Marco Liera, Plus24 4/2/2012, 4 febbraio 2012
QUEL DESIDERIO (COSTOSO) DI ACQUISTARE UNA BELLA CASA
Avrei bisogno di un parere su come muovermi per la gestione del mio patrimonio. Vorrei infatti acquistare un appartamento per 450mila euro e per fare questo intenderei vendere la mia attuale casa (a 220mila euro) e sfruttare la parte restante del mio patrimonio, che è impegnato in BTp (CTv mercato per 175mila euro con scadenze a lungo termine) o disponibile nel conto in banca (150mila euro). Come mi consigliate di procedere? Usare il meno possibile dei BTp e il più possibile dei contanti? Cosa mi conviene fare con i titoli di Stato?
Marco - (via e-mail)
- Istintivamente vorrei partire da una domanda: ha veramente bisogno di essere proprietario di una casa da 450mila euro? Credo che stiamo parlando della sua residenza principale, e quindi non di un immobile da comprare a scopo di investimento. Ma ugualmente occorre valutare i rischi di questa operazione e quali i costi e i vantaggi comparati.
Tra i rischi includerei prima di tutto quello di concentrare l’83% del suo patrimonio in un solo attivo. Ipotizzando che lei abbia elencato tutti i suoi attivi nella lettera (immobile attualmente posseduto, BTp, saldo di conto corrente bancario), la nuova casa sarebbe "troppo ingombrante". Certo, la casa di abitazione è un attivo che soddisfa un bisogno primario. Ma ha valutato l’alternativa di soddisfare questo bisogno senza essere proprietario (con il vantaggio di dotarsi di una ricchezza investita in modo più diversificato), in altre parole di prendere una casa in locazione?
Anche io sono convinto che storicamente l’accumulazione di ricchezza privata in Italia sia stata dovuta soprattutto alla proprietà della prima casa. Ma anche lei capirà che non è affatto certo che il futuro debba essere uguale al passato, in modo particolare nell’investimento dei risparmi. In Italia oltre il 70% delle famiglie è proprietaria della casa in cui abita. Benissimo, grande conquista. Ma nella vicina Svizzera, dove certo non se la passano male, soltanto un terzo delle famiglie è in proprietà, e il resto è in locazione. Lei mi dirà: «Con la locazione non accantono nulla, pago un canone e basta. E poi ho limitate possibilità di personalizzare la mia abitazione».
Soltanto lei è in condizione di stabilire quanto sia importante la personalizzazione, mentre sul primo punto osservo che i risparmi che lei non immobilizza in una casa possono essere opportunamente destinati a un portafoglio diversificato in grado di offrire un rendimento reale (ossia al netto dell’inflazione) positivo. Occorre armarsi di un foglio Excel e fare un po’ di simulazioni che mettano a confronto canone di locazione, ipotesi di rendimenti degli attivi finanziari, prezzo della casa, ipotesi di rivalutazione della stessa, tasse sulla proprietà da pagare, spese connesse all’acquisto e così via (un esempio nel mio libro «Finanza Personale», edizione Il Sole 24 Ore, a pagina 30). E non ho incluso tra le alternative il parziale finanziamento dell’acquisto della casa con un mutuo, che lei sembra non contemplare.
Occorre poi indagare sulle esigenze che la spingono a «cambiare casa», in particolare a comprarne una che costa (vale) più del doppio. La classica ragione potrebbe essere quella di un aumento delle dimensioni della sua famiglia. Diversamente, potrebbe essere il desiderio di un passaggio di status (per migliore posizione e/o per migliori caratteristiche dell’immobile). Nobile proposito, basta poterselo permettere.
In sintesi, l’acquisto di una casa da 450mila euro rappresenta per lei un aumento dei rischi, da valutare attentamente con le alternative e i fattori che ho citato sopra, e da analizzare insieme alla sua situazione reddituale attesa, che ignoro. Quale livello di certezza attribuisce ai suoi redditi futuri? Fino a che punto ha assicurato il suo capitale umano (la sua capacità reddituale) con adeguate coperture caso morte e invalidità permanente? Se proprio è convinto di fare il grande passo, dovrebbe investire il restante 17% della sua ricchezza in strumenti poco rischiosi. Come conti di deposito o titoli di Stato a breve termine (scadenza massima un anno). Per realizzare un hedging (copertura) di quell’83% con il quale soddisfa sì un bisogno primario, ma che sarà a rischio.