Il Sole 24 Ore, 7 novembre 2020
A New York il mattone scricchiola
Un loft a Soho, un bilocale a Chelsea, una penthouse nella Billionaire Row, la strada diventata famosa per i grattacieli di nuova costruzione protagonisti della gara in altezza degli ultimi anni. Chi non sogna una casa a New York? Soprattutto oggi che la «Grande Mela» è sempre più a portata di sconto. La crisi del mercato immobiliare newyorkese non è nuova, da almeno 24 mesi il mattone subisce cali nei prezzi. E il Covid-19 ha aggravato lo scenario.
«La situazione sia delle vendite sia degli affitti è critica – dice Paolo Sciarra di Compass -. Gli uffici sono chiusi, anche se negli ultimi tempi è tornato il traffico». Tanta gente ha disdetto i contratti di affitto. «In agosto a Manhattan si registravano oltre 15mila appartamenti sfitti, circa il 5% di tutti gli appartamenti disponibili, il tasso di sfitto più alto degli ultimi 14 anni – spiega -. Può sembrare un piccolo numero, ma a Manhattan di solito il livello di vacancy si aggira tra l’1% e il 2%. Questi poi sono i numeri dichiarati, si pensa ce ne siano altrettanti nel submarket (appartamenti non pubblicizzati). I grandi proprietari scelgono quindi di offrire fino a tre mesi gratis di affitto come incentivo. E c’è chi ne approfitta per spostarsi in appartamenti più grandi». Stesso discorso per le grandi aziende. Sciarra fa sapere che Facebook ha affittato un intero blocco vicino a Pennsylvania station con uno sconto di 100 milioni, Tik Tok ha preso 120mila mq in affitto a Midtown.
E nelle vendite? Lo sconto sale con il prezzo delle case. Sopra 4 milioni di dollari, nella fascia, ultralusso, lo sconto arriva al 15-25%.
Molti pensano che oia il momento di investire. Gli investitori che vogliono acquistare appartamenti per cifre da 20-30 milioni in tutto arrivano ad accaparrarsi sconti del 30-40%, comprando direttamente dal developer. «Si tratta di americani ed europei – continua -. Tanti investitori sono proprio di New York. Per esempio la famiglia di sviluppatori immobiliari che ha realizzato progetti come 50 Central Park West e altre iniziative di successo (vendute a personaggi del calibro di Denzel Washington, a sportivi e manager hi-tech) ha iniziato a comprare altri sviluppi al 50% di sconto.
E con qualche sconto hanno trovato un proprietario anche alcune penthouse (attici) invendute da tempo come quella di 400 metri quadrati, con 300 metri di spazi esterni e piscina, nel bel complesso 565 Broome disegnato da Renzo Piano e sviluppato dall’imprenditore Davide Bizzi, per il quale si chiedevano 30 milioni di dollari. Sulla 18esima nella Worker tower (Chelsea) la penthouse è stata acquistata a 18 milioni dopo essere stata venduta nel 2018 a 50 milioni a un acquirente del sud est asiatico.
Ma ci sono state delle zone di New York che hanno visto il processo inverso. Mentre in molti cercavano di lasciare Manhattan in cerca di più spazio, zone come Brooklyn e il Queens hanno visto i prezzi rimanere stabili o addirittura salire.
Resta attivo il mercato sotto il milione, registrando una quantità di transazioni quasi pari a febbraio, quindi pre-covid, mentre il mercato del lusso continua a registrare circa la metà dei contratti rispetto a prima della pandemia. I problemi legati al coronavirus hanno ulteriormente rallentato gli sviluppi di lusso, portando il Monthly Absorption Rate a ben oltre due anni. «I nuovi complessi sono sempre di meno» fanno sapere da Knight Frank.
Già prima della pandemia il segmento delle case di lusso ha di fatto registrato un blocco degli acquisti con appartamenti che restano sul mercato per mesi e mesi e che per essere venduti, se sono nuovi sviluppi, dovevano essere corredati da “regali” come il pagamento delle spese condominiali fino a viaggi in luoghi esotici. Sono 143 i giorni sul mercato – i giorni che passano dalla messa in vendita al contratto preliminare, il lasso di tempo più lungo dal 2012, durante l’ultimo anno il tempo sul mercato di un immobile si è allungato del 57%.
Riccardo Ravasini, broker italiano a New York da molti anni, sottolinea che «il trimestre appena passato (luglio-agosto-settembre) riflette i frutti delle trattative, rogiti e contratti preliminari, avvenuti durante e subito dopo la fine del lockdown. Il numero delle vendite si è alzato, seppur in maniera modesta, rispetto al trimestre precedente. Nel complesso il numero delle vendite è calato del 46,3% a 1.375 rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, il secondo peggior calo anno su anno in 11 anni. In crescita l’offerta con 9.319 unità sul mercato. Il record era stato fissato nel primo trimestre 2009 con 10.445 unità».
A Manhattan la quota di mercato complessiva di immobili per cui è nata una “bidding war”, ovvero la classica asta tra aspiranti acquirenti per lo stesso immobile, è stata del 3,6% (ebbene sì, poche ma ci sono), il livello più basso in più di undici anni e ben al di sotto della media del 31% di cinque anni fa.
Tornando agli affitti, le zone in sofferenza sono soprattutto Downtown e l’Upper West side, poi anche l’Upper East side. «Tiene meglio Upper Manhattan perché ha prezzi di partenza un po’ più abbordabili» dice. Sempre sul fronte affitti il canone medio è sceso del 7,7% in agosto su base annua a 3.161 dollari da 3.423. Le maggiori diminuzioni sono state per monolocali e bilocali, che sono scesi rispettivamente a 2.500 e 3.300 dollari.