Germano Palmieri, Corriere della Sera 27/3/2011, 27 marzo 2011
DELEGHE E QUORUM: LE NUOVE REGOLE IN CONDOMINIO
(vedi immagini allegate) - Aria nuova in condominio. La riforma attualmente all’esame della commissione Giustizia della Camera dei deputati (l’aula del Senato si era espresso favorevolmente il 26 gennaio) ridisegna l’universo condominiale, soprattutto per quanto riguarda gli organi: assemblea e amministratore, ai quali è previsto si affianchi, negli edifici composti da più di dodici unità immobiliari, il Consiglio di condominio. Queste alcune delle novità più significative.
I poteri dell’amministratore
L’amministratore, il cui incarico è stato portato a due anni salvo diversa delibera dell’assemblea, dovrà curare anche gli adempimenti fiscali del condominio e tenere una serie di registri introdotti dalla riforma (anagrafe condominiale, nomina e revoca dell’amministratore, contabilità). Inoltre, se richiesto, dovrà presentare ai condomini, pena la nullità della nomina, una polizza di assicurazione a garanzia degli atti compiuti nell’espletamento del suo mandato con massimali non inferiori all’importo dell’ultimo consuntivo approvato. L’amministratore dovrà iscriversi ad apposito registro tenuto dalla Camera di commercio (esonerato solo chi gestisce il proprio condominio). In difetto d’iscrizione l’amministratore non avrà diritto al compenso per le attività svolte oltre a incorrere in sanzioni. Chi, al momento dell’entrata in vigore della legge, risulterà esercitare l’attività di amministratore di condominio, avrà 90 giorni per mettersi in regola.
Quorum ridotti in assemblea
Ridotto il quorum richiesto per la valida costituzione dell’assemblea. In prima convocazione sarà sufficiente la presenza della maggioranza dei condomini, in rappresentanza di almeno 667 millesimi, contro gli attuali due terzi (millesimi invariati). In seconda convocazione sarà invece sufficiente che la maggioranza degli intervenuti rappresenti almeno 334 millesimi (attualmente sono richiesti un terzo dei condomini e 334 millesimi). Invariato il termine entro il quale l’avviso di convocazione dev’essere comunicato ai destinatari: almeno 5 giorni prima della data fissata per la prima convocazione. E’stato però introdotto un termine più lungo (venti giorni) se l’assemblea è chiamata a deliberare la sostituzione o la modifica di parti comuni, il superamento delle barriere architettoniche e il contenimento dei consumi energetici.
Il conto delle deleghe
Se i condomini sono più di venti il delegato non potrà rappresentarne più di un quinto dei soggetti e del valore proporzionale, mentre all’amministratore non potranno essere conferite deleghe per la partecipazione all’assemblea. Il divieto metterà fine ai contrasti sorti a causa del conflitto d’interessi che si viene a determinare quando l’amministratore è chiamato a votare sul proprio operato in veste di rappresentante di uno o più condomini.
L’inquilino può votare
L’inquilino, che attualmente può votare solo le delibere aventi per oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento, potrà, salvo patto contrario con il locatore, votare anche sull’ordinaria amministrazione e sul godimento dei beni e dei servizi comuni. Stesse regole per l’usufruttuario. Tempi duri, invece, per l’inquilino di fronte ai contributi condominiali; diventa obbligato in solido con il locatore nei confronti del condominio per le spese relative all’ordinaria amministrazione e al godimento delle cose e dei servizi comuni. Attualmente, invece, obbligato al pagamento nei confronti del condominio è il locatore, che può rivalersi nei confronti del conduttore. Stesso discorso in caso di usufrutto.
Gli errori dei millesimi
Potranno essere riveduti o modificati soltanto all’unanimità. Se però sono frutto di un errore di calcolo materiale, o se per le mutate condizioni di una parte dell’edificio conseguenti a sopraelevazione, incremento di superfici, modificazione delle destinazioni d’uso o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, si è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino, revisione o modifica potranno essere deliberate con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 334 millesimi.
Il supercondominio
La riforma prevede che la normativa sul condominio venga estesa, in quanto compatibile, al supercondominio (istituto finora riconosciuto dalla giurisprudenza), ossia alla situazione in cui più unità immobiliari o più edifici, o più condomini di unità immobiliari o di edifici, hanno parti che servono all’uso comune, quali aree, opere, installazioni e manufatti di qualunque genere. Un aspetto interessante riguarda l’assemblea dei supercondomini particolarmente affollati. Così, se i condomini sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 667 millesimi, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione delle parti comuni e per la nomina dell’amministratore. Attualmente, invece, hanno diritto di partecipare all’assemblea del supercondominio, per quanto esteso sia, tutti i condomini.