La Stampa, 9 giugno 2025
Quanto vale il mattone
Case green, location ben servite, locali commerciali. Meno bene, invece, le case “datate” eccetto se si resta nelle grandi città, nelle città d’arte o a vocazione turistica, dove il mercato va comunque. Ma per chi ha risparmi da investire, vuole diversificare il suo portafoglio o cerca una fonte di reddito passivo stabile, il “mattone” conviene ancora?
La ripresa dell’immobiliare
Dopo anni di brusca frenata, nel 2024, il mercato è tornato a crescere: secondo il Rapporto Immobiliare residenziale 2025 realizzato dall’Osservatorio Omi dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con l’Abi, le compravendite di abitazioni sono state 719.578 (+1,3% rispetto al 2023) per un valore pari a circa 114 miliardi di euro (2,5 miliardi in più del 2023).
Anche nel primo trimestre del 2025, la domanda aumenta di oltre il 18% (dati Immobiliare.it Insights). E i prezzi risalgono: 3% in più su base annua e una media di poco sotto i 2.100 euro a metro quadro. Quali le previsioni? Il rapporto sull’Abitare 2025 presentato da Nomisma vede un netto consolidamento. E tutti gli esperti concordano che questa fase, nel secondo semestre, dovrebbe avere un’accelerazione. Forse, spinta dall’incertezza della «crisi dei dazi» e da un più facile accesso al credito dopo il taglio dei tassi di interesse della Bce.
Case “green” in salita
Cresce l’appeal degli immobili ad alta efficienza energetica. Stando ai dati di Crif Real Estate Services elaborati per La Stampa, è il Nord Est a trainare il mercato: a fine 2024, il prezzo di un immobile nelle prime due classi (A e B) è raddoppiato. La differenza, fra una casa a risparmio energetico e una ad alti consumi, è salita a ben 952 euro in più a metro quadro. Analogo trend si registra nel Nord Ovest (845 euro a metro quadro): qui, il cosiddetto “brown discount”, ovvero gli immobili non ristrutturati (classi C e G), ha perso più valore (-9%) rispetto alla media. Più contenuto il differenziale nel Centro Italia (pari al 30%). Il premio per gli immobili “verdi” è più marcato nei capoluoghi di provincia dove i prezzi sono cresciuti quasi del 10% in più negli ultimi 5 anni. «Più passa il tempo, più si amplia la forbice fra case vecchie e green», spiega Daniela Percoco, manager Real estate advisory di Crif: «Ci attendiamo che la tendenza continuerà perché gli immobili datati scontano un “rischio di transizione"».
Del resto, le rilevazioni mostrano che più della metà di chi cerca casa la vuole in classe energetica “A”. E anche le banche guardano a questo indicatore perché questi immobili hanno più mercato, sono più facili da rivendere e costituiscono una migliore garanzia. Quindi, gli istituti di credito sono più propensi ai “mutui green”. Dove puntare? «Dove c’è un mercato vivace, infrastrutture, buoni collegamenti», prosegue Percoco. Si registra anche l’exploit di Bologna, città che si sta rivalutando per i suoi centri di eccellenza nella sanità e i campus universitari. «Ma ora è anche il cuore della “data valley” dell’innovazione. Non ultimo, è un distretto con servizi e alta qualità della vita che la rende una valida alternativa», conclude Percoco.
Quanto si guadagna
Storicamente, il “mattone” è un bene rifugio molto amato dagli italiani perché tangibile e meno volatile, anche se il valore si apprezza nel lungo periodo. Secondo il già citato Osservatorio di Nomisma, il rendimento lordo delle abitazioni nel 2024 si è attestato in media al 7,7%, in aumento rispetto al 2023, grazie alla crescita dei prezzi. Il portale Idealista.it ha stilato una classifica dei rendimenti medi annuali degli affitti, mettendo in relazione i prezzi di vendita offerti per i prezzi di affitto richiesti dai proprietari per vari tipi di immobili. Ebbene, secondo l’indagine, la redditività lorda di un’abitazione destinata a locazione è oggi salita all’8,9%. Più redditizi i locali commerciali, a 12,6%, in crescita rispetto a un anno fa. Bene anche gli uffici (10,2%) e in crescita anche i garage che, però, restano al di sotto del rendimento delle abitazioni.
Residenziale o no?
I capoluoghi rendono meglio delle grandi città: la più redditizia è Biella (10,1%), seguita da Catania (9,3%). Venendo ai mercati metropolitani, invece, Torino (7,2%) supera Napoli (6,8%), Roma (6,7%) batte Milano (5,5%). Buona anche la redditività dei locali a uso commerciale (negozi o magazzini per la logistica dell’e-commerce). Ad Alessandria e Como si registra il ritorno più alto (19,6% e 17,7%). Fra gli uffici, la redditività premia Pistoia (12%) e Roma (10,9%). Torino, Napoli e Milano hanno rendimenti, rispettivamente, pari a 8,1%, 7,8% e 6,8%.
Affitti universitari
Altro mercato da osservare è quello delle “camere in affitto”. Nelle principali città universitarie, si segnalano rincari a due cifre (ben oltre la rivalutazione dei canoni dei monolocali, bilocali e perfino trilocali). Il budget medio per una stanza singola va dai 651 euro al mese di Bologna (+73%), a 618 euro di Firenze (+59%), a 508 euro di Padova (+ 61%). La meno esosa è Venezia (482 euro mensili), seguita da Torino (483 euro), mentre la più cara resta Milano (714 euro). Nella Capitale una singola costa, in media, 577 euro al mese mentre a Napoli si ferma a 468.
Spese, tasse e “bonus"
ristrutturazioni
A rosicchiare i guadagni netti, però, ci pensano i costi. Dal 2025, è più difficile guadagnare da una rivendita dopo una ristrutturazione (la detrazione per un immobile diverso dalla “prima casa” scende al 36%). Quanto alla tassazione sui redditi da locazione, l’aliquota della cedolare secca per gli affitti brevi sale dal 21% al 26%, se si possiede più di un immobile. Chi si indirizza verso grandi città, città d’arte o località di villeggiatura, deve prima valutare l’aspetto normativo ovvero la crescente regolamentazione degli affitti brevi e turistici con restrizioni anti-speculative.