Francesco Colamartino, MilanoFinanza 28/2/2015, 28 febbraio 2015
IL QATAR È A MILANO
L’emiro del Qatar entra a Milano dalla porta principale: Porta Nuova. La Qatar Investment Authority, il fondo sovrano dell’emirato, attraverso la controllata Qatar Holding ha infatti acquistato da Hines Italia (società che gestisce il progetto Porta Nuova di Milano, assistita nell’operazione dallo studio legale Gianni Origoni Grippo Cappelli & Partners) il 100% del progetto, diventando di fatto il nuovo proprietario del quartiere e con l’obiettivo di rimanere tale almeno sino al 2030.
Fino a ieri il fondo aveva mantenuto il 40% acquisito due anni fa. Oggi il valore di mercato di Porta Nuova è di 2 miliardi di euro e Manfredi Catella, amministratore delegato di Hines Italia, ha quantificato il rendimento dell’operazione, alla quale si lavorava già da 6-7 mesi, in circa il 30% (con una media annua del 5-6%) rispetto ai 300 milioni iniziali investiti dieci anni fa. Per cui si ipotizza che, debito incluso, il valore totale dell’operazione potrebbe aggirarsi intorno ai 2,6 miliardi. «Dal punto di vista del progetto», ha assicurato Catella, «non cambia nulla, tant’è vero che è confermata la piattaforma italiana». Dopo questa transazione Hines Italia continuerà a gestire i fondi di investimento proprietari di Porta Nuova, mentre Coima, società della famiglia Catella, rimarrà responsabile delle attività di property e project management, ma nel lungo periodo non si esclude l’ingresso di altri investitori istituzionali. Gli investitori iniziali del progetto Porta Nuova sono Hines European Development Fund, UnipolSai, i fondi di investimento di diritto italiano Mhrec e Hicof, il fondo pensioni Tiaa Cref, Coima e Galotti. Va inoltre ricordato che lo scorso luglio il cda di Hines Italia aveva approvato l’accordo di rifinanziamento del fondo Porta Nuova Garibaldi con 20 istituti di credito, che hanno avanzato offerte per oltre 7 volte l’ammontare richiesto di 450 milioni. L’indebitamento del fondo si era così ridotto al 55% rispetto all’ammontare precedente.
Il progetto Porta Nuova si estende su 290 mila metri quadrati e comprende l’area Varesine, Garibaldi e Isola, con oltre 30 edifici di qualità sostenibile, tra cui la Torre Unicredit e il Bosco Verticale. Secondo quanto riferito da Catella, negli ultimi quattro mesi sono stati venduti 20 appartamenti del Bosco Verticale e in totale è stato ceduto il 65% degli appartamenti del quartiere Porta Nuova. Quanto agli uffici, i prezzi degli affitti sono passati da 700 a 1.400 euro annui al metro quadrato. Mentre per il retail il valore è aumentato addirittura dell’80%. Assieme a Unicredit, tra i grandi gruppi che si sono insediati nel quartiere figurano Nike, Google e Samsung, oltre a importanti maison di moda.
Il fondo sovrano del Qatar, nuovo proprietario della zona più all’avanguardia di Milano, è stato creato nel 2005 per gestire le immense rendite petrolifere dell’emirato e ad oggi il suo patrimonio supera i 60 miliardi di dollari ed è composto soprattutto da asset immobiliari. Era il maggio del 2010 quando il fondo partì con una campagna acquisti mondiale e comprò il celebre magazzino londinese Harrods dall’egiziano Mohamed Al-Fayed. Nell’ottobre dello stesso anno partecipò alla cordata che rilevò la casa di produzione cinematografica Miramax dalla Walt Disney. «E con l’operazione di ieri (venerdì 27 febbraio, ndr)», ha spiegato Catella, «l’Italia diventa il secondo Paese europeo dopo l’Inghilterra in cui il fondo sovrano del Qatar è maggiormente presente». Il portafoglio del Qatar in Italia comprende infatti anche gli hotel di lusso della Costa Smeralda (pagati oltre 650 milioni), il Four Seasons di Firenze, l’Hotel Gallia di Milano, gli uffici milanesi di Credit Suisse e le agenzie italiane di Deutsche Bank. L’emirato ha inoltre creato con Cassa Depositi e Prestiti la joint venture IQ Made in Italy Venture ed è proprietario della maison di moda Valentino.
Tornando all’operazione di venerdì 27, l’ultimo lotto di sviluppo del progetto, ossia Porta Nuova Isola, è stato consegnato alla città il 17 ottobre scorso. Ora mancano solo il grande parco, che sarà completato al più tardi nel 2016, e l’edificio non residenziale progettato dall’architetto Mario Cucinella che affiancherà l’Unicredit Pavilion, il nuovo spazio polifunzionale dell’istituto di credito. L’operazione immobiliare mirava a riqualificare un’area centrale di Milano, ma poco sfruttata e in parte abbandonata dopo la dismissione delle funzioni ferroviarie che l’avevano caratterizzata fino agli anni 60, riconnettendo e dando nuova vita ai tre quartieri Garibaldi, Varesine e Isola. Al rilancio della zona ci ha così pensato Hines Italia, che nel maggio 2005 ha portato a termine l’acquisizione delle aree, garantendo negli anni appalti a fornitori e costruttori per 1,2 miliardi, pari al 10% del fatturato annuo dell’intero settore delle costruzioni in Lombardia. Ora che la maxi-operazione è conclusa, Hines Italia potrà concentrarsi sulla gara per l’acquisto di Palazzo Broggi, ex edificio Unicredit in Piazza Cordusio a Milano, attualmente proprietà di Idea Fimit. Ma a questo proposito Catella ora chiede certezza sulla volontà di vendere e regole chiare per la gara, dopo il rinvio all’ultimo minuto del termine per la presentazione delle offerte (Hines, in cordata con il fondo sovrano di Abu Dhabi, se la gioca con il tandem Prelios-London&Regional).
Francesco Colamartino, MilanoFinanza 28/2/2015