Cinquantamila.it La storia raccontata da Giorgio Dell'Arti

«L’inquilino del piano di sopra fa rumore e non mi lascia dormire. E che dire di quello che parcheggia sempre l’auto in mezzo al cortile? E quella che scende le scale con le zeppe? Poi c’è il patito di jazz del piano di sotto che suona la tromba in casa fino a mezzanotte. Di fianco ho il pensionato sordo che tiene la tv a tutto volume. Basta! Lasciatemi vivere» (dal forum di condominioweb.com).

Il condominio si forma quando il proprietario di un edificio vende a qualcuno una parte del suo immobile. Un condominio, quindi, è tale se i piani o porzioni di essi appartiengono a persone diverse. Un palazzo, cioè un edificio a più piani con più alloggi, non è un condominio se è proprietà di una sola persona.

La vita in condominio è un fenomeno tutto italiano. Il nostro Paese è tra i primi al mondo per la diffusione della proprietà condominiale: tra possessori e inquilini, circa il 60% dei connazionali, quattro quinti di chi abita nelle grandi città, vive in condominio.

Gli articoli del Codice Civile che si occupano della vita in condominio sono 23. A questi si aggiungono ogni anno migliaia di sentenze: ci sono pronunciamenti sulla possibilità di modificare le tabelle millesimali, sui poteri dell’amministratore, su come usare gli spazi comuni ecc. Se la Camera dirà sì, le regole condominiali, 68 anni dopo l’emanazione del Codice, cambieranno. La commissione giustizia di Montecitorio sta esaminando un disegno di legge, 32 articoli già passati al vaglio del Senato, che vuole aggiornare l’attuale disciplina. Tra le novità proposte: non sarà più necessario ottenere l’unanimità dei voti per cambiare la destinazione d’uso di un bene comune.

Esempio: il condominio che ha da vent’anni sfitta la casa del portiere e che non la usa perché è necessario ottenere l’unanimità dei condòmini per cambiarne la destinazione d’uso o per venderla. Con le nuove norme sarà possibile farlo con la maggioranza dei presenti all’assemblea che abbiano in mano almeno i due terzi dei millesimi. Non sarà però possibile limitarsi a venderla: si dovrà sostituire quel bene con un altro, e creare, per esempio, posti macchina, un locale commerciale ecc.

Se un condòmino propone una delibera, in base al nuovo disegno di legge l’amministratore non potrà ignorarla, dovrà convocare l’assemblea entro trenta giorni e la proposta dovrà essere votata. L’amministratore, poi, avrà più poteri e maggiori responsabilità: sarà obbligato a stipulare una polizza assicurativa che copra almeno il bilancio annuale, dovrà essere iscritto a un registro degli amministratori presso le Camere di Commercio, agire in tempi brevi (al massimo quattro mesi) per la riscossione delle somme dovute (in caso contrario sarà chiamato a risponderne di tasca propria) e rimarrà in carica due anni.

Fiorello, secondo un sondaggio dell’istituto demoscopico Tns Italia per immobiliare.it il vicino di casa ideale. Motivo: «Sarebbe capace di rendere divertenti anche le riunioni di condominio».

In condominio si litiga spesso, ma meno di quanto s’immagina: il Censis liquida come una leggenda metropolitana l’esistenza di centinaia di migliaia di cause pendenti per motivi condominiali. In realtà, le discussioni sul pianerottolo non rappresentano più dell’1% delle cause avviate ogni anno. Il Codacons dice che ogni anno finiscono davanti al giudice due milioni di liti tra condòmini. L’80% delle questioni tra vicini si risolve durante l’assemblea (studio Censis condotto per Anaci, Associazione nazionale amministratori condominiali).

Da un punto di vista formale, poi, bisogna distinguere tra le liti condominiali in senso stretto, quelle che cioè riguardano tutto lo stabile e comportano il coinvolgimento dell’amministratore (ad esempio il condòmino che chiude un terrazzo con una veranda e non vuole procedere al ricalcolo delle tabelle millesimali), e le questioni che riguardano i rapporti tra singoli condòmini ma non l’intero condominio (la televisione a un volume troppo alto che disturba i vicini).

«L’inquilina che abita sopra di me fa uso di zoccoli nelle prime ore del mattino, disturbando il mio sonno e pregiudicando il mio equilibrio psicofisico e il mio rendimento lavorativo. Quale sono le difese di un cittadino contro questi problemi? Come bisogna intervenire? A chi bisogna rivolgersi?» (lettera inviata a http://www.proprietaricasa.org).

Le cause più frequenti di liti tra persone che vivono nello stesso palazzo secondo il Censis: la gestione degli spazi comuni, il parcheggio abusivo in cortile, l’orario dei giochi dei bambini, l’uso del terrazzo condominiale per stendere i panni ecc. Di solito sono questioni che l’amministratore risolve con un richiamo al rispetto del regolamento condominiale.

Se i còndomini sono più di dieci il Codice Civile (art. 1138) dice che è obbligatorio che abbiano un regolamento. In caso contrario possono decidere di averlo (scelta consigliata) o di farne a meno.

Il regolamento di condominio, che stabilisce regole sull’uso delle cose e degli spazi comuni, deve essere osservato non solo dai proprietari ma anche da tutti quelli che usano le proprietà (come gli affittuari). Nel caso un conduttore violi una clausola del regolamento, la responsabilità cade sul proprietario. Ogni condomino può interessarsi alla redazione del regolamento condominiale: per essere valido, il documento dovrà essere approvato dalla metà dei condomini intervenuti in assemblea e titolari di almeno la metà del valore dell’edificio. La stessa maggioranza prevista per la sua approvazione è richiesta per le modifiche al regolamento. Eventuali infrazioni possono essere sanzionate con il pagamento di una somma di denaro solitamente stabilita nel regolamento stesso.

Se il regolamento è stato predisposto dal costruttore-venditore, si parla di regolamento contrattuale. Alcuni divieti possono essere contenuti soltanto in questo documento: un esempio, il divieto di detenzione di animali è lecito solamente se contenuto in un regolamento d’origine contrattuale (sentenza num. 3705 del 18 febbraio 2011).

Una casa in condominio prevede spese fisse (luce, riscaldamento, sorveglianza, pulizia scale ecc.) il cui ammontare varia di stabile in stabile. Il documento cui si deve fare riferimento nella ripartizione delle quote è ancora una volta il regolamento di condominio che può o riprendere gli articoli del Codice civile o dettare norme diverse. Il regolamento comprende:

• La tabella millesimale o di proprietà, relativa alle spese di amministrazione e di manutenzione straordinaria dello stabile;
• La tabella del riscaldamento, che divide le spese per il consumo di combustibile e per la manutenzione dell’impianto termico.
• La tabella dell’ascensore, che riguarda le spese sostenute per il consumo di corrente elettrica del motore ascensore e per la manutenzione ordinaria dell’impianto.

Con la tabella millesimale si stabiliscono le quote di partecipazione alle spese e i diritti di ogni condòmino sulle parti comuni. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne.

Almeno una vola l’anno l’amministratore di condominio deve convocare l’assemblea, cui sono chiamati a partecipare tutti i condòmini e in certi casi anche gli usufruttuari. Soltanto per le deliberazioni che riguardano il riscaldamento possono intervenire gli inquilini. Chi non è condòmino non può prendere parte all’assemblea, a meno che non abbia la delega del proprietario. I poteri dell’assemblea riguardano le decisioni circa l’uso delle parti comuni, le innovazioni, la ripartizione spese, la nomina e la revoca dell’amministratore, l’approvazione di preventivi e rendiconti ecc. L’assemblea straordinaria è convocata in caso di necessità: se manca l’amministratore è richiesta dai condòmini.

Karen George, la signora che vive al 13° piano dell’elegante condominio al numero 41 di Central Park West. Non ce la fa più a sopportare «l’incredibile chiasso» dell’inquilina del piano di sotto. Al dodicesimo piano del suo palazzo dall’inizio degli anni Novanta vive Madonna. Dopo aver protestato più volte con il consiglio del condominio la signora George si è rivolta al tribunale di Manhattan, chiedendo l’espulsione della star per «violazione del contratto di acquisto». Nel documento originale la «destinazione del locale» nell’edificio costruito nel 1910 avrebbe dovuto essere «un ufficio», Madonna l’ha trasformato nella propria sala prove.

Mantenere buoni rapporti di vicinato non è sempre facile. La convivenza pacifica non è un traguardo irraggiungibile, basta rispettare alcune fondamentali regole di educazione, civiltà e buon senso. Tra i suggerimenti di idealista.it:

• Presèntati: «Quando ti trasferisci il primo passo per instaurare buoni rapporti di vicinato è presentarti ai tuoi vicini di casa. Loro potranno darti consigli e informazioni utili sul nuovo quartiere, tu potrai farti un’idea sulla nuova comunità».

• Non esagerare con il rumore: «Uno dei principali motivi di litigio tra vicini è l’eccesso di rumore. Cerca di fare attenzione, a volte basta soltanto un po’ di tatto: evita di tenere radio, stereo e televisione a un volume troppo elevato, soprattutto alla sera tardi, al mattino molto presto oppure nel primo pomeriggio del week end, quando i rumori diventano particolarmente molesti per chi è solito schiacciare un pisolino».

• Non litigare per il parcheggio: «Parcheggia la tua auto all’interno delle strisce e rispetta la segnaletica stradale. Evita di parcheggiare a pettine, in doppia fila o in spazi che non potresti occupare».

• Rispetta le tue cose e rispetterai anche gli altri: «Contribuisci al decoro e all’ordine del condominio: non lasciare in giro i sacchetti della spazzatura, sistema i giocattoli di tuo figlio sparpagliati in giardino, rispetta gli spazi comuni».

• Non fare l’orso: «Quando esci di casa e incroci un tuo vicino, ricordati che è buona norma salutare. Se hai tempo, puoi anche fermati a scambiare due parole».

Prima di comprare un appartamento in condominio è bene capire se questa soluzione fa o no al caso proprio. Alcuni consigli pratici:

Per prima cosa è bene informarsi sulle spese condominiali: verificare se acqua e/o gas sono centralizzati e, nel caso, chiedere quanto ammonta la spesa media.

Conviene poi valutare, meglio se con l’aiuto di un tecnico, se lo stabile ha bisogno di lavori straordinari, come rifacimento di facciata o tetto, risanamento dei seminterrati, o peggio ancora se abbia dei danneggiamenti strutturali. Questi lavori sono molto costosi e, anche se ripartiti tra molti condomini, possono incidere sul proprio budget.

Sarebbe utile sapere anche se il proprietario è in regola con i pagamenti delle quote e, nel caso non lo sia, che cosa stabilisce il regolamento. La legge, al di là dei regolamenti condominiali, prevede che il nuovo proprietario di un appartamento sia responsabile nei confronti del condominio per eventuali debiti del precedente proprietario, limitatamente comunque all’anno in corso e a quello precedente (da 13 a massimo 24 mesi).

È consigliabile anche leggere il regolamento, soprattutto per quanto riguarda la gestione delle aree comuni. Può capitare, per esempio, che nel caso di un appartamento venduto con posto auto di proprietà, si scopra che il posto non è privato, bensì condominiale e assegnato in uso.

Scegliere di vivere in un condominio consente comunque di risparmiare sulle spese di gestione. I costi di riscaldamento, manutenzione impianti comuni, ascensore, sorveglianza e sicurezza sono ripartiti e, quando il palazzo è gestito bene, si risparmia fino al 30% rispetto a chi possiede una casa singola. Gli acquisti si pagano in base a quanto previsto dalle tabelle millesimali. Le decisioni e i costi di gestione sono pubblici, ogni proprietario può partecipare alle scelte e riceve copia dei verbali di assemblea e dei preventivi.

Il principale svantaggio del condominio rispetto a un’abitazione indipendente è la mancanza di privacy. Se si esce sul pianerottolo in pigiama si rischia di incontrare il dirimpettaio e di mostrarsi in déshabillé. Inoltre, molte decisioni sono prese a maggioranza. In caso di disaccordo è necessario sottostare al volere della maggioranza. In più, le personalizzazioni strutturali dell’appartamento sono minime e per procedere con alcuni interventi bisogna avere il permesso degli altri condòmini.

Non mancano, in ogni caso, gli esempi in cui la convivenza in condominio si rivela un’esperienza vincente. A Gergei, paesino in provincia di Cagliari, un condominio produce e trasmette in diretta una televisione locale: si chiama Sardinia Farm, e manda in onda filmati di processioni religiose, ricette e mungitura delle pecore. Se ne occupa la famiglia Concas, formata da cinque persone: le due figlie riprendono con la telecamera, il figlio gestisce la web tv. Ottengono 3mila contatti al mese e gestitscono una newsletter con trecento iscritti. A Bologna un condominio del quartiere Pilastro trasmette TeleTorre 19, una tv cui partecipano tutti i condomini dello stabile: Caterina, ventenne del nono piano, conduce il notiziario serale; Carla, dirigente Asl dell’ottavo, illustra le novità per prenotare le visite nell’Asl ecc.

Su internet ci sono parecchi siti che aiutano a risolvere questioni condominiali. I più cliccati: condominio web.com, nato nel 2000 e che oggi ha nove milioni di visitatori unici l’anno, condominio.com, nato nel 1996 con tanto di mailing list, vitadicodominio.it ecc.

MARZIA AMICO