Cinquantamila.it La storia raccontata da Giorgio Dell'Arti

Quest’anno, secondo stime di Scenari immobiliari, gli italiani hanno comprato all’estero 35mila case (+5,7% rispetto al 2010), con un investimento di 4,2 miliardi di euro. Il compratore medio italiano ha cercato una residenza compresa fra 100mila e 150mila euro, da pagare in contanti. Paola Gianasso, esperta di mercati internazionali per Scenari Immobiliari: «I cicli dei mercati sono difficili e a volte imprevedibili. Prima si cercavano il rendimento elevato e l’acquisto in un’ottica speculativa, adesso si punta a beni-rifugio e quindi si va verso mete dove le svalutazioni saranno minime». Ciò significa che prima si acquistava un immobile, spesso prestigioso, con l’intento di guadagnare rivendendolo o affittandolo. Adesso invece si compra il mattone, anche estero, non per affittarlo, né per rivenderlo, ma per usarlo personalmente, anche solo in vacanza.

Dove scelgono di comprare la casa gli italiani? Gianasso: «Gli Stati Uniti sono stati meta di elevati acquisti fino all’anno scorso, per via del doppio vantaggio: il cambio valutario favorevole e il calo dei prezzi». Invece nel primo semestre del 2011 sono aumentati gli acquisti in Spagna (18%, era il 15% nel 2010), in Grecia (15% contro 12%) e nell’Europa dell’Est (14% contro il 16% dell’anno scorso). Gli Stati Uniti, però, vincono ancora: 24% (il 27% nel 2010).

Quando si è costretti ad acquistare per motivi di lavoro o di studio c’è poco da scegliere: si compra dove si deve andare. Però anche in questo caso si può fare un buon investimento: nelle città universitarie, dato l’afflusso di studenti che cercano case in affitto, il valore dell’immobile è garantito. Chi si sposta per lavoro, invece, compra nelle metropoli, dove il valore immobiliare è molto alto.

Le città europee più desiderate dagli acquirenti (non solo italiani) sono Londra e Parigi. L’enorme richiesta alza i prezzi. A Londra il costo a metro quadro oscilla tra 9.700 euro e 15.800 euro. A Parigi è tra 8.000 euro e 11.900 al metro quadrato.

Limitando il discorso all’Europa, se si compra per studio o lavoro nelle capitali come orientarsi nella scelta dell’immobile?
1) Meglio cercare abitazioni di qualità: infissi isolanti, impianto di riscaldamento efficiente, bagni in buono stato. Ciò vale soprattutto per le case di recente costruzione, spesso in periferia, ma anche per un’abitazione più vecchia del centro città.
2) Se possibile, garantirsi la certezza dell’investimento. Gianasso: «Preferire il monolocale nel centro di Parigi piuttosto che il grande appartamento in una zona che potrebbe risentire dei cicli di mercato».
3) Prima di comprare, visitare più volte il quartiere dove si vuole acquistare per capire se c’è quello che ci occorre e interessa: ci sono supermercati? Dove parcheggiare? Ci sono mezzi pubblici? Farmacie ecc.?

Tra le capitali è un buon investimento Berlino. I prezzi sono inferiori a molte altre città europee: si va da 3.750 euro a 4.700 a mq. Spiega Dario Castiglia, presidente di Remax Italia: «A Berlino il riscontro è positivo: è una città giovane, seconda metropoli al mondo per offerta culturale e al nono posto per innovazione in un Paese solido per crescita e mercato del lavoro». I costi per acquistare un immobile sono compresi tra il 10-12% del prezzo, suddivisi tra tasse, oneri del notaio, eventuali spese di traduzione del rogito, imposta di registro, compensi per l’agente o consulente immobiliare.

In Svizzera sono stati 1.655 gli acquisti di immobili residenziali degli italiani nel 2010 (il 5% degli investimenti totali delle famiglie all’estero) e 2mila sono previsti entro il 2011 (dati Scenari Immobiliari). Non avendo risentito della crisi immobiliare, i prezzi già alti dovrebbero salire ancora e vanno da 4.600-8.200 euro mq delle zone di pregio di Ginevra a 9.000-14.000 al mq di Montreux. A Lugano si acquista a partire da 5mila euro, mentre in Engadina si va da 6mila euro fino a quasi 40mila euro per proprietà di lusso a Sankt Moritz. Comprare in Svizzera se non si è residenti è difficile: vige una legge che regola gli acquisti immobiliari da parte di stranieri, applicata in maniera diversa da ciascun Cantone con variazioni persino da una località all’altra.

Se si decide di comprare all’estero per turismo, i prezzi possono scendere scegliendo i Paesi dove le case costano ancora meno, per esempio Spagna, Grecia e l’est europeo. In questi casi meglio optare per località che attraggono visitatori: l’immobile sarà al sicuro da crolli di valore.

In Spagna l’offerta di immobili in eccesso è pari al 4% del totale (in numeri assoluti circa un milione di abitazioni in più rispetto alla richiesta) con conseguente caduta dei prezzi. Dal 2007 a oggi la diminuzione del costo è stato del 15% e si prevedono nuovi cali per il futuro. Alcuni prezzi: a Barcellona il costo medio è di 4.000 euro mq, a Marbella tra 1.500 e 3.700 euro. A Madrid per appartamenti con superfici di circa 50 metri quadri il costo si aggira intorno ai 70mila euro.

Di solito in Spagna nel prezzo di vendita sono incluse le tassazioni. Le spese notarili dipendono dall’edificio (da 0,5 al 1,2%): per un importo di 500.000 euro si paga 975 euro; per 150.000, 810 euro.

Per la Grecia, può essere un buon investimento Paros, dove il prezzo oscilla tra 1.200 a 3.500 euro a metro quadro. A Creta nell’ultimo anno la crisi ha fatto scendere i costi del 20%: nella parte settentrionale dell’isola, giudicata anche la più bella, i prezzi variano da 1.500 a 2.500 euro a metro quadro.

Chi vuole comprare casa in Grecia, in primo luogo deve nominare un avvocato, obbligatorio sia per chi compra sia per chi vende (le parti, quindi, pagheranno ciascuna in proprio). Il costo del legale varia (a seconda del valore dell’immobile) dallo 0,5 all’1,5%. Poi c’è il notaio (che spetta all’acquirente) con una parcella dell’1,5% del valore dichiarato nel contratto.

Per l’est europeo, ottimi investimenti si possono fare in Croazia. Tim Coulson della First property Croatia: «Il 90% circa delle proprietà valgono più dei prezzi a cui sono proposte. Si possono trovare buone soluzioni a due passi dal mare e ben servite per 1.800-2.000 euro al metro quadro, senza considerare che si può trattare». Prezzi abbordabili anche in Dalmazia: a pochi chilometri da Spalato si trova casa a 1.200 euro a metro quadro.

In Croazia le spese aggiuntive sono abbastanza alte: circa il 10%, divise tra il 3% di commissione, il 2% di spese legali e il 5% di tasse.

Una volta individuato il Paese, ecco alcuni consigli per acquistare casa all’estero.
1) Recarsi nella città scelta e trovare un’agenzia immobiliare seria o valutare di persona le offerte immobiliari. Andare più volte, per rendersi conto del luogo nelle varie stagioni.
2) Per evitare sgradite sorprese, verificare che l’immobile che s’intende acquistare sia libero da ipoteche, trascrizioni di atti processuali ecc.
3) Consultare un notaio per garantire qualsiasi contratto, preliminare o definitivo.
4) All’atto del rogito (ma sarebbe bene averlo anche durante le trattative) è obbligatoria la presenza di un interprete.

Altre cose da sapere: «Per quanto riguarda il mutuo, considerando che le disposizioni catastali e di ipoteca possono cambiare fra i vari Stati, non è possibile perfezionare la pratica con una banca italiana ma bisogna ricorrere a un istituto situato nel paese dove è l’immobile. L’altra strada è contattare un’agenzia immobiliare presente anche all’estero» (Vito Lops, Il Sole-24 Ore). Per esempio, Tecnocasa e Remax sono presenti anche all’estero.

Quando si prende una casa all’estero bisogna pagare le tasse anche nel Paese in cui si acquista. Prima di comprare è bene informarsi su quanto si pagherà (spesso la quota cambia da una regione all’altra nello stesso Paese). Inoltre da quest’anno c’è una novità: il nostro governo ha appena introdotto una tassa che riguarda le case degli italiani all’estero: si chiama Ivie (Imposta sul valore degli immobili situati all’estero) e per calcolarla basta applicare un’aliquota dello 0,76% sul valore della casa stabilito nell’atto di acquisto oppure, in assenza di quest’ultimo, sul valore corrente di mercato nel luogo in cui si trova. Esempio: per un’abitazione che vale 100.000 euro, ogni anno si pagheranno 760 euro (100.000 x 0,76%).