Roberto Giardina, ItaliaOggi 3/1/2015, 3 gennaio 2015
CASE A BERLINO, FINITA LA PACCHIA
Berlino
Per Natale e le feste di fine anno, Berlino invasa dai turisti italiani. E lo shopping fa parte delle vacanze. Cosa comprare? Nei negozi della Kurfürstendamm a Ovest e nella Friedrichstrasse si trovano gli stessi prodotti di Milano o di Roma, a prezzi quasi identici. Se si è un po’ esperti, è possibile trovare a buon prezzo un oggetto d’antiquariato, ma non nei mercati delle pulci, come sulla 17 Juni, dove i venditori sono quasi agguerriti come nel suk di Marrakech, e aumentano i prezzi per le feste, in particolare per gli italiani che sanno più tenaci nel trattare.
Ma si arriva ancora per uno shopping particolare: comprare casa a Berlino. L’Immobilienblase, la bolla immobiliare, avvertono gli esperti, è possibile a Monaco o ad Amburgo, dove i prezzi medi per metro quadrato sfiorano i 6 mila euro, come da noi, ma non ancora a Berlino. Comprano gli stranieri, e cominciano a comprare i tedeschi, che fino a ieri non erano tentati dal mattone, spinti dagli interessi molto bassi che si ottengono con altre forme di investimento. Dal 2007 nella metropoli i prezzi sono saliti del 40%, ma è una media. In alcune zone sono quasi triplicati: qualche anno fa si comprava un miniappartamento, 50-60 metri quadrati, per 60 mila euro, adesso non spenderete meno di 150 mila, senza contare le spese per la ristrutturazione.
I prezzi continueranno a salire, ma non più con questa velocità. Non farete il grande affare, ma il vostro capitale sarà al sicuro, e le tasse sono molto più basse che in Italia. Senza dimenticare tuttavia la stangata decisa da Monti: l’1% annuo sul prezzo d’acquisto. Il professore ha «dimenticato» le proprietà delle società: voi pagherete, Berlusconi per le sue ville all’estero no, ma questo è un altro discorso.
Da quel che sento dire dai miei conoscenti decisi a diventare berlinesi, credo che sia necessario qualche consiglio per il non acquisto. Alcuni Makler, gli agenti immobiliari, cominciano a chiedere un anticipo sulle spese per cercarvi casa. Non dovreste cedere: prendono fino al 7% se vi vendono un appartamento, non è serio chiedere contributi alle spese, anche se promettono di scontarli in caso di acquisto. E se non vi trovano niente?
Non credete di ottenere un notevole guadagno dagli affitti: salgono, ma sono sempre più bassi che da noi. Diventano più cari gli affitti a breve termine, in genere per studenti, ma sono difficili da gestire se si abita all’estero. E alcuni quartieri hanno vietato la trasformazione in bed & breakfast per i turisti, una legge di difficile applicazione, ma il rischio esiste. E anche nelle zone dove è ammesso, le spese di gestione da parte delle agenzie sono notevoli. Il ricavo copre le spese, ed è già qualcosa.
State attenti quando vi assicurano che l’appartamento «si trova in centro». Berlino non ha un centro, a parte la zona molto limitata intorno al parlamento, dove i prezzi per le nuove costruzioni sono anche di 10 mila euro a metro quadrato. Ogni quartiere ha il suo «centro», ma se finite nell’estremo Est, troverete magari belle case, ma non adatte a essere affittate a stranieri, diplomatici o uomini d’affari. Il centro di Köpenick o di Pankow non è il centro di Berlino.
Soprattutto non credete alle informazioni menzognere degli agenti immobiliari. Per esempio, che sia semplice sfrattare un inquilino. Se comprate una casa occupata il prezzo sarà di poco inferiore, ma non avrete alcuna possibilità di sfrattare l’inquilino, a meno che non paghi l’affitto per almeno tre mesi. Alcuni Makler vi diranno che, pagando cento euro di buonuscita a metro quadrato, riuscirete a far traslocare l’inquilino. È una menzogna. In quanto investitori stranieri, perderete sempre contro l’inquilino. In realtà, al contrario che da noi, è più vantaggioso comprare un appartamento non di lusso, che possa essere affittato dal comune per darlo a quanti hanno diritto all’assistenza sociale. Lo Stato in Germania è un inquilino coscienzioso: paga poco ma puntualmente, e vi rimborserà i danni eventuali. E, ultimo consiglio, ovvio, meglio non comprare in fretta, e non durante le vacanze. Tornate fuori stagione.
Roberto Giardina, ItaliaOggi 3/1/2015