La Stampa, 23 gennaio 2020
La corsa al mattone a Milano
La coda sul marciapiede di viale Fulvio Testi – periferia nord di Milano, a pochi chilometri da Bresso – non è per l’inaugurazione di un ristorante o per i saldi. Le trenta persone in fila alle 11. 30 di un freddo sabato di gennaio – e ce ne saranno altre trenta alle 12 – non sono lì per un risotto o una svendita. In ballo c’è un trilocale di 70 metri quadri in vendita a 300 mila euro. Mica noccioline. «Un’occasione unica», dice qualcuno. E c’è da credergli, visti i prezzi di Milano: a pochi metri da lì, un annuncio recita «vendesi bilocale di 88 mq, ristrutturato, a 498 mila euro». Quasi sei mila euro al metro quadro. In periferia.
In fila, c’è la coppia giovane senza figli, quella con un bimbo piccolo, genitori di mezza età in cerca di soluzioni per il figlio che studierà alla Bicocca, distante una sola fermata di metropolitana. Ad accoglierli, un agente della Re/Max, l’agenzia immobiliare che a Milano ha introdotto il nuovo sistema di vendita importato dagli Usa. Si chiama "Open House" e prevede che i proprietari di casa aprano l’appartamento in vendita per un paio d’ore al sabato e lascino tutto nelle mani dell’agente immobiliare: sarà lui, aiutato da un collega che fuori dal palazzo smista il traffico di curiosi e possibili acquirenti, a far fare il tour della casa. Una volta le visite di gruppo si facevano per le nuove costruzioni. Oggi, nella Milano in cui la domanda di casa supera di gran lunga l’offerta e che nel 2018 ha avuto 24.521 compravendite, si fanno visite di gruppo anche per case vecchie.
Per capirne di più abbiamo simulato la vendita di un bilocale a pochi passi da viale Testi. «A fine giornata, ci sono anche una decina di proposte per lo stesso appartamento», confessa Federico E., uno degli agenti immobiliari di Re/Max contattati. «Si crea una "competizione" tra chi è interessato e questo porta a proposte più allettanti», spiega Susanna Z. , un’altra professionista a cui ci siamo rivolti. Tradotto significa che, se la base di partenza è di 300 mila euro, «nessuno, vista l’alta concorrenza, farà offerte al di sotto di quella cifra. Ma, anzi, andrà al rialzo», chiarisce il primo agente immobiliare. E così, «Il rischio - avverte Alessandro Ghisolfi, responsabile del centro studi di "Abitare co" - è creare una bolla dei prezzi, in particolare sugli appartamenti "usati": sommata la competizione a una domanda così alta, si può riuscire a vendere una casa a un valore più alto di quello che ha». Aggiunge Luca A., agente che ha lavorato per Re/Max: «Se l’appartamento viene venduto a un prezzo più alto di quello iniziale, l’agenzia otterrà una provvigione più alta». L’altro effetto dell’Open House è la velocità. Non che a Milano le case si vendano lentamente, anzi: secondo Tecnocasa, una transazione qui si chiude in 87 giorni contro i 122 medi delle grandi città. «Proprio il fattore concorrenza, aumentato dalla visita di gruppo, contribuisce a velocizzare l’acquisto», spiegano gli agenti immobiliari.
E la velocità, nonché la volontà di comprare casa, è dovuta al fatto che «in vista delle Olimpiadi invernali del 2026, si stima una ulteriore crescita dei prezzi. Ma già negli ultimi cinque anni c’è stata un’impennata di almeno il 20 per cento, con un boom tra il 2017 e il 2019», chiarisce Ghisolfi. E aggiunge che oggi in città ci sono 40 cantieri di edilizia privata per oltre 1800 case (per dare un’idea: nel 2019 ci sono stati 50 mila residenti in più). «Ma rappresentano solo il 16 per cento della domanda». Investire a Milano conviene e lo sanno bene i proprietari dei circa 20 mila immobili che hanno messo il loro appartamento sulle piattaforme degli affitti brevi contribuendo, così, a far schizzare il mercato.