Il Sole 24 Ore, 17 febbraio 2020
A Manhattan la casa si compra col 20% di sconto
L’inizio del nuovo decennio porta con sé una girandola di sconti per chi voglia investire nel mercato immobiliare di New York, sconti non destinati però a durare ancor€a a lungo. Il classico ciclo di 7-10 anni del mattone made in Usa sta, secondo gli addetti ai lavori, per arrivare al suo completamento. «Sette anni di crescita, due di rallentamento e infine qualche crollo – dichiara Giampiero Rispo, presidente e fondatore di Domus Realty New York –. È questo il ciclo tipico del real estate di Manhattan e, più in generale, della Grande Mela. Ora siamo arrivati alla fase dei crolli delimitati, che generano opportunità di acquisto con sconti che possono arrivare anche al 20-30%».
Per capire l’andamento del mercato immobiliare di New York bisogna esaminare i dati a livello macroeconomico, che si differenziano rispetto all’andamento di altri Stati Usa. Anche se a livello nazionale i dati sull’occupazione sono positivi, questo non si replica a New York. «Gli affitti sono scesi – spiega Rispo – perché le assunzioni erano in calo e di stranieri in realtà ne arrivano pochi. A peggiorare le cose, gli appartamenti nuovi immessi sul mercato, anch’essi in cerca di inquilini. Con il risultato che, pur di affittare, i proprietari hanno iniziato una sorta di guerra degli incentivi: un mese gratis di qua, la commissione di mediazione a carico del proprietario di là, contributi sulle spese e così via».
Un modello che si replica anche sul fronte delle vendite, dove l’eccedenza di offerta crea uno stallo. «Per comprare il momento opportuno sarà la prossima primavera – spiega Rispo – perché un altro inverno negativo causerà forti pressioni su banche e costruttori. In questo scenario le strategie che stiamo preparando sono due. Acquistare pacchetti di appartamenti nuovi e di gran qualità con sconti rispetto ai prezzi di listino nell’ordine del 30% e con ulteriori concessioni dai costruttori, oppure concedere prestiti con le banche in prima posizione in casi di non performance dei debitori».
«A Manhattan continua la fase di aggiustamento dei prezzi, mentre aumenta parallelamente l’inventario di appartamenti invenduti sul mercato – spiegano da Vivaldi Real Estate di New York–. Le riduzioni di prezzo più importanti si registrano soprattutto nel segmento superiore ai 4 milioni di dollari e nel mercato delle nuove costruzioni, mentre il cambio del dollaro e le restrizioni valutarie imposte dalla Cina ai suoi cittadini hanno pressoché estinto l’investimento estero, che rappresentava il 30% del mercato nel 2009».
Nell’ultimo trimestre del 2019, secondo Domus Realty, lo sconto medio conseguibile a Manhattan era del 10% sui prezzi di listino, ma con forti differenziazioni per zone. A Soho si monitora una media di sconti del 10,4%, al Greenwich Village del 9% e nell’Upper East Side del 6%. «Nelle nuove costruzioni, oltre allo sconto sul prezzo di acquisto, si riesce spesso anche a negoziare il valore delle tasse di acquisto, di cui si fa carico il costruttore, arrivando quindi ad un risparmio superiore al 10%, sia a Manhattan che a Brooklyn», dice Rispo. La permanenza media sul mercato di un immobile a Manhattan è alta, pari a 99 giorni.
I due mercati più richiesti e di maggior appeal di Brooklyn sono North e Northwest: ecco i prezzi conseguibili con una buona contrattazione. A Williamsburg e Greenpoint (North), secondo Domus Realty, appartamenti di una camera da letto a 600mila dollari in edifici di recente costruzione; a North West (Park Slope, Fort Green, Red Hook, Cobble Hill, DowTown, Navy Yard), a 550mila, sempre in building recenti. Spostandosi a East Brooklyn, i quartieri più conosciuti sono Bushwick, Crown Heights e Bed Stuy, dove la stessa tipologia si può comprare con 450mila dollari. «In media la negoziabilità del prezzo di listino a Brooklyn è intorno al 6-7% – spiega Rispo – e può arrivare a un 15% negli immobili con un prezzo di acquisto dai 5 milioni di dollari in su. A Williamsburg siamo intorno al 6% rispetto a quanto viene chiesto, a Dumbo all’8% e Greenpoint il 5%. Rispetto ai livelli di 5 anni fa lo sconto è del 30%». La permanenza media sul mercato a Brooklyn è di 78 giorni.
Anche secondo Vivaldi Real Estate è il momento giusto per comprare “condomini” in aree strategiche come Prospect Heights, Fort Greene, Crown Heights, dove i canoni di locazione sono ancora in crescita, ma i costi di manutenzione e le tasse sono piuttosto bassi. In aggiunta, suggeriscono anche investimenti in villini bifamiliari nel South Bronx, nelle aree di Mott Haven e Melrose, «dove la qualità abitativa e la vivibilità urbana stanno aumentando, attraendo nuovi residenti di classe medio-alta come infermieri, dottori, giovani artisti e operai di vario genere», si legge nell’ultimo report.