il Giornale, 24 aprile 2017
Scegliere (e comprare) l’abitazione dei sogni con il mattone in saldo
Prezzi a sconto e tassi rasoterra invogliano anche gli investitori più recalcitranti ad avvicinarsi al settore immobiliare. «I prezzi sono il 40% in media in meno rispetto ai livelli di bolla di dieci anni fa e si possono fare ottimi affari», nota Enzo Albanese, ceo di Sigest, società di intermediazione immobiliare. L’esperto però avverte: «Non è più il momento per puntare solo sulla rivalutazione degli investimenti immobiliari, ovvero alla plusvalenza in uscita. Non essendoci inflazione, è difficile attendersi una rivalutazione rapida e significativa nel breve termine. E, in effetti, pur essendoci stata una ripresa del numero delle transazioni, i prezzi sono sostanzialmente fermi». Un trend che è destinato a durare. «Per i prossimi mesi prevediamo un aumento dei valori ancora contenuto, compreso tra 0 e +2%», dice Fabiana Megliola, responsabile dell’ufficio studi Tecnocasa.
QUANDO CONVIENE L’ACQUISTO
In questo scenario occorre quindi concentrarsi «sulla capacità della proprietà di mantenere il proprio valore nel tempo e sull’eventuale opportunità di messa a rendita», prosegue Albanese. La casa come investimento deve poi essere «facilmente liquidabile in caso di necessità». Spazio quindi alle grandi città come Venezia, Firenze, Roma, Torino, Bologna e Milano o alle storiche destinazioni turistiche dove sono sempre più numerosi gli stranieri pronti ad acquistare una casa vacanza. Per valutare l’operazione poi è bene considerare le spese da sostenere tra notai (direttamente proporzionali al valore della transazione, del contratto di mutuo sottoscritto e dell’ipoteca), imposte e costi di finanziamento. Situazioni che differiscono a seconda che si tratti di prima o seconda casa.
PRIMA CASA
Lo Stato agevola l’acquisto della prima casa, purché non di lusso ed entro i confini del Comune di residenza, con un’imposizione fiscale più lieve, incentivi e detrazioni significative. Se si acquista da privati occorre prevedere l’imposta di registro pari al 2% del valore catastale (in caso di mutuo tuttavia la base imponibile è quella prevista dal finanziamento); l’imposta catastale di 50 euro e l’imposta ipotecaria di 50 euro. Se invece si acquista da imprese costruttrici entro quattro anni dal completamento dei lavori occorre considerare: l’Iva del 4% sul valore dell’immobile dichiarato nell’atto di compravendita; imposta di registro di 200 euro; imposta ipotecaria di 200 euro e imposta catastale di 200 euro. Se l’acquisto è effettuato successivamente l’immobile è considerato Iva esente ma si paga il 2% di imposta di registro. La prima casa è poi esente da Imu. L’acquisto oculato di una prima casa ad uso abitativo, nel lungo termine, garantisce un risparmio sui costi della locazione e permette di mantenere il valore del capitale. Nei casi migliori, si può sperare in una rivalutazione.
SECONDA CASA
Anche in questo caso vi è una distinzione tra l’acquisto da privati e da imprese costruttrici. Nel primo caso si paga l’imposta di registro al 9% del valore catastale, l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro e l’imposta catastale di 50 euro. Nel secondo caso l’Iva è pari al 10% (22% se l’immobile è considerato di lusso); l’imposta di registro a 200 euro, l’imposta ipotecaria a 200 euro e l’imposta catastale a 200 euro. La seconda casa è soggetta al pagamento dell’Imu.
LOCAZIONE A LUNGO TERMINE
Il rendimento auspicabile dalla messa a rendita di un immobile in una grande città, per Albanese, è di un 4,5-5% lordo all’anno, la metà in caso di affitto regolare di una casa vacanza. Scegliendo con oculatezza l’inquilino, si tratta di un investimento garantito nel tempo su cui, se si affitta a privato si paga il 21% del reddito, se invece si affitta a società il reddito è soggetto alla propria soglia imponibile.
LOCAZIONI BREVI
Con Airbnb si possono fare buoni affari purché si abbia l’immobile giusto, centrale o comunque ben collegato con mezzi, in una grande città o a forte richiamo turistico, e si disponga di tempo sufficiente a gestire le locazioni. Secondo le stime la messa a rendita di un immobile per periodi brevi, può garantire un rendimento anche doppio rispetto a quello ottenibile in caso di affitto regolare a fronte delle stesse imposte. Quanto al fattore rischio legato alla molteplicità dei contratti, Airbnb fornisce un’ampia copertura assicurativa.