Cinquantamila.it La storia raccontata da Giorgio Dell'Arti

I prezzi delle case sono destinati ad aumentare nel 2025. I segnali ci sono già tutti: il calo dei tassi di interesse ha portato ad un consistente aumento delle compravendite che l’anno scorso erano state 720mila. Fattore da sempre considerato l’anticamera di un rialzo dei valori. Manfredi Catella, amministratore delegato di Coima (gruppo leader nell’investimento, sviluppo e gestione di patrimoni immobiliari per conto di investitori istituzionali) a margine della presentazione dei dati relativi al 2024 con l’utile netto che ha superato i 15 milioni, ha tracciato un quadro dei grandi cambiamenti in atto nel settore immobiliare negli ultimi cinque anni. Tra eventi straordinari come la pandemia e la crisi energetica e un contesto geopolitico complesso. L’Europa, in un quadro di incertezza generale, viene considerata affidabile e redditizia dai tanti fondi stranieri che investono sul mattone. Gli Usa scontano i timori di una ripresa dell’inflazione mentre per il vecchio continente, dove dal 2022 ad oggi c’è stato un calo dei prezzi, adesso sono attesi buoni flussi» ha spiegato Catella.
Milano dove Coima ha riqualificato tutta l’area di porta Garibaldi con un piano avviato nel 2015 e adesso sta lavorando allo scalo di porta Romana, si conferma la città italiana più attrattiva soprattutto per i giovani mentre Roma, dopo una fase di stagnazione, sta ripartendo con vari progetti di rigenerazione e all’arrivo di nuovi investitori. La prospettiva, positiva per gli operatori del settore, assai meno per i residenti, è di un aumento del 20-30% nei prossimi anni.
«Stiamo parlando con gli investitori istituzionali di tutti i principali continenti per raccogliere capitali. Abbiamo incontrato circa un centinaio di investitori negli ultimi sei mesi, che rappresentano 13mila miliardi di euro di capitale – ha detto Catella -. Si tratta di investitori che arrivano dall’Asia (Singapore, Malesia, Corea e Giappone), Stati Uniti (Nord America e Canada), Medio Oriente (Dubai, Qatar Abu Dhabi e Arabia Saudita), ovviamente Italia, Europa e in parte in maniera nuova, anche con gestori professionali e family office». Secondo Coima oggi sui mercati sono presenti «fortissima volatilità e profonda incertezza». Al contempo sono individuabili tre differenti tendenze: i flussi demografici, la transizione energetica e quella tecnologica. In particolare, nei prossimi decenni ci sarà un miliardo in più di persone che si sposterà verso le città. Circa il 60% della popolazione globale abiterà nelle città al 2070. Altrettanto importante il progressivo orientamento di tutti, in particolare delle nuove generazioni, a pagare un corrispettivo per usare un prodotto, non per esserne proprietario. Lo spostamento degli italiani verso l’affitto del resto è legato, nelle grandi città, ai costi proibitivi. A Milano, si stima che il 57% del reddito serva proprio per pagare la casa. C’è un aspetto, sino ad oggi poco analizzato, che riguarda la cura dimagrante fatta dalle famiglie, che sta producendo un aumento dei prezzi. «Negli ultimi 15 anni a fronte del calo della popolazione c’è stato un aumento di due milioni di famiglie e un aumento di appena un milione di abitazioni disponibili» ha evidenziato Catella. Di fatto all’appello mancano un milione di appartamenti. Prosegue e si fa sempre più profondo il gap tra gli immobili appetibili, che si tratta di uffici o abitazioni, nuovi o in ottime condizioni e in zone centrali, e quelli di seconda mano e in aree periferiche. Sul tema cruciale della transizione energetica, al centro della direttiva europea delle case green, l’Italia è in forte ritardo: il 70% delle abitazioni è stato costruita prima degli anni ’80 e appena il 12% degli uffici si trova in classe A. Carenze strutturali riguardano però anche altri settori: dagli studentati (con appena 4 posti letto ogni 100 studenti) agli alberghi, che nella stragrande maggioranza si trovano in immobili non riqualificati (le catene rappresentano appena il 5%), ai magazzini per la logistica la cui richiesta è in fortissimo aumento a fronte di una disponibilità praticamente nulla. Uffici e logistica sono al centro della strategia italiana di Coima, ma anche gli alloggi universitari: per quelli realizzati nel Villaggio Olimpico il Comune di Milano ha aperto un’istruttoria per valutare gli extra- costi. Annunciata ieri la partecipazione al bando Piano Casa per la costruzione di abitazioni a prezzi accessibili che vede in campo altri 13 soggetti. «Abbiamo presentato una manifestazione di interesse su alcune aree» ha detto Matteo Ravà, head of fund and asset management di Coima. Palazzo Marino mette a disposizione circa 300mila metri quadrati di aree comunali per realizzare 10mila alloggi a costi accessibili, per chi abita a Milano e nella città metropolitana, entro i prossimi 10 anni. «L’intento era principalmente aprire un confronto col Comune» ha aggiunto Ravà.

CINZIA ARENA