Il Sole 24 Ore, 23 luglio 2020
Case, prezzi in calo. Spariti 2 milioni di acquirenti
Un quadro a tinte scure che non promette schiarite prima della fine dell’anno. Nomisma dipinge così la situazione del mercato immobiliare residenziale in Italia nel report pubblicato ieri e relativo ai trend che interessano le 13 città più importanti. Un quadro caratterizzato dal calo delle compravendite – peraltro già certificato in un -15,5% dall’Osservatorio dell’agenzia delle Entrate per quanto riguarda il primo trimestre del 2020 – e in una riduzione dei prezzi, che fino a inizio anno erano invece stati più o meno improntati alla stabilità.
Nel 2020 saranno ben due milioni in meno le famiglie che non potranno tradurre in acquisto il proprio fabbisogno abitativo. Tra le famiglie che riescono a risparmiare, anche per via di un risparmio forzato nei mesi del lockdown indetto per arginare la pandemia da coronavirus, prevale un atteggiamento improntato alla prudenza. Una quota decisamente rilevante in termini di numerosita?, in crescita rispetto al 2018 (10,3 milioni di famiglie pari al 39,9%), non riesce ad esprimere una domanda di proprieta? perche? non possiede le risorse economiche per acquistare casa oppure non puo? accedere a un mutuo, pur avendo manifestato un bisogno abitativo. Nel conteggio sono comprese anche le famiglie che reputano troppo elevata la tassazione sugli immobili. Come a dire non compro per non pagare tasse così elevate.
Le previsioni per le 13 grandi citta? italiane in era Covid-19 passano da tre scenari, così come era stato qualche mese nell’Osservatorio per le città minori. La differenza è che ormai è dato per certo lo scenario “base” e non quello “soft”. Scenario che presuppone un rimbalzo positivo dell’economia nel 2021 e nel 2022, ma di entità tale da non essere sufficiente a recuperare i livelli pre-Covid, mantenendo un gap di circa 2 punti percentuali di Pil al termine del periodo di proiezione.
Nomisma sottolinea che il secondo trimestre dell’anno è stato anche peggiore del primo, mentre la seconda meta? del 2020 sara? caratterizzata da una contrazione di intensita? piu? contenuta. Pertanto l’anno dovrebbe terminare con un calo complessivo delle transazioni di circa il 18%, passando quindi da 603mila a 494mila compravendite. Il consuntivo puo? oscillare tra 471mila (-22%) e 518mila transazioni (-14,1%), a seconda che si verifichino scenari a tinte più fosche. Che non sono al momento da escludere del tutto.
In termini di prezzi delle case i ribassi più elevati – nello scenario soft – dovrebbero interessare Catania (-4,3%), Roma (-4%), Bari (-3,9%) e Genova (-3,5%). Milano, invece, dovrebbe nel 2020 contenere il calo dei prezzi allo 0,6%, calo che nel 2021 scende allo 0,4% e nel 2020 diventa un aumento dello 0,8 per cento. A contenere i cali nel 2020, sempre secondo lo scenario “base” saranno Firenze (-2%), Padova (-2%), Bologna (-2,2%) e Venezia (-2,3%).
Le dinamiche in atto portano Nomisma a prevedere una contrazione dei valori con una media annua per il 2020 (secondo lo scenario “base”) del -2,6% nel segmento abitativo, e del -3,1% e -3,2% rispettivamente nei settori direzionale e commerciale. Lo scenario più favorevole (“soft”) presenta per le abitazioni una contrazione per il 2020 di 2 punti percentuali, a fronte di una flessione di 4 punti percentuali nello scenario “hard”. Se il calo delle transazioni e? un fenomeno pronosticato sin dalle prime battute della quarantena, a sorprendere e? l’immediatezza con cui i valori si sono allineati al nuovo contesto. Le quotazioni non hanno mostrato la rigidità espressa in passato.
«Lo scenario “hard” si potrebbe verificare solo con un peggioramento della situazione economica più accentuato – dice Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma -. E quindi ci potrebbero essere 25-30mila transazioni in meno. Risultato di un effetto domino da impatto sull’occupazione più marcato di quanto registrato sinora». Il calo dei prezzi in alcuni mercati come Roma è il risultato del venire meno della domanda di investimento. «Milano regge, ma bisogna tenere conto che il confronto da fare è tra la perdita prevista e la crescita dei prezzi del 3-4% che era attesa pre-Covid, differenziale significativo anche in questo caso» dice ancora Dondi, anche se aggiunge che la città avrà capacità di rilancio. Altre città interessanti sono, fuori dai mercati principali, Verona e Trieste.
Dopo la fiammata di interessamento iniziale tra maggio e giugno, dovuta alla riapertura delle agenzie immobiliare dopo il lockdown, c’è stata dunque una battuta d’arresto. L’ottimismo per la ripresa delle attività di agenzia si è ben presto fermato. Complice anche l’estate, che da sempre è stata un periodo meno vivace sotto il profilo della ricerca della casa.
A oggi, secondo Dondi, è ancora poca la consapevolezza dell’impatto sulle famiglie di quello che può succedere.
E dopo il 2020 che futuro attende il residenziale? Per il 2021 il team di Nomisma prevede una sostanziale stabilita? delle transazioni residenziali. Nel 2021 ci sarà la risalita a 537mila compravendite. Dal confronto della dinamica dei mutui con quella delle transazioni si evince che nel 2021 sara? la componente di domanda con autonomia reddituale e patrimoniale a trainare il mercato. Il credito non sarà di sostegno.
Nel 2022 la crescita dovrebbe proseguire, ma non sara? tale da recuperare quanto perso nel biennio 2020-2021: anche nell’ipotesi piu? favorevole si rimarra? al di sotto di quota 600 mila transazioni, mentre nello scenario “base” e? previsto un livello di scambi nell’ordine delle 521 mila unita?.
L’impatto della pandemia e? stato non solo molto intenso e profondo, ma e? avvenuto anche in modo improvviso e istantaneo. «La possibilita? di nuovi focolai e di ulteriori ondate virali potrebbe modificare radicalmente le dinamiche e avere conseguenze molto pesanti sul sistema economico italiano» recita il report Nomisma.