Sandra Riccio,La Stampa 6/5/2013, 6 maggio 2013
MUTUI, IL TAGLIO DEI TASSI NON BASTA I COSTI DELLE BANCHE SONO TROPPO ALTI
Cala il costo del denaro deciso dalla Bce, si attenua la tensione sul debito italiano, i prezzi delle case sono quasi tornati ai livelli di dieci anni fa. Potrebbe essere un buon momento per acquistare casa e finanziarla con il mutuo. Ma gli spread, gli extra-tassi applicati dalle singole banche ai prestiti che offrono alla clientela, rimangono ancora sui livelli massimi e costano tre volte quel che venivano fatti pagare a inizio crisi: oggi questi spread sono intorno al 3%, quando nel gennaio del 2008 si muovevano nell’area dell’1% e sono,in media, un punto e mezzo in più di due anni fa. Una vera zavorra per le tasche delle famiglie. «La colpa è del difficile quadro economico e dell’incertezza che pesa sul nostro Paese», si giustificano le banche quando vengono interpellate sull’argomento. Il risultato si legge nel pesante crollo dei mutui concessi nel 2012: in un anno sono quasi dimezzati (-38%). Ora la speranza è che il taglio dei tassi, deciso giovedì scorso dalla Bce, inneschi un effetto benefico anche sugli spread applicati dalle banche.
Mentre dall’altra parte il perdurare della caduta di un altro spread, quello tra Btp e Bund, aiuta gli investitori a ritrovare fiducia e le banche a riconsiderare i prestiti nelle proprie strategie. Così se l’inizio d’anno è stato negativo, in questi giorni si sta verificando un fatto nuovo che potrebbe cambiare il trend: qualche istituto ha iniziato a ridurre lievemente i tassi applicati ai nuovi finanziamenti. Anche le somme erogate stanno lentamente aumentando. Casi isolati e passi ancora piccoli che potrebbero segnare una nuova via.
Valori in lento calo «Ci vorrà del tempo per tornare agli spread di prima della crisi» dice subito Roberto Anedda, direttore marketing del broker online Mutuionline. La sua visione sull’andamento del differenziale applicato dalle banche è precisa e tarata sul gran numero di proposte che vede ogni giorno dalle banche. «Alcuni istituti hanno ridotto leggermente il tasso applicato, di un lieve 0,10 -0,20%. E’ una piccola mossa decisa da alcuni grandi gruppi che, in questi giorni, hanno portato gli spread sotto al tetto del 3%. Potrebbe essere che si prosegua in questa direzione e che entro fine anno i valori possano aver perso qualche decimale» dice l’esperto che esclude una riduzione repentina di questi tassi. L’andamento sarà quindi molto lento per uno spread ipotizzabile intorno al 2,5% per fine anno. Aiuterebbe una intonazione più positiva e potrebbe dare la scossa a un intero mercato. «Probabilmente non avremo modo di vedere gli spread di prima della crisi, per almeno un anno e mezzo, con i valori che si manterranno su livelli vicini al 2%, ma sicuramente più accessibili di adesso» dice Anedda.
Non solo le banche, in questi anni anche le famiglie hanno guardato al mutuo con preoccupazione e insicurezza. L’allentamento della preoccupazione sul debito dell’Italia potrebbe riportare maggior fiducia anche tra la clientela.
Le quote finanziate salgono Prima della crisi, nel 2005-2007, non c’erano grandi ostacoli a farsi finanziare un prestito che copriva fino all’80% del valore della casa, a patto di avere i requisiti reddituali giusti. Con le difficoltà dell’economia, le banche hanno chiuso i rubinetti e questa quota è scesa sotto al 60%.
Anche qui però si intravede qualche spiraglio e qualche banca, sempre tra i grandi gruppi, ha ripreso a erogare parti più importanti. «In alcuni casi si è tornati a salire sopra la quota del 60% anche se rimangono ancora, rispetto a due anni fa, istituti che fanno fatica a erogare crediti e che quindi applicano spread più alti. Ma intanto sul mercato sono tornati anche istituti che finanziano il 100% dell’immobile» racconta Anedda.
Tornano i tassi misti Ricompare anche una formula che era un po’ entrata in disuso. Quella dei mutui a tasso misto, una via di mezzo tra il tasso fisso e il tasso variabile che permette, nel corso degli anni, di saltare da una proposta all’altra scegliendo di volta in volta quella più conveniente. Fino a poco tempo fa questo tipo di prodotto era confinato a quote minime del mercato, intorno al 3%. Poi sono cresciuti di appeal anche grazie ad alcune banche che hanno rispolverato la formula e nel 2013 sono al 15% del mercato.
Gli immobili a sconto
Intanto i prezzi delle case scendono. «Può essere l’inizio di un buon momento per chi progetta di mettere su casa» azzarda Giuseppe Romano, direttore dell’ufficio studi di Consultique. Per l’esperto forse siamo arrivati in fondo alla discesa o per lo meno siamo vicini alla fine del peggio. «Poi può anche essere che si resti fermi a questi livelli per qualche anno» dice Romano. Certo è che i prezzi degli immobili iniziano a dare segnali interessanti, in alcuni casi sono arrivati a quotazioni vicine ai prezzi di costruzione, vale a dire intorno ai mille euro a metro quadro, e i canoni di locazione sono adeguati al valore dell’immobile. «Non accadeva da tempo, segno che il momento è buono» dice Romano.
L’effetto Bce sulla rata Sui mutui vecchi, quelli in essere, le novità sono poche. Il beneficio del taglio del costo del denaro da parte della Bce è minimo per le famiglie che già hanno un mutuo. La riduzione del tasso Bce dallo 0,75 allo 0,50% si vedrà soltanto sui mutui legati al tasso Bce, in questo caso la rata diventerà più leggera. Ma si tratta di un numero di ristretto di persone, solo l’1% del mercato. Invece per i mutui fissi e per quelli variabili la rata non cambierà. Il taglio Bce potrebbe però innescare un volano positivo sugli spread delle banche. A quel punto anche le famiglie potrebbero risparmiare. In Italia e in altri Paesi periferici tuttavia la trasmissione della politica monetaria, come anche lamentato dal presidente della Bce Mario Draghi, non funziona correttamente e quindi la decisione rischia di avere conseguenze limitate.
Il mutuo al 100% rimane ancora una meta che solo pochissimi riescono a raggiungere. La crisi, con le banche che hanno chiuso i rubinetti del credito, ha messo un freno a questo tipo di opportunità. In queste ultime settimane però si è verificato un fatto nuovo: sul mercato tornano timidamente a farsi vedere le proposte che finanziano tutto l’importo. «Rispetto a un anno e mezzo fa, la restrittività del mercato si sta lievemente allentando – dice Roberto Anedda, direttore marketing di Mutuionline - Le quote finanziate dalle banche stanno piano piano aumentando, e alcuni istituti hanno ripreso coraggio e finanziano di nuovo tutto il valore della casa».
Certo servono garanzia aggiuntive, e bisogna essere disposti ad accettare spread un po’ più alti, «quasi mezzo punto in più rispetto alla media dei mutui sul mercato entro l’80% del capitale» dice l’esperto. Ma anche prima della crisi bisognava sborsare di più per avere tutto il capitale finanziato.
Per arrivare al 100% servono anche più garanzie. Vanno quindi verificate di volta in volta le assicurazioni richieste dalla banca, per evitare di pagare un conto troppo salato. Cambiano a seconda delle caratteristiche del richiedente. In alcuni casi le banche chiedono anche un garante aggiuntivo che in genere è un genitore.
Più ci si avvicina a grandi finanziamenti e più aumentano le cautele degli istituti. Anche nei momenti di boom dei mutui, quelli erogati sopra all’85% erano solo una parte piccola dei finanziamenti realmente concessi, circa il 10-15% del totale. Intesa Sanpaolo è uno dei pochi istituti che già da tempo, e nonostante la crisi, propone la strada del 100%. L’offerta è tagliata sui più giovani, sotto i 35 anni di età, inclusi i lavoratori atipici (per le fasce di età superiori l’ammontare finanziato è entro il 95%). Un esempio? Un importo pari a 150mila euro richiede una rata di 863 euro per 20 anni (con un reddito di 2mila euro al mese e meno di 35 anni di età).
Nel frattempo spuntano le scorciatoie al 100%. Qualcuno prova vie diverse, come quella di appoggiarsi a banche che erogano l’80% del valore di perizia, facendosi sopravvalutare l’immobile. Uno scalino più in basso rispetto al finanziamento al 100% ma che costa comunque più del finanziamento a quote entro il 60%.
Il suggerimento per chi è a caccia di un mutuo è sempre quello di rivolgersi a più istituti e non fermarsi alla prima proposta. E’ un processo lungo e complicato ma può valerne la pena: oggi spuntare una differenza sullo spread di 0,40 di punto non è difficile. E’ in pratica il gap tra l’ipotesi peggiore e più cara sul mercato e una proposta più allineata alla media. Il risparmio? In questo caso su un finanziamento di 150mila euro è di 700 euro all’anno che moltiplicati per tutti gli anni del mutuo sono 15-20 mila euro.
In realtà le differenze possono arrivare anche a un punto di spread che vuol dire quasi 100 euro in più di interesse al mese. Quindi più di mille euro in più di interessi passivi all’anno. Ma se si fa confronto tra le offerte migliori e le peggiori oggi sul mercato si arriva anche a 2mila euro di risparmio l’anno.