Cinquantamila.it La storia raccontata da Giorgio Dell'Arti

La cedolare secca sugli affitti è la grande novità fiscale dell’anno 2011 e interessa tutti i proprietari immobiliari che affittano un’abitazione. Dovrebbe portare significativi risparmi fiscali per i locatori, specie se hanno redditi medio-alti. Ma riguarda anche gli inquilini: se il proprietario sceglie la cedolare, non si applica più l’imposta di registro annuale che era per metà a carico dell’affittuario e nemmeno gli aumenti Istat per tutta la durata del contratto. E soprattutto dovrebbe favorire l’emersione degli affitti finora non dichiarati. Per chi esercita l’opzione, la cedolare del 19%o 21%sugli affitti si applica per l’intero anno 2011, sia per i contratti già in corso che per quelli di nuova sottoscrizione. Nessun effetto invece sugli affitti del 2010 che vanno indicati, come in passato, nel 730 o nell’Unico da presentare in questi mesi. La legge è in vigore dal 7 aprile. Lo stesso giorno l’Agenzia delle entrate con molta tempestività ha approvato i modelli da utilizzare. Per dare più tempo ai contribuenti per valutare la nuova normativa e verificare la convenienza o meno della cedolare nel proprio specifico caso, l’Agenzia ha anche concesso 60 giorni di tempo, fino al 6 giugno 2011, per registrare o rinnovare i contratti in scadenza dal 7 aprile in poi, invece dei normali 30 giorni. I soggetti interessati L’opzione per l’imposta sostitutiva sugli affitti può essere esercitata solo se il locatore è una persona fisica (privato), proprietario o titolare di altro diritto reale di godimento, e se l’immobile affittato è ad uso abitativo, oltre ad eventuali pertinenze come box e cantine locate assieme all’appartamento. Sono quindi esclusi terreni, uffici, negozi e gli altri immobili non abitativi. Chi è proprietario di più appartamenti affittati, può decidere in modo indipendente per ogni singolo contratto. Se ci sono più comproprietari, ad esempio marito e moglie di cui uno ha convenienza alla cedolare e l’altro no perché ha un reddito non elevato, l’opzione può essere esercitata anche solo da uno dei contitolari. L’imposta sostitutiva Se opta per la cedolare secca, in luogo delle ordinarie imposte sui redditi con le aliquote marginali crescenti che arrivano fino al 43%, il proprietario paga un’imposta sostitutiva: -pari al 19%del canone di affitto per i contratti a canone concordato nelle città ad alta tensione abitativa (durata 3 anni +2); -pari al 21%del canone di affitto per gli altri contratti, come quelli a canone libero (durata 4 anni +4). La cedolare sostituisce la tassazione ordinaria Irpef sui canoni d’affitto e le addizionali regionali e comunali sul reddito fondiario, nonché l’imposta di registro (2%annuo, in genere ripartita al 50%tra proprietario e inquilino) e l’imposta di bollo sui nuovi contratti di affitto. Le imposte di registro e bollo eventualmente già corrisposte non sono rimborsabili. Modalità di versamento e acconti La cedolare secca si versa alle stesse scadenze dell’Irpef, acconti al 16 giugno e 30 novembre, saldo al 16 giugno dell’anno successivo. I pagamenti di giugno possono essere differiti al 16 luglio con lo 0,4%o rateizzati fino a novembre. L’acconto della cedolare dovuto in corso d’anno è pari al 85%nel 2011 (minore rispetto al 99%dell’Irpef), da pagare per il 34%a giugno ed il 51%a novembre. Per i nuovi contratti stipulati da giugno in poi, l’acconto si calcola solo a novembre. Il calcolo degli acconti della cedolare non sarà purtroppo semplice. Soprattutto per questo primo anno. Chi aveva già contratti in corso dal 2010 dovrà anche valutare se ridurre eventualmente gli acconti Irpef 2011. (Vedere la tabella in alto). Calcolo di convenienza L’imposta sostitutiva è calcolata sul 100%del canone di affitto. Invece, in caso di tassazione ordinaria, l’aliquota Irpef del contribuente si applica all’85%dell’affitto per i contratti «liberi» o al 59,5%per i contratti «convenzionati» . Questo determina una minore convenienza alla cedolare per chi ha contratti convenzionati, che sono però solo circa un quinto del numero totale. Il locatore deve rinunciare per tutta la durata del contratto ad applicare gli aumenti del canone di affitto ivi previsti, inclusi gli aumenti Istat. Tale disposizione è inderogabile: eventuali accordi contrari tra le parti sono in ogni caso privi di validità. In generale la cedolare secca dovrebbe comportare vantaggi in termini di minori imposte per i contribuenti. La convenienza varia però in base al proprio livello di reddito ed anche alla tipologia di contratto (concordato o a canone libero). Si veda la tabella pubblicata sopra. Considerando anche la non applicazione degli aumenti Istat per tutta la durata del contratto, per i locatori con canone concordato la convenienza della cedolare secca si ha solo per chi ha un reddito medio-alto (dai 28.000 euro in su). Per chi affitta con canone libero, la convenienza scatta già se il proprio reddito imponibile supera i 15.000 euro, anche se i benefici maggiori si registrano sempre per chi ha redditi oltre i 28.000 euro, soggetti ad aliquote Irpef del 38%(fino a 55.000 euro), e poi del 41%o 43%(rispettivamente oltre 55.000 o 75.000 euro). Chi fruisce di detrazioni per familiari a carico o per oneri (es. 36%o 55%) deve inoltre verificare se, escludendo dal reddito complessivo l’affitto soggetto alla cedolare secca, non perda in tutto o in parte il diritto a fruire di tali detrazioni. Del reddito da affitti assoggettato a cedolare secca si tiene comunque conto ai fini di eventuali agevolazioni di legge (Isee, detrazione per familiari a carico, ecc.). Stefano Poggi Longostrevi • Per i nuovi contratti il locatore esercita l’eventuale opzione per la cedolare secca compilando il modello di denuncia «SIRIA» (Servizio Internet Registrazione telematica contratti di locazione su Immobili ad uso Abitazione). La denuncia va inviata online al Fisco, direttamente dal proprietario o tramite un commercialista o altro intermediario abilitato. Per i contratti già registrati, l’opzione si esercita entro i 30 giorni successivi alla scadenza dell’annualità, presentando l’apposito Modello 69 in forma cartacea presso un ufficio dell’Agenzia entrate. Entrambi i modelli sono disponibili sul sito www. agenziaentrate. gov. it con le relative istruzioni. Per i contratti già registrati o rinnovati nei primi mesi di quest’anno, l’opzione per l’anno 2011 andrà fatta direttamente nel 730 o nel modello Unico che andrà presentato nel 2012. • La nuova aliquota fissa del 19 o 21%incentiva l’emersione degli affitti finora non dichiarati, soprattutto da chi ha aliquote Irpef alte, dal 38%in su. Anche perché sono raddoppiate (dal 200%al 400%) le sanzioni per la mancata registrazione dei contratti d’affitto ad uso abitativo o per l’indicazione di un canone inferiore a quello reale o per i comodati gratuiti fittizi. In più, se l’inquilino provvede di persona a registrare il contratto effettivo, al posto del proprietario inadempiente, ottiene vari benefici: il canone annuo viene rideterminato in misura pari al triplo della rendita catastale (che normalmente è circa un terzo o poco più dell’affitto di mercato); la durata di 4 anni del contratto decorre dalla data di tardiva registrazione dello stesso a cura dell’inquilino, con diritto al rinnovo automatico per altri quattro anni. Lo scopo è quello di creare un conflitto di interessi contrapposti tra inquilino e proprietario. • La legge prevede che la cedolare possa essere scelta per i contratti di affitto di unità immobiliari ad uso abitativo, a condizione che il locatore sia una persona fisica privata. È quindi sicuramente applicabile ai contratti abitativi a canone libero (4 anni +4) e a quelli a canone convenzionato (3 anni +2). In base al tenore letterale della legge, dovrebbe inoltre essere applicabile anche agli altri contratti di affitto di unità immobiliari ad uso abitativo. Per esempio, quelli di natura transitoria o per le esigenze abitative di studenti universitari. Per questo particolare tipo di contratti, prima di procedere con l’opzione entro il prossimo 6 giugno, è opportuno comunque attendere una conferma da parte dell’Agenzia delle entrate, che dovrebbe emanare una prossima circolare su tutta la nuova disciplina degli affitti.

STEFANO POGGI LONGOSTREVI