Pagina99, 2 giugno 2017
Comprare casa? Non conviene più
L’acquisto della prima casa, e spesso della seconda (per le vacanze) e della terza o quarta per i figli è stato per decenni il nostro obiettivo sociale e l’investimento preferito. Il patrimonio immobiliare, 5.492 miliardi di euro dei quali 4.952 in abitazioni, resta la prima voce nel risparmio delle famiglie censito dalla Banca d’Italia. E stacca gli investimenti finanziari, che a dicembre 2015 ammontavano a 4.020 miliardi con trend in aumento nel 2016. Ma la forbice è più apparente che reale e tende a chiudersi. Era di 2 mila miliardi nel 2008, ora si è dimezzata. E le cifre ufficiali non tengono completamente conto della svalutazione degli immobili, che secondo l’Istat è stata del 14% con punte del 19 per le case nuove.
Un valore del passato
Se negli anni Novanta il brusco calo dovuto anche al post-Tangentopoli era stato riassorbito dal boom successivo, quello attuale appare un ridimensionamento durevole e strutturale, e che non riguarda solo l’Italia né solo le abitazioni. Da un anno, grazie anche ai bassissimi tassi sui mutui, le compravendite sono in ripresa; ma il prezzo degli appartamenti resta ben distante dai picchi del 2006-2007, in alcuni casi (metrature più ampie, quartieri degradati e senza servizi pubblici) anche in misura ben maggiore di quanto dica l’Istat. Per non pai-lare delle seconde case, sulle quali i Comuni hanno scaricato l’Imu tolto dalle prime abitazioni e che risentono della concorrenza dei pacchetti vacanze low cost e di buona qualità. Reggono bene, invece, i piccoli appartamenti soprattutto al Nord, grazie all’occupazione, ai servizi e alla qualità della vita.
In definitiva quei 5 mila miliardi circa di valore delle nostre case, spesso esibiti dai vari governi come garanzia dell’imponente debito pubblico, sono tutti da verificare. Ancora di più, si rimpicciolisce il paracadute che in passato ha rassicurato figli e nipoti: il Censis ha calcolato che se un paio di decenni fa ereditare una casa in una famiglia media di due figli copriva un paio di generazioni, oggi basta per una. Mentre, riducendo al minimo il mercato degli affitti, limita la mobilità geografica sempre più necessaria per il lavoro e la carriera. E soprattutto crescono i costi della proprietà.
I costi della proprietà
Le raccomandazioni europee e dell’Ocse a spostare il peso fiscale dai redditi agli immobili è teoricamente corretta in un Paese molto patrimonializzato ma a bassi redditi. Però scavando nelle cifre ufficiali scopriamo che in Italia le tasse sugli immobil: sono ben al di sopra della media Ue e dei Paesi virtuosi, Germania in testa. Il date base è dell’1,25% annuo dei Pii (21,25 miliardi), rispettc allo 0,4 della Germania (12,1 miliardi) e alla media europea dello 0,74%. Questo nonostante l’esenzione dall’Imu sulla prima casa voluta nel 2015 dal governo Renzi, pari a 4,5 miliardi. Il motivo principale è nella maxi-rivalutazione del 60% delle rendite sulle quali applicare le imposte operata dal governo Monti, e appunto dalla penalizzazione subita dalle abitazione secondarie e dagli immobili commerciali.
Valori catastali
L’altro tasto sul quale batte Bruxelles è che le case italiane hanno valori catastali minori del resto d’Europa.
Questo vale per Francia e Gran Bretagna, ma non, di nuovo, per la Germania, dove il valore legale è ben distante da quello commerciale, e varia di Comune in Comune. A Francoforte, che ha l’aliquota massima, non supera il 60% dei prezzi di mercato, mentre in Italia tra rivalutazione del 2012 e calo del mercato siamo in media al 70%. Ciò che invece è tutto italiano è il malcostume di appartamenti nei centri storici tassati come case popolari. Ma una riforma del catasto (per ora uscita dai radar per motivi elettorali) sarà come promesso “a saldo zero” perché gli aumenti su chi paga meno di quanto dovrebbe verranno compensati da riduzioni per gli altri, o si rischia la consueta “equa” redistribuzione a danno dei “ricchi”, cioè chi in Italia ha un reddito da 50 mila euro e un appartamento magari più grande della media?
Condomini e fuga al Nord
Per i privati non è la sola incertezza. Le spese connesse all’abitazione crescono: a cominciare da quelle condominiali, ormai mediamente oltre 100 euro al mese; per la manutenzione straordinaria di case tra le più anziane d’Europa; per le norme sull’inquinamento (ultimo esempio le termovalvole per il riscaldamento); per il rincaro delle assicurazioni Quanto agli immobili com merciali siamo alle pres» con due altri problemi, ii particolare da Roma in giù Si tratta del deprezzamentc per la chiusura dei negozi e per la fuga, soprattutto dalla Capitale, di aziende di primo livello come Sky, Mediaset ed Esso, dovuta al degrado romano e meridionale rispetto all ’appeal crescente del Nord, alla mancanza di servizi e infrastrutcominciare da quelle condc miniali, ormai mediament oltre 100 euro al mese; pe la manutenzione straordi naria di case tra le più anzia ne d’Europa; per le norm sull’inquinamento (ultimi esempio le termovalvole pe il riscaldamento); per il rincaro delle assicurazioni. Quanto agli immobili commerciali siamo alle prese con due altri problemi, in particolare da Roma in giù. Si tratta del deprezzamento per la chiusura dei negozi e per la fuga, soprattutto dalla Capitale, di aziende di primo livello come Sky, Mediasi ed Esso, dovuta al degrado romano e meridionale rispetto a Wappeal crescente del Nord, alla mancanza di servizi e infrastrutture, il tutto combinato con l’aumento delle addizioni r per ripianare i debiti comunali e regionali.
Ma si studia anche il diffondersi dello smart working, lavoro delocalizzato da casa e svincolato da orari fissi, per ora al debutto in Italia con 10 mila dipendenti di 148 aziende. Secondo uno studio Eurofound-Assolombarda, coinvolgerà a breve il 20% di dipendenti e professionisti americani e giapponesi, un quarto di inglesi e francesi, 18% della media europei Questo può ridimensionare business degli affitti per im prese e centri direzionali, dove reggerà l’alta qualità (in Italia: Milano e pianura padana), mentre prenderanno più piede gli immobili a uso temporaneo specie di temporary outlet degli impiegati o dedicati alla nuova frontiera della logistica.
Il mattone in Europa
Ma tornando alle nostre amate case, le statistiche europee ci mostrano anche altro. Il mattone non è una passione solo italiana: i recordmen sono i rumeni, grazie alle rimesse dall’estero e a bassi costi in patria.
A scapito della qualità: in Romania il tasso di sovraffollamento è del 23,3%, il più alto d’Europa; all’altro opposto Francia, Germania e Svizzera al 2%, mentre in Italia siamo al 10. Ma Italia e Romania sono anche i Paesi europei nei quali è più caro prendere casa in affitto: per entrambi il costo è un terzo del reddito annuo, rispetto al 23% della Germania e al 15 di Francia e Svizzera. Il nesso è evidente: indirizzare le risorse verso la proprietà ha bloccato il mercato delle locazioni, scelta obbligata dei giovani che vogliono emanciparsi dalla famiglia e di chi non ha un lavoro stabile. Egualmente in Italia, diversamente che all’estero, quasi non esiste la condivisione dell’appartamento per i ragazzi. In parte per cattiva abitudine familiare. In parte per carenza di strutture: l’Italia è ultima in Europa per studenti che alloggiano in residenze universitarie, un 3% a fronte del 31 degli svedesi, del 18 degli inglesi, del 13 dei tedeschi. Ci battono anche rumeni (23%) e slovacchi (36). La domanda è: vale ancora la pena dedicare la vita al sogno della casa?