Cinquantamila.it La storia raccontata da Giorgio Dell'Arti

Da oggi per una serie di controversie è obbligatoria la conciliazione, cioè il ricorso -a pagamento -a un organismo di mediazione che nel giro di quattro mesi cerchi di portare le parti a un accordo per evitare il tribunale; per le liti in condominio l’obbligo entrerà in vigore esattamente tra un anno. Va però detto che per questo tipo di contenzioso esiste già un sistema abbastanza efficace e molto più economico per risolvere i problemi, l’assemblea, dove le questioni si risolvono bonariamente nell’80%dei casi, almeno stando a uno studio condotto dal Censis per conto dell’Anaci, l’Associazione nazionale degli amministratori condominiali.
I numeri delle liti condominiali
Nei palazzi si litiga spesso, d’altra parte se succede nei matrimoni è inevitabile che accada in una situazione di convivenza forzata come nei fatti è il condominio. Va però detto che nello stesso studio, il Censis liquida come una leggenda metropolitana la notizia spesso pubblicata che ci sarebbero centinaia di migliaia (a volte abbiamo letto anche di un milione) cause pendenti per motivi condominiali; in realtà le liti condominiali non sarebbero più dell’1%delle cause avviate ogni anno.
Da un punto di vista formale bisognerebbe comunque distinguere le liti condominiali in senso stretto, cioè questioni che riguardano tutto il condominio, e comportano il coinvolgimento dell’amministratore (ad esempio un condòmino che chiude un terrazzo con una veranda e non vuole procedere al ricalcolo delle tabelle millesimali) dalle questioni che riguardano i rapporti tra singoli condòmini ma non il condominio, come la televisione a volume troppo alto che disturba i vicini del piano accanto o del piano sotto, ma non quelli distanti tre piani e che quindi riguarda solo i condòmini interessati.
La classifica
Il Censis, ha anche provato a stilare una classifica delle cause più frequenti di questioni condominiali; sulla base dei dati elaborati dall’istituto romano abbiamo cercato di attribuire una quota percentuale a ognuno di questi motivi di contenzioso; si tratta di numeri da considerare indicativi ma che però trovano una sostanziale analogia con altre analisi compiute negli ultimi anni.
Al primo posto nella classifica si trova l’utilizzo degli spazi comuni. Sono questioni come il parcheggio abusivo in cortile o l’orario di giochi dei bambini o l’uso del terrazzo condominiale per stendere i panni ad asciugare o tenere le piante. In realtà sono quasi sempre questioni che un buon amministratore può risolvere in primo luogo con il richiamo al regolamento condominiale (soprattutto se questo ha valore contrattuale) o con il buon senso. Difficilmente si finisce in tribunale.
I rumori della movida
L’immissione di rumori (e anche di odori) molesti è un’altra frequente causa di discussioni: il caso diventa particolarmente complesso da risolvere quando il rumore è causato dagli avventori che stazionano la sera davanti a un locale pubblico appartenente al condominio: è ben difficile infatti riuscire ad addossare al proprietario del locale la responsabilità degli schiamazzi di terzi.
Gli interventi sullo stabile, classificati in terza posizione, rientrano comunque nella casistica dell’utilizzo delle parti comuni: un esempio tipico può essere l’uso di tende da esterni di colore non uguale a quello delle altre case, o l’apertura di una finestra nella facciata esterna dello stabile.
Un classico tema di litigio riguarda gli animali domestici; anche qui vale il regolamento condominiale che deve vietarli e deve essere di natura contrattuale, altrimenti è complicato eccepire qualcosa sulla loro presenza, sempre che non sporchino le parti comuni e non disturbino di notte.
Le altre voci sono meno frequenti ma sono anche quelle che più spesso sfociano in un contenzioso davanti al tribunale e riguardano l’attribuzione delle spese, le tabelle millesimali o la necessità di compiere lavori di miglioria dello stabile.
La riforma in arrivo
Il condominio è in attesa della riforma che il parlamento si appresta a varare. Non è detto che quando entreranno in vigore le nuove norme che modificheranno disposizioni del codice civile vecchie di quasi settanta anni il contenzioso diminuirà; anzi, il sospetto di molti osservatori è che aumenteranno le ragioni di litigio, perché sono previste norme come la vendita delle parti comuni decise a maggioranza e non più all’unanimità, la possibilità di un solo condòmino di chiedere la convocazione di un’assemblea sull’uso delle parti comuni o ancora la possibilità che l’amministratore possa procedere all’ispezione negli spazi privati dei condomini destinate a infiammare gli animi.
Più responsabilità per gli amministratori
Nella riforma del condominio si accrescono gli obblighi e le responsabilità dell’amministratore; significa che bisognerà ricorrere a professionisti di elevato profilo e mettere mano al portafoglio. I compensi attuali egli amministratori, come mostra la tabella tratta da un’altra analisi Censis-Anaci, non appaiono certo elevati; in un campione di 13 capoluoghi italiani la media infatti è di 75,7 euro all’anno per ogni condòmino con punte di 99,3 euro a Padova e un minimo di 50,3 euro a Torino. A Milano si spendono 76,5 euro, a Roma 83.
Gino Pagliuca

GINO PAGLIUCA