CorrierEconomia, 17 luglio 2017
Il mattone? Ti fa più ricco dei Btp. Ma dal 2009 ad oggi Borsa meglio della casa (solo grazie ai dividendi)
Chi ha comprato casa ancora ai massimi, incocciando contro la peggiore recessione immobiliare del dopo guerra, a conti fatti non si può lamentare. A luglio del 2009 un trilocale nel semicentro di Milano costava 338 mila euro, oggi ne vale 291 mila, il 14% in meno; ma negli otto anni trascorsi si sono risparmiati 129 mila euro di canoni, una somma che compensa ampiamente le spese legate all’acquisto, Imu e Tasi per gli anni in cui si sono applicate e la svalutazione dell’immobile. Per la stessa tipologia di alloggio a Roma il risultato è analogo: 357 mila il valore dell’appartamento nel 2009, 276 mila quello di oggi: una perdita secca di quasi 80 mila euro che però si confronta con il risparmio di quasi 150 mila di canoni.
Il calcolo
Sono i numeri di un’analisi che L’Economia del Corriere ha compiuto partendo dal secondo rapporto 2017 di Nomisma presentato la scorsa settimana. L’intervallo è di otto anni perché è la durata di un contratto di locazione residenziale a canone libero; abbiamo anche messo a confronto la performance di chi abbia acquistato casa con chi invece avesse scelto di andare in affitto investendo la somma necessaria per comprare, incluse le spese legate alla transazione, in Btp e a Piazza Affari e pagando l’affitto nel frattempo. Un Btp con scadenza a otto anni nel 2009 garantiva un tasso lordo (impensabile oggi) del 4%; nel periodo considerato al netto delle imposte il capitale ha fruttato il 28%. Per la Borsa abbiamo preso a riferimento l’indice Comit Performance che tiene conto anche dei dividendi. La variazione netta è stata del 49,06% grazie soprattutto al rialzo degli ultimi mesi.
Il confronto è su quattro diverse tipologie di immobili in nove grandi città; in nessun caso chi ha investito in Btp ha battuto l’immobiliare mentre la Borsa vi riesce nella maggioranza dei casi. In particolare, se si considera una casa da 150 metri quadrati in una zona di pregio, nella media il patrimonio di chi ha investito in Borsa è salito da 659.500 euro a 754 mila mentre chi ha comprato casa si ritrova con un valore (prezzo attuale dell’immobile più canoni risparmiati) di quasi 747 mila; per 120 metri in zona centrale con la Borsa ci si ritrova 494 mila euro, con la casa 478 mila. In area semicentrale per 90 metri l’investitore di Borsa oggi ha 273 mila euro contro 264 mila di chi ha comprato casa; infine per un immobile in periferia da 60 metri Piazza Affari ha garantito 129 mila euro, duemila più del mattone. In tutti i casi a Roma l’immobiliare ha battuto la Borsa e a Milano vince in tre ipotesi su quattro. Non va comunque dimenticato che chi ha investito in Borsa o in Btp oggi è liquido, chi ha la casa deve riuscire a venderla.
Applicando lo stesso metodo si può affermare che con tutta probabilità comprando oggi e alle condizioni fiscali attuali al termine del prossimo ciclo di otto anni l’acquisto risulterà vantaggioso. Facciamo un solo esempio: a Milano 90 metri in area semicentrale oggi costano in media 291 mila euro, aggiungendo le spese si sale a circa 306 mila. Otto anni di affitto a canone di mercato però costerebbero 112 mila euro. Perché l’operazione risulti in perdita il valore della casa dovrebbe scendere del 30%. Siccome l’affitto vale il 4,8% del prezzo è chiaro che con le cedole di un Btp non si ripagheranno i canoni perché i titoli con scadenza nel 2025 rendono attorno all’1,6% netto. Su Piazza Affari di qui a otto anni invece non è possibile dire nulla.
Le prospettive
Sulle prospettive dei prossimi mesi per l’immobiliare si sbilancia Luca Dondi, ad di Nomisma: «Il nostro rapporto evidenzia prezzi con variazioni semestrali in più o in meno misurabili con i decimi di punto. Nonostante la domanda sia buona, le transazioni riguardano perlopiù immobili di qualità medio bassa, come dimostra la crescita delle percentuali di operazioni assistite da mutuo, che riguardano in genere immobili di valore non alto. Bisogna notare poi che se i dati macro, come Pil e produzione industriale, sono migliori delle previsioni, non sta però salendo la fiducia dei cittadini e in genere la correlazione tra sentimento e mercato della casa è molto stretta».