Cinquantamila.it La storia raccontata da Giorgio Dell'Arti

I condomini diventano più padroni della loro casa. La riforma del condominio sembra avviata a navigare a vele spiegate verso l’approvazione definitiva. La Camera dei deputati ha infatti approvato giovedì scorso un testo condiviso da quasi tutti i partiti, spianando così la strada ad una rapida terza e definitiva lettura da parte del senato. Insomma pare che il governo tecnico sia riuscito, dopo mesi di lavoro dedicati soprattutto a lottare contro l’emergenza finanziaria, a far uscire dal cilindro la prima riforma tecnicamente ben fatta. Era ora. È mancata, è vero, la ciliegina sulla torta dell’attribuzione della personalità giuridica al condominio, ma insistendo su questa misura si sarebbe rischiato di far arenare l’intera riforma, tanto erano determinati gli oppositori. Anche così, tuttavia, la legge dovrebbe garantire una riduzione del tasso di burocrazia condominiale, in particolare una maggior tutela dei condomini contro lo strapotere degli amministratori. Ora se quest’ultimo non fa gli interessi dei proprietari sarà più facile mandarlo a casa: basti pensare che anche uno solo dei condomini può chiedere di convocare l’assemblea con all’ordine del giorno, appunto, la revoca del mandato. In un ambito come quello condominiale ad altissimo tasso di litigiosità, regole certe, che consentono di decidere con maggioranze più snelle, riducendo il potere di interdizione dei soliti irriducibili, sono comunque un passo in avanti. Basti pensare alla videosorveglianza, un argomento probabilmente di ben maggior attualità rispetto a quello della impossibilità di vietare gli animali domestici (con cui tutti i telegiornali, ma anche molti quotidiani, hanno presentato questa riforma). Dovrebbe aumentare anche la trasparenza e la semplificazione nello scambio dei documenti di interesse comune: si potrà per esempio aprire un sito internet condominiale per scambiarsi rendiconti e delibere.
Marino Longoni

VIDEO, RISCALDAMENTO, ANIMALI NUOVE REGOLE PER IL CONDOMINIO –
Via libera a maggioranza alla videosorveglianza condominiale. La ripresa di spazi e aree comuni raggiunge così certezza normativa, all’interno di una grande confusione giurisprudenziale.

È una delle novità introdotte dalla riforma del condominio approvata alla camera venerdì scorso in seconda lettura e ora al senato per l’ormai sicuro sì definitivo (si veda ItaliaOggi del 28 settembre). Ma vediamo le principali novità.

La videosorveglianza. L’installazione di sistemi di videosorveglianza viene sovente effettuata da persone fisiche per fini esclusivamente personali. In tali ipotesi possono rientrare, a titolo esemplificativo, strumenti di videosorveglianza idonei a identificare coloro che si accingono a entrare in luoghi privati (videocitofoni ovvero altre apparecchiature che rilevano immagini o suoni, anche tramite registrazione), oltre a sistemi di ripresa installati nei pressi di immobili privati e all’interno di condomini e loro pertinenze (quali posti auto e box). In tal caso la disciplina del Codice non trova applicazione qualora i dati non siano comunicati sistematicamente a terzi ovvero diffusi. Si ricorda però che, seppure non trovi applicazione la disciplina del Codice, al fine di evitare di incorrere nel reato di interferenze illecite nella vita privata, l’angolo visuale delle riprese deve essere comunque limitato ai soli spazi di propria esclusiva pertinenza (ad esempio antistanti l’accesso alla propria abitazione) escludendo ogni forma di ripresa, anche senza registrazione di immagini, relativa ad aree comuni (cortili, pianerottoli, scale, garage comuni) ovvero ad ambiti antistanti l’abitazione di altri condomini.

Per le aree condominiali, invece, nel provvedimento dell’8 aprile 2010 sulla videosorveglianza il garante ha appurato una lacuna normativa. In quella sede per i trattamenti effettuati dal condominio (anche per il tramite della relativa amministrazione), il garante ha evidenziato l’assenza di una puntuale disciplina che permettesse di risolvere alcuni problemi applicativi evidenziati nell’esperienza di questi ultimi anni. Il garante evidenziava, infatti, che non era chiaro se l’installazione di sistemi di videosorveglianza possa essere effettuata in base alla sola volontà dei comproprietari, o se rilevi anche la qualità di conduttori; ancora non era chiaro quale fosse il numero di voti necessario per la deliberazione condominiale in materia (se occorra cioè l’unanimità oppure una determinata maggioranza).

La legge di riforma del condominio affronta direttamente la questione e stabilisce che le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall’assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice civile.

Vediamo dunque cosa prevede l’articolo 1136 del codice civile, che è stato modificato. In prima convocazione per l’approvazione di una delibera ci vuole il quorum di 2/3 del valore e maggioranza per teste, e voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio. In seconda convocazione basta, invece, la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Una volta rispettate queste maggioranze si può passare a installare le telecamere. Ma senza dimenticare che si devono osservare le precauzioni previste dal provvedimento generale del garante della privacy.

In particolare si devono osservare le seguenti cautele.

Informativa. Le persone che transitano nelle aree sorvegliate devono essere informati con cartelli della presenza delle telecamere, i cartelli devono essere resi visibili anche quando il sistema di videosorveglianza è attivo in orario notturno. Nel caso in cui i sistemi di videosorveglianza installati siano collegati alle forze di polizia è necessario apporre uno specifico cartello che lo evidenzi.

Conservazione. Le immagini registrate possono essere conservate per periodo limitato e fino ad un massimo di 24 ore, fatte salve speciali esigenze di ulteriore conservazione in relazione a indagini.

Consenso. Contro possibili aggressioni, furti, rapine, danneggiamenti, atti di vandalismo, prevenzione incendi, sicurezza del lavoro ecc. si possono installare telecamere senza il consenso dei soggetti ripresi, ma sempre sulla base delle prescrizioni indicate dal Garante.

Addio riscaldamento centralizzato. La riforma modifica l’articolo 1118 del codice civile per precisare che il singolo condomino può distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento, ma solo in presenza di due condizioni. La prima è che l’unità abitativa non gode della normale erogazione di calore, per problemi tecnici all’impianto condominiale, che non vengono risolti nel corso di una intera stagione di riscaldamento. La seconda è che il distacco non comporti squilibri tali da compromettere la normale erogazione di calore agli altri condomini o aggravi di spesa.

Più in dettaglio la norma prevede che il condomino, se viene oggettivamente constatato che il proprio immobile non gode della normale erogazione di calore, a causa di problemi tecnici dell’impianto condominiale, e questi, nell’arco di una intera stagione di riscaldamento, non sono risolti dal condominio, può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, a condizione che dal suo distacco non derivino squilibri tali da compromettere la normale erogazione di calore agli altri condomini o aggravi di spesa.

Chi si è distaccato non rimane esente da spese: è sempre tenuto a concorrere esclusivamente al pagamento delle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Si tratta questa di una specificazione dell’articolo 1118 del codice civile, nella parte in cui prescrive che il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.

Inoltre il nuovo articolo 1122 del codice civile, in generale, esclude che il condomino possa eseguire opere che rechino danno alle parti comuni o pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza e al decoro architettonico dell’edificio. L’amministratore deve in ogni caso essere avvisato prima dell’avvio dei lavori ai fini della relativa comunicazione in assemblea.
Antonio Ciccia

REGISTRO DOC PER L’AMMINISTRATORE –
Un registro per l’amministratore del condominio. La riforma lo istituisce infatti presso l’ufficio provinciale dell’Agenzia del territorio. Si tratta di una disciplina espressa dei requisiti per l’esercizio della professione (tra gli altri godimento dei diritti civili, assenza di specifici carichi penali, titolo di studio, formazione), che viene consentito anche in forma societaria. La disposizione che prevede una sospensione dal registro per gravi negligenze professionali, consente l’esercizio della professione anche a coloro che non sono iscritti nel registro.

La riforma ratifica il fatto che possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi. La perdita dei requisiti comporta la cessazione dall’incarico e, quindi, ciascun condomino può convocare l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

La riforma prevede una norma transitoria: per quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti alla entrata in vigore della riforma è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in assenza dei requisiti del titolo di studio e della formazione specifica.

Quanto alla burocrazia condominiale va anche richiamato il repertorio dei condominii, istituito presso ogni ufficio provinciale dell’Agenzia del territorio. Il repertorio dovrà contenere l’anagrafe di ogni condominio comprensiva di tutte le principali delibere condominiali, i regolamenti, i bilanci e gli atti di contenzioso. Spetterà all’amministratore comunicare ogni atto soggetto ad annotazione all’Agenzia del territorio entro 30 giorni dal compimento, pena una sanzione amministrativa pecuniaria.

Il nuovo articolo 1129 codice civile pone in capo all’amministratore una serie di specifici obblighi da assolvere (comunicazione di dati anagrafici, professionali e fiscali, obbligo di pubblicità della documentazione condominiale, assicurazione professionale) a fini di trasparenza, verifica della qualifica professionale e controllo del suo operato. La disposizione prevede l’apertura di un c/c bancario o postale a nome del condominio nonché il raddoppio (da uno a due anni) della durata in carica dell’amministratore. Vengono ampliati e tipizzati i gravi motivi per la revoca dell’incarico. L’amministratore può essere mandato a casa per l’omissione del rendiconto di gestione per un anno, l’irregolarità nella tenuta della documentazione del condominio, la mancata apertura del conto del condominio, irregolarità fiscali, l’inerzia nel promuovere l’azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute dal condominio.

Per la nomina dell’amministratore è previsto, in caso di inerzia dell’assemblea, che il relativo ricorso al tribunale sia presentato, oltre che da uno o più condomini anche dall’amministratore dimissionario. L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, dovrà specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.

Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore deve far sapere i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prendere gratuitamente visione dei registri del condomini; è un diritto anche averne copia, rimborso della spesa.

L’assemblea può pretendere dall’amministratore la presentazione di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.

Tra l’altro se l’amministratore è già coperto da una polizza di responsabilità civile professionale generale, la polizza deve essere integrata con una dichiarazione che garantiscano specifico condominio.

Quanto alle spese condominiali, si specifica che l’amministratore è obbligato a far transitare le somme di pertinenza del condominio su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio.

L’amministratore non deve, poi, nicchiare nel fare causa ai morosi: salvo dispensa dell’assemblea l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio.

Nei casi di gravi irregolarità i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. E se l’assemblea rimane inerte, ciascun condomino potrà rivolgersi all’autorità giudiziaria.

RECUPERO CREDITI VELOCIZZATO –
Recupero dei crediti anche senza il via libera dell’assemblea, che non deve essere convocata mai nel giorno di feste religiose.

La riforma interviene in materia di riscossione dei contributi dai singoli condomini e prevede che per la riscossione delle somme dovute dai condomini, l’amministratore può attivare la procedura d’ingiunzione senza autorizzazione dell’assemblea.

Inoltre nei rapporti con i terzi l’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori del condominio i dati dei condomini morosi, affinché questi possano agire in prima battuta nei loro confronti (rivolgendosi solo in un secondo momento ai condomini in regola con i pagamenti).

Infine l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato quando la mora nel pagamento dei contributi di sia protratta per un semestre (oggi, invece, è necessaria una specifica disposizione del regolamento condominiale).

Quanto alle modalità di convocazione dell’assemblea di condominio la riforma impone che l’avviso di convocazione dell’assemblea, che può essere trasmesso anche per posta elettronica certificata o fax, deve contenere l’ordine del giorno della stessa. Qui ci vuole un particolare scrupolo perché ogni omissione relativa alla convocazione dell’assemblea rende le delibere assunte annullabili. Inoltre l’assemblea in seconda convocazione non può tenersi lo stesso giorno nel quale era prevista l’assemblea in prima convocazione. Però per velocizzare la procedura è possibile già in sede di prima convocazione dell’assemblea indicare data e luogo delle eventuali successive convocazioni.

SI ABBASSANO I QUORUM DELL’ASSEMBLEA –
Si abbassano i quorum dell’assemblea condominiale. Viene infatti riscritto l’articolo 1136 del codice civile intervenendo sul calcolo dei quorum costitutivi e deliberativi dell’assemblea.

In particolare, la nuova disposizione prevede:

- la validità della costituzione dell’assemblea in prima convocazione ove sia presente la maggioranza dei condomini (attualmente servono i 2/3 dei condomini) che rappresentano i 2/3 dei millesimi. In tal caso la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio ;

- le deliberazioni dell’assemblea in seconda convocazione sono valide se ottengono un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti (anziché 1/3 dei partecipanti al condominio); rimane ferma la necessità che i voti favorevoli alla delibera costituiscano 1/3 dei millesimi;

- le deliberazioni sulla nomina e revoca dell’amministratore, sulle innovazioni di interesse sociale (sicurezza, barriere architettoniche, parcheggi, impianti centralizzati ) e sulle riparazioni straordinarie sono valide se prese a maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dei millesimi (attualmente sono necessari i 2/3 dei millesimi) (quarto comma);

- le deliberazioni su tutte le altre innovazioni (art. 1120, I° comma) e sulle installazioni non centralizzate di impianti autonomi (tv ed energia) sono adottate con la maggioranza degli intervenuti ed i 2/3 dei millesimi;

- l’accertamento della regolarità della convocazione all’assembleae l’obbligo di redigere il processo verbale (settimo comma).

L’art. 15 della riforma sostituisce l’art. 1137 codice civile, in materia di impugnazione delle deliberazioni assembleari, attribuendo la legittimazione ad impugnare, oltre che al condomino dissenziente e all’assente, anche all’astenuto.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

Viene anche riscritta la norma sulle innovazioni. La riforma conferma che i condomini (a maggioranza degli intervenuti all’assemblea, che rappresentino almeno i 2/3 dei millesimi), possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni ma aggiunge che per le innovazioni che hanno ad oggetto sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti, abbattimento di barriere architettoniche, contenimento consumi energetici, parcheggi, installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, impianti centralizzati radiotelevisivi e telematici è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà dei millesimi.

LITI CONDOMINIALI, C’È LA MEDIAZIONE –
La procedura bonaria di soluzione delle controversie non può essere portata lontano dalla sede dello stabile condominiale. E l’assemblea ha l’ultima parola. Tra l’altro le liti condominiali sono soggette a conciliazione obbligatoria: di conseguenza non si può fare causa se non si è passati prima dal mediatore.

La riforma definisce le controversie in materia di condominio ai fini dell’applicazione della disciplina sulla mediazione obbligatoria (dlgs 28/2010): sono quelle derivanti dalla violazione o errata applicazione degli articoli da 1117a 1139 del codice civile e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

Per evitare alcune storture del procedimento di mediazione la riforma interviene a precisare che la domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato. Non c’è quindi la libertà di scegliere l’organismo di mediazione, che non ha limiti di competenza territoriale.

Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice civile.

Ma se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la deliberazione si può chiedere un rinvio della seduta.

La proposta di mediazione deve essere, in ogni caso, approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.