenzia una fattura di 60 euro che la società porterà in deduzione dall’imponibile fiscale, mentre i 40 che avanzano la società è libera di intascarseli, ed entreranno a pieno titolo tra i profitti aziendali sui quali andrà poi a pagare le tasse.
Vantaggi e distorsione del mercato
Sta di fatto che le società che ruotano attorno agli affitti brevi stanno nascendo come funghi, e gestiscono centinaia di appartamenti.
Ondina Giacomin, presidente di Abbav, altra associazione che rappresenta gli operatori degli affitti brevi, lancia un alert: «Stiamo notando che alcune agenzie aumentano a dismisura i costi di pulizia, portandoli a livelli fuori mercato. Il sospetto è che questo sistema venga spesso utilizzato per aumentare i margini di guadagno delle società, a svantaggio dei proprietari, creando degli effetti distorsivi sul mercato. E questo danneggia l’intera categoria».
Ma per quale motivo un proprietario dovrebbe accettare di incassare un affitto da 17 euro al giorno, sul quale deve pagare la cedolare secca del 21%? Perché preferisce delegare al property manager tutti gli impegni che comporta l’affittare una casa, mentre lui a fine anno intascherà quel tanto che basta per pagarci l’Imu sulla seconda casa e le spese condominiali. Senza contare che l’agenzia è più efficiente, e cercherà di fare in modo che il numero di pernottamenti copra l’intero anno. E comunque avrà il suo immobile immediatamente libero, qualora volesse venderlo.
Sullo sfondo restano i residenti, i lavoratori e studenti fuori sede, che cercano casa in città e non la trovano, se non a prezzi inaffrontabili. Ma questa è un’altra storia, si chiama «politica abitativa», ed è di competenza dei Comuni e delle Regioni con l’aiuto dello Stato. E sono loro che devono garantire ai cittadini l’accesso a un alloggio adeguato e a prezzi accessibili.