Cinquantamila.it La storia raccontata da Giorgio Dell'Arti

Se nel 2024 il mercato immobiliare ha segnato un aumento in generale dell’1%, le compravendite di abitazioni sono cresciute del 15,8 per cento. Più nel dettaglio a crescere nel 2024 sono stati gli acquisti di case tra privati, + 26,8% a fronte di + 17,4% di quelli da impresa.
Tira anche il mercato delle seconde case, che ha segnato una crescita del 4,4% da privati e dell’8,8% da impresa. Significativo è stato anche l’aumento del valore medio delle case: nel 2023 era di 154.416 euro, mentre nel 2024 è stato di 166.395 euro (+7,8 per cento).
Anche l’erogazione dei mutui è cresciuta del 5,7 per cento.
La fotografia è dell’ultimo Rapporto dati statistici notarili 2024, relativo alle informazioni sulle compravendite di immobili e mutui raccolte ed elaborate sulla base dell’attività di tutti gli studi notarili sul territorio nazionale. Sono quindi dati reali, in quanto rappresentano le effettive transazioni effettuate in Italia nel corso dello scorso anno
Compravendite immobiliari
Nel 2024 sono state effettuate 1.040.871 transazioni relative a compravendite di fabbricati in generale, in aumento dell’1% rispetto al 2023, che aveva visto 1.030.507 transazioni.
Ma analizzando, nello specifico, solo le compravendite di immobili abitativi, il trend negativo si è invertito. Il 2024, infatti, si conclude con 634.498 transazioni, ritornando ai livelli del 2021 (628.137 transazioni), in crescita del 15,8% rispetto alle 547.838 del 2023.
Dall’analisi delle compravendite – tra il 2016 e il 2024 – emerge poi una crescente propensione all’acquisto di seconde case, che nel 2024 si attestano a oltre 282mila transazioni rispetto alle 206mila del 2016. Che gli italiani siano disposti a spendere di più in nome dell’efficienza energetica lo confermano i dati dei prezzi di acquisto di seconde case nel 2024.
Il 36,38% delle compravendite da impresa ha registrato un prezzo inferiore a 100mila euro, il 18,28% tra 100mila e 200mila euro, il 15,9% tra 200mila a 300mila euro, il 10,28% tra 300mila a 400mila. Al contrario, quasi il 70% dell’acquisto di seconde case da privati sono rimaste sotto la soglia dei 100mila euro.
Restano al Nord i maggiori volumi di scambio: la regione nella quale sono state effettuate più compravendite nel 2024 è la Lombardia (con il 19,22%).
Seguono il Piemonte (8,99%) e il Lazio (8,94%). La fascia d’età in cui viene effettuato il maggior acquisto di fabbricati si conferma quella tra 18-35 anni, con una percentuale nell’intero 2024 pari al 26,52% delle transazioni.
Il 55,31% degli immobili abitativi è stato acquistato con l’agevolazione prima casa, percentuale in aumento rispetto al 2023 (quando l’asticella si è fermata al 50,8%) e al 2022 (quando il dato era del 53,12%).
Anche nel 2024 le compravendite effettuate da privati sono maggiori rispetto a quelle da imprese.
Questo vale sia per gli immobili abitativi, venduti da privati nell’87,46% dei casi
Mutui
Nel 2024, il settore dei mutui è in recupero rispetto alla forte flessione registrata nell’anno precedente. Dopo il calo del 26% osservato tra il 2022 e il 2023, le nuove rilevazioni evidenziano un aumento complessivo dei mutui del 5,7% su base annua, portando il numero dei finanziamenti erogati nel 2024 a 340.611 (contro i 322.098 del 2023). Non si è ancora tornati ai livelli pre-pandemici (erano stati registrati 396.779 mutui nel 2019), ma l’inversione del trend suggerisce un quadro in miglioramento, sebbene ancora condizionato dall’andamento dei tassi di interesse e dall’incertezza economica.
Anche il capitale complessivo erogato per finanziamenti ipotecari su immobili conferma questo aumento (+9,1%), passando da 53.180.271.451 euro nel 2023 a 57.996.070.406 euro nel 2024. La crescita è stata trainata principalmente dalle operazioni di acquisto della prima casa. Le surroghe incidono per il 4,8% del totale (sostanzialmente invariate rispetto al 4,79% registrato nel 2023).
A livello geografico, nel 2024 un po’ tutte le regioni segnano un aumento tra il primo ed il secondo semestre, invertendo un trend negativo intravisto nel secondo semestre del 2023. Sul fronte della distribuzione temporale delle operazioni i primi tre mesi del 2024 hanno visto una significativa flessione rispetto allo stesso trimestre del 2023, con un calo del 13,8 per cento.
Con la diminuzione dei tassi di interesse, aprile 2024 inizia a essere il primo mese che vede invece un aumento del numero dei mutui. Per quanto riguarda l’importo dei mutui, i finanziamenti sotto 50mila euro rimangono piuttosto limitati (intorno al 3,5% del totale), mentre quelli sopra i 300mila si attestano su un 6%, evidenziando che la fascia medio-alta (fra i 100mila e 250mila) resta la più rappresentativa e in crescita del 9,1% rispetto al 2023. L’innalzamento dei tassi, infatti, continua a frenare le operazioni di importo più alto.
Per quanto concerne l’età della popolazione interessata dai mutui, le rilevazioni vedono una situazione sostanzialmente invariata rispetto al 2023, con un leggero calo dell’incidenza dei mutui erogati agli “under 36” che scendono di mezzo punto percentuale rispetto all’anno precedente.
Valori economici
Significativo è l’aumento del valore delle case: nel 2023 il valore medio degli acquisti era di 154.416 euro mentre nel 2024 è aumentato a 166.395 (+7,8 per cento). Il valore mediano degli immobili abitativi acquistati da privati con agevolazione prima casa nel 2024 si attesta a 119mila, in leggero rialzo rispetto ai 113mila del 2023. Si delinea, pertanto, chiaramente una variabilità nei prezzi, influenzata anche dall’aumento dei costi di ristrutturazione e dagli effetti inflazionistici sui materiali edilizi.
Per contro, gli immobili acquistati da imprese con agevolazioni prima casa registrano un ulteriore incremento del loro valore mediano, che sale a circa 260mila, rispetto ai 255mila euro del 2023 e addirittura 220mila del 2021.
Questa tendenza conferma la vivacità della domanda per nuove costruzioni o immobili recentemente ristrutturati, soprattutto nelle grandi aree urbane dove i prezzi delle case proposte dalle imprese mostrano una maggiore tenuta. La distribuzione dei valori per gli acquisti prima casa da privati segnala che il 41,21% degli immobili si colloca sotto i 99mila, in leggero calo rispetto al 43,77% del 2023, a testimonianza di un lieve spostamento verso fasce di prezzo intermedie e dell’innalzamento dei prezzi.
Nel 2024 rimane molto contenuta (0,34%) la quota di immobili che supera un milione di euro, mentre la fascia più vivace appare quella compresa tra i 100mila e i 199.999, che supera il 37,25% del totale. Nel caso di acquisti da impresa con agevolazione prima casa, il 28,81% degli acquisti si colloca nella fascia tra 200mila e 299.999 euro, in aumento rispetto al 27,82% del 2023. Tale fenomeno è attribuibile sia a un maggior costo delle nuove abitazioni, sia a un miglioramento qualitativo delle costruzioni in vendita (ad esempio, classe energetica elevata, presenza di bonus e incentivi per ristrutturazioni antisismiche ed efficientamento energetico).
Anche nel 2024, la maggior parte delle seconde case mostra valori inferiori a 99mila euro: il 69,17% delle case acquistate da privati e il 36,38% di quelle acquistate da imprese si colloca in questa fascia. Questo evidenzia come l’investimento nella seconda casa resti un fenomeno diffuso, talvolta concentrato su immobili da ristrutturare o situati in zone meno centrali.
Sul segmento degli immobili di lusso – del valore di oltre 1 milione di euro – notevole è l’aumento delle compravendite nel 2024 di seconde case da impresa (+28,15 per cento). Si conferma tuttavia la prevalenza di acquisti come seconde case (in totale 3.237), soprattutto in località turistiche o residenze di pregio nelle grandi città. Gli immobili di nuova costruzione o integralmente ristrutturati costituiscono la quota più consistente anche in questo segmento

LAURA CAVESTRI