Gino Pagliuca, Corriere della Sera 14/11/2011, 14 novembre 2011
MILANO —
Lo dice la parola: essendo immobili e per di più impossibili da nascondere, sono un bersaglio facile da colpire quando l’Erario va a caccia di risorse. Eppure sono quasi miracolosamente scampati a tutte le manovre estive; anzi, nei tre anni e mezzo del Governo Berlusconi il mattone residenziale ha avuto un trattamento di favore, perché i proprietari della casa in cui vivono non pagano più neppure l’Ici mentre chi trae un reddito dalla casa affittandola paga la cedolare secca, in qualche caso riuscendo addirittura a dimezzare le imposte rispetto al versamento di Irpef e imposta di registro.
Con queste premesse è molto improbabile che il mattone potrà sfuggire alle nuove richieste di tributi derivanti dall’emergenza economica. Ipotesi se ne fanno molte, nelle tabelle abbiamo provato a illustrarne due, partendo da dati di base ufficiali, quelli dei valori catastali a fine 2010, pubblicati nelle scorse settimane dall’Agenzia del Territorio.
Il primo scenario contempla la possibilità che venga riproposta un’operazione già fatta dal Governo Amato nel 1992, in un’altra fase drammatica della nostra economia; l’Isi (imposta straordinaria immobiliare): si tratta un prelievo secco sul valore catastale; all’epoca si è applicata un’aliquota del 2 per mille, su valori di partenza catastali però più bassi di quelli attuali. Siccome il valore imponibile totale degli immobili in Italia è di ben 2.751 miliardi di euro una riproposizione dell’imposta in questa forma sarebbe in grado di portare alle casse dell’Erario un beneficio teorico di oltre 5,5 miliardi di euro. Di questi, quasi 3,3 miliardi arriverebbero dagli immobili residenziali, che da soli valgono circa 1.640 miliardi di euro. Con un’imposizione dal 3 per mille il gettito teorico complessivo arriverebbe a quasi 8,3 miliardi di euro, e anche se si tratta di un calcolo virtuale e mettendo in conto una certa percentuale di evasione si tratta comunque di soldi molto più rapidi da ottenere e sicuri di quelli derivanti dalle vendite delle caserme.
La seconda tabella considera l’ipotesi di un ritorno dell’Ici sulla prima casa; presentiamo un calcolo effettuato sui valori medi delle abitazioni civili (si tratta delle case medio signorili senza caratteristiche di lusso) di classe A2 e su quelle popolari di classe A3; le case di lusso sono escluse dal computo perché l’Ici la pagano già. Abbiamo ipotizzato per le quattro principali città un’aliquota del 5 per mille sul valore catastale e una franchigia di 200 euro. Su un’abitazione A2 da 120 metri quadrati a Milano si tratta di mettere nel budget mensile circa 100 euro per il ritorno del balzello, a Roma bisogna preventivarne circa 70.
Una terza strada che si potrebbe seguire facilmente è quella dell’aumento generalizzato delle rendite catastali e quindi dell’imponibile: è un percorso già praticato, in vista dell’ingresso nell’Euro, dal primo Governo Prodi. Un incremento delle rendite porterebbe a un aumento proporzionale di tutte le imposte non in quota fissa che si pagano sugli immobili, comprese quelle che gravano sulle compravendite, con il rischio però di dare il colpo di grazia a un mercato già asfittico.
Il ministero dell’Economia sa perfettamente che gli imponibili catastali sono molto lontani da quelli reali: confrontando i valori fiscali e i valori di mercato stimati dall’Agenzia emerge un rapporto di 1 a 3, con molte oscillazioni territoriali. Ma una revisione mirata immobile per immobile del valore fiscale aprirebbe la stura a un contenzioso ingestibile (le revisioni individuali dei valori di estimo sono infatti impugnabili dal contribuente) e anche altre ipotesi di revisione radicale della fiscalità immobiliare hanno il difetto di richiedere quei tempi lunghi che i mercati finanziari internazionali proprio non sembrano disposti ad aspettare.
Gino Pagliuca