Cinquantamila.it La storia raccontata da Giorgio Dell'Arti

2 articoli – AFFITTI. TUTTI I SEGRETI DELLA CEDOLARE - Il 21%al Fisco, il resto al proprietario di casa. Sulla carta è allettante la promessa della cedolare secca, l’opzione fiscale che consente di sottrarre alle esose aliquote Irpef (dal 23%al 43%) l’introito dei canoni di locazione degli appartamenti e di evitare anche le addizionali regionali, comunali, l’imposta di registro e i bolli. Ma rinunciando per tutta la durata del contratto agli aumenti del canone, Istat compreso. Al di là delle apparenze, la scelta va fatta con attenzione perché non sempre si tratta di un’opportunità favorevole, come dimostrano anche le tabelle di questa pagina dove abbiamo effettuato alcuni calcoli di convenienza. I tempi della scelta sono ormai stretti: entro il 6 giugno vanno registrati i contratti i cui adempimenti scadevano dal 7 aprile in poi, o pagata l’imposta di registro per l’annualità scaduta per chi non opta per la cedolare. Entro il 6 luglio (termine prorogato rispetto alla scadenza originaria del 16 giugno) andrà poi pagato il primo acconto della cedolare secca. Il reddito La prima discriminante per la scelta è il reddito del proprietario di casa: siccome le aliquote Irpef sono progressive, maggiore è l’imponibile a cui si aggiungerebbe l’affitto, maggiore è la convenienza del prelievo forfetario: ipotizzando infatti un canone di locazione libero il cui importo vada a situarsi nella fascia fino a 15mila euro di imponibile il risparmio possibile può limitarsi a 3 euro ogni 1.000 percepiti e, considerando la perdita dei futuri aumenti Istat, la cedolare non conviene. Se, invece, gli affitti rientrano nella fascia di reddito più tassata, quella sopra i 75mila euro, il vantaggio può toccare i 186 euro ogni 1.000 incassati. Sui redditi bassi la convenienza, già molto risicata, può essere pregiudicata da due fattori: - la presenza di oneri detraibili dalle imposte (spese mediche, mutui, sgravi del 36%sulle ristrutturazioni ecc). Sull’Irpef relativa alla cedolare, infatti, non si può beneficare di detrazione. C’è, quindi, il rischio di non poter recuperare parte delle spese e di pagare più tasse di prima; - chi sceglie la cedolare non può aumentare il canone per tutta la sua durata. Per un contratto di locazione standard a canone libero, e con durata di 8 anni in caso di inflazione elevata si rischia di chiudere il bilancio in perdita. Ipotizziamo un affitto da 10mila euro all’anno: con un aumento medio del 2%nel giro di otto anni il proprietario, aumentando ogni anno il canone come consente la legge, incasserebbe 85.830 euro lordi, a fronte degli 80 mila che incamererebbe con la cedolare. Questo significa che l’imposta piatta gli conviene solo se consente nel tempo un risparmio fiscale di oltre 5.830 euro in otto anni. I casi Ad esempio una casalinga priva di altri redditi che incassa 30mila euro di canone, finisce per perderne 463 ipotizzando l’inflazione al 2%, senza contare il rischio sopra richiamato di non usufruire del vantaggio fiscale di altre spese detraibili; un pensionato con reddito da 18mila euro più canoni da 7.200 alla fine degli 8 anni andrebbe in perdita di 861 euro. Il discorso cambia completamente quando il reddito è molto elevato: in questo caso non c’è inflazione che tenga. Ad esempio un quadro con un reddito lordo da 100mila euro incassa 18.854 euro in più rispetto all’imposizione ordinaria, sempre con inflazione al 2%. Le norme fiscali prevedono un regime più favorevole per i contratti di locazione stipulati a canone concordato e per studenti universitari. In questo caso infatti le imposte sono ridotte del 30%rispetto a quelle ordinarie. La cedolare secca per questo tipo di contratti è ridotta al 19%, ma è comunque meno appetibile perché in sostanza conviene quando i canoni si aggiungono a redditi di almeno 28mila euro all’anno, come mostrano anche le due tabelline di esempio. Va però detto che nei contratti residenziali il rischio di perdita da inflazione è molto più ridotto, perché la durata è di cinque anni (3+2) e comunque l’adeguamento contrattuale non può superare il 75%dell’indice Istat. Nei contratti a studenti il problema non si pone perché si può legittimamente limitarne la durata a sei-dodici mesi. Idem per tutti i contratti di natura transitoria, turistica o foresteria perché non c’è obbligo di durata minima. Gino Pagliuca ISTRUZIONI. PERCORSO AD OSTACOLI PER LO SCONTO - Cedolare, più tempo per scegliere. per pagare. I termini di versamento dell’acconto, come di tutte le altre imposte risultanti dal modello Unico, sono stati prorogati al 6 luglio. Entro il 6 giugno, però, bisogna scegliere se approfittare della nuova normativa (favorevole soprattutto sui redditi alti) per contratti i cui termini di registrazione scadevano dopo il 6 aprile. Ecco un breve promemoria. Gli interessati La cedolare secca interessa solo il locatore persona fisica, proprietario o titolare di altro diritto reale di godimento (esempio usufrutto) e se l’immobile affittato è ad uso abitativo (categoria catastale da A/ad A/11, esclusi gli uffici A/10), oltre ad eventuali pertinenze locate congiuntamente all’appartamento. Sono quindi esclusi uffici, negozi e gli altri immobili non abitativi. Il locatore che opta per la cedolare deve darne preventiva comunicazione conduttore con lettera raccomandata indicando la rinuncia, per tutta la durata dell’opzione, agli aumenti del canone previsti dal contratto, inclusi quelli Istat. Il mancato invio rende inefficace l’opzione. proprietario di più appartamenti può decidere in modo indipendente per ogni singolo contratto. La nuova legge è in vigore dal 7 aprile 2011. Per dare tempo ai contribuenti per valutare la convenienza o meno ad optare per cedolare, l’Agenzia Entrate ha concesso 60 giorni tempo, fino al 6 giugno per registrare i nuovi contratti o prorogare quelli scaduti il cui termine di registrazione o pagamento scade tra il 7 aprile ed il 6 giugno. Le aliquote Il locatore che opta per la cedolare secca è soggetto a partire dal 2011 ad un’imposta sostitutiva: - pari al 19%dell’affitto per i contratti a canone «concordato» nelle città ad alta tensione abitativa (durata 3 anni più 2); - pari al 21%per gli altri contratti, come quelli a canone libero (durata 4 anni +4). La cedolare si calcola sul 100%del canone di affitto. Invece, in caso di tassazione ordinaria, l’aliquota Irpef del contribuente applica all’85%dell’affitto per i contratti liberi o 59,5%per i «convenzionati» . L’opzione per la cedolare dovrebbe essere applicabile anche agli altri contratti, come quelli di natura transitoria o a studenti universitari. In proposito si attende una conferma. Il versamento La cedolare secca sugli affitti si versa alle stesse scadenze dell’Irpef, l’acconto è pari al 85%nel 2011 e si versa per il 34% del totale dovuto entro il luglio (il termine del 16 giugno è stato prorogato) e 54%entro il 30 novembre. Il saldo nel 2012. I pagamenti del 6 luglio possono essere differiti al 5 agosto con lo 0,4%o rateizzati come per l’Irpef. L’opzione Per i nuovi contratti l’opzione per la cedolare va effettuata alla registrazione del contratto compilando il modello «SIRIA» . La denuncia va inviata online Fisco, direttamente dal proprietario o tramite un intermediario abilitato. In alternativa, il proprietario può presentare il nuovo contratto di locazione in formato cartaceo per registrazione a un ufficio dell’Agenzia Entrate, come in passato. In questo caso l’opzione per la cedolare secca si esercita con modello 69 di richiesta registrazione, nel Quadro F che prevede l’indicazione dell’opzione, oppure no, per la cedolare secca. I modelli si trovano su www.agenziaentrate. gov. it con le relative istruzioni. In alcuni casi il modello SIRIA non è utilizzabile (più di tre locatori più di tre conduttori ecc) e registrazione dovrà necessariamente avvenire con il modello 69. Per proroga o il rinnovo di contratti già registrati, l’opzione si esercita entro i 30 giorni successivi alla scadenza dell’annualità con modello 69 cartaceo. Per i contratti già registrati (o rinnovati) nei primi mesi del 2011 prima del 7 aprile, l’opzione per la cedolare secca andrà fatta direttamente nel 730 Unico da presentare nel 2012. Nel caso di contratti già registrati in passato cui scadenza degli adempimenti relativi all’annualità decorre dal 7 aprile in poi, si attendono chiarimenti se vada presentato, oppure no, il modello 69 per comunicare all’Agenzia delle Entrate l’opzione. L’opzione ha validità per tutta la durata del contratto di affitto e non è necessario rinnovarla, ma può essere liberamente revocata ogni anno. Se, in sede di registrazione, il locatore non effettua l’opzione nella prima annualità del contratto, può comunque esercitarla per le annualità successive utilizzando Modello 69 entro il termine per il versamento dell’imposta di registro. Stefano Poggi Longos Trevi Associazione italiana dottori commercialisti

GINO PAGLIUCA