Sibilla Di Palma, ItaliaOggi 26/9/2011, 26 settembre 2011
CASA, SE LA SCAMBI SPENDI MENO
Risparmiare sulla compravendita immobiliare. Grazie alla permuta, che permette di scambiare abitazioni di valore diverso, compensando la differenza a favore di chi vende l’immobile di maggior pregio e limitando le imposte d’acquisto. Un trend in crescita, complice la crisi e i prezzi elevati delle case.
Un fenomeno in crescita.
In base ai dati di Idealista.it, portale di annunci immobiliari, si tratta di un fenomeno che sta prendendo consistenza nel mercato immobiliare, con un costante aumento negli ultimi mesi di annunci che recano nella descrizione la possibilità di permuta parziale o totale dell’immobile. In particolare, secondo un calcolo effettuato in esclusiva per ItaliaOggi Sette, ad agosto di quest’anno sono stati 255 gli annunci di immobili in permuta/scambio pubblicati sul sito, contro i 147 dello stesso periodo dell’anno scorso, con un’offerta in crescita del 73%. Un trend che, secondo Idealista.it, è stato incrementato proprio dalla crisi e che è destinato a espandersi considerate anche le prospettive economiche future.
Come funziona la permuta.
La permuta è regolata dal codice civile (art. 1552) che la definisce come «il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro». Anche se in questo caso vengono applicate, perché compatibili, le norme stabilite per la vendita (art. 1555 del codice civile), la permuta differisce da quest’ultima in quanto lo scambio non avviene verso il corrispettivo di un prezzo, ma tramite il reciproco trasferimento della proprietà di cose o della titolarità di altri diritti. Secondo l’articolo 1554 del codice civile, inoltre, le spese della permuta e le altre accessorie sono a carico di entrambi i contraenti in parti uguali. La permuta per essere stipulata, infatti, richiede un unico atto notarile attraverso il quale le due parti si spartiscono i costi relativi al contratto di reciproco trasferimento, l’onorario del notaio e le imposte.
I vari tipi di permuta.
Si possono distinguere diversi tipi di permuta. La prima è quella diretta, cioè lo scambio di case tra due persone. La permuta diretta degli immobili, quando entrambi i soggetti sono privati e quindi non sottoposti a regime Iva, presenta dei vantaggi fiscali poiché le imposte vengono pagate solo sull’immobile dal valore più elevato e divise a metà. Nonostante queste opportunità si tratta di una modalità molto rara perché risulta piuttosto difficile far combaciare perfettamente le esigenze di compratore e venditore.
Esistono altri tipi di permuta, come per esempio, la casa in conto vendita. Nella cantieristica capita, soprattutto nelle fasi di crisi del mercato, che chi vende un’abitazione sulla carta accetti in conto vendita la vecchia casa di chi intende acquistare. Si tratta di un’operazione che non presenta particolari rischi, a patto che il prezzo di ritiro sia adeguato e che sia ben specificato che si lascerà il vecchio appartamento solo quando sarà abitabile quello nuovo. In questo caso, però, non valgono gli stessi vantaggi fiscali della permuta diretta perché una delle parti è soggetta a Iva e quindi non è possibile compensare tra loro Iva e imposta di registro. In genere, inoltre, il costruttore prende in considerazione l’ipotesi di ritirare la casa dell’acquirente solo se questa vale considerevolmente meno di quella che intende vendergli.
Più frequente invece il caso della permuta indiretta, la formula usata da quasi tutte le agenzie immobiliari. In questo caso l’agenzia immobilizza l’abitazione da acquistare per un periodo prefissato, durante il quale cerca un compratore per la casa da vendere. L’esigenza primaria è infatti quella di vendere velocemente la vecchia casa. In questi casi, per vendere subito, è consigliabile partire da un’aspettativa realistica sul valore dell’immobile che si intende vendere e far valutare il proprio appartamento mentre se ne cerca un altro.
Una volta trovato l’appartamento di proprio gradimento, si procede a firmare un preliminare di vendita con un acconto che è condizionato al realizzo della vendita della casa di proprietà da permutare.
In cambio il proprietario della casa che si intende acquistare si impegna a sospendere la vendita per un certo periodo di tempo (in genere due mesi), nel corso del quale l’agenzia cerca di vendere l’appartamento da permutare. Se la vendita non avviene, si risolve l’impegno d’acquisto e viene rimborsato l’anticipo versato.
Un sito dedicato alle permute.
Di recente è nato anche un sito (CasaInPermuta.it) dedicato in maniera specifica alla permuta immobiliare. Il portale permette sia ai proprietari che agli agenti immobiliari di inserire in maniera gratuita la scheda dell’immobile offerto e la descrizione dell’immobile ricercato e di abbinare le due opzioni. Ogni annuncio è formato da due schede collegate fra loro, quella dell’immobile e quella della richiesta. Per usufruire del servizio, occorre iscriversi e accedere a un’area dove inserire la propria offerta di permuta, con scheda descrittiva dell’immobile e foto. Dopo il modulo di offerta, è possibile compilare anche quello di ricerca, eventualmente abbinando più opzioni collegate.