AGNESE VIGNA, La Stampa 21/3/2011, 21 marzo 2011
La seconda casa? L’italiano medio la compra all’estero - La casa di vacanza si continua a cercarla oltrefrontiera: dalla tradizionale Costa Azzurra, si passa alla Savoia oppure alle isole greche o alla sempre più conveniente Spagna: basti pensare che lo scorso anno si sono avuti più acquisti oltre frontiere di seconde case che nel nostro Paese
La seconda casa? L’italiano medio la compra all’estero - La casa di vacanza si continua a cercarla oltrefrontiera: dalla tradizionale Costa Azzurra, si passa alla Savoia oppure alle isole greche o alla sempre più conveniente Spagna: basti pensare che lo scorso anno si sono avuti più acquisti oltre frontiere di seconde case che nel nostro Paese. E così sarà anche nel 2011, anche se ci sono notevoli segnali di una ripresa di questo segmento di mercato. A rendere asfittico il mercato italiano - quello francese è quattro volte il nostro come numero di scambi - è la cronica carenza di offerta. E quello che è sul mercato ha quotazioni tra le più elevate in Europa. La conseguenza di questa situazione è appunto la fuga oltrefrontiera. Le previsioni per il 2011 - spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari - sulla base degli andamenti dei primi due mesi e di quanto sta accadendo nel resto del mercato, sono di miglioramento fino 34 mila scambi circa: si torna, cioè, ai livelli del 2009. E’ un dato positivo, anche se siamo ancora lontani dai circa 50 mila scambi del 2005. Le quotazioni per il momento sono stabilizzate, ma potrebbero avere qualche lieve incremento, soprattutto nelle zone top. Che cosa è successo negli anni passati? Il mercato in Italia è sempre stato penalizzato da un’offerta limitata a fronte della domanda in crescita. Questo a portato a forti aumenti delle quotazioni, con un fatturato che si è stabilizzato attorno ai 3 miliari di euro nel periodo 2005-2007. Dal 2008 il mercato immobiliare turistico ha avuto un calo dovuto alla crisi economica e finanziaria mondiale, che si è palesata in un calo del fatturato del 34,5% dal 2007 al 2010. L’anno scorso è stato un anno di transizione del mercato turistico, con un calo delle compravendite attorno all’8% (con 31.500 scambi), con prezzi in calo del 3%. Montagna Il mercato in quota è in crisi dal 2006. Ciò è dovuto alla scarsità di nuove costruzioni, a quotazioni medie più elevate rispetto alla città. Le case offerte in vendita sono di qualità mediamente scadente. Il che significa spesso abitazioni costruite in condomini anni Settanta, senza vista e con alti consumi energetici, di dimensioni generose. La domanda desidera soprattutto piccoli tagli: bilocali oppure piccoli trilocali, in posizionate centrali con la presenza di servizi, e con facile accesso alle piste. Mare Si tratta di un mercato stabile da un biennio, con lievi incrementi dei prezzi nelle zone migliori con una ripresa degli scambi nelle località della Liguria, della Toscana e in generale l’Adriatico. L’acquirente è interessato a case in buono stato nuove o assimilabili a nuove vicino alla spiaggia, in località che offrono servizi di ottimo livello. L’interesse è alto da parte delle famiglie con bambini, anche come investimento, con riferimento ad alloggi piccoli. Prezzo medio al metro quadro è elevato, ma l’investimento complessivo rimane sostenibile, raramente si ricorre al mutuo, con una quota al massimo del 50 per cento dell’intera spesa. Il mercato va bene lungo l’Adriatico da Venezia (Lignano Sabbia d’oro, Bibione) al Gargano (in particolare Peschici, Vieste). Pochi movimenti invece nelle regioni meridionali. Crisi forte in Sardegna, dove la domanda (scarsa) si trova di fronte a richieste elevate e quindi ci sono scambi modesti. Interessante è il mercato turistico di nicchia delle piccole isole, con Capri in testa seguito da Ischia ed Anacapri. AGNESE VIGNA *** Supersconti in Spagna Fino a -50% - Casa all’estero? Dove sono oggi i migliori affari? I mercati che soffrono maggiormente in Europa, in linea generale sono quello spagnolo, inglese e irlandese, ma anche Grecia e Portogallo, in seguito alla crisi, stanno suscitando interesse sul mercato. In Spagna l’eccesso di offerta ha letteralmente tagliato le gambe ai prezzi: oggi le case costano in media il 35% in meno di re anni fa. E in alcune località sulla costa e nelle aree urbane periferiche oggetto di enormi piani di sviluppo i prezzi sono crollati ben oltre il 50%. «Il mercato spagnolo è stagnante - spiega Alessandro Ghisolfi dell’Ufficio Studi UBH -, continuano le promozioni delle società di costruzione che vendono appartamenti scontati dal 20,% al 40% a Torremolinos, Tossa de Mar, nell’area a sud di Barcellona (Tarragona) e nelle zone intorno a Valencia e Malaga. Tengono meglio le Baleari, dove i prezzi sono sì scesi ma non più del 10% - 15% negli ultimi due anni. L’offerta comunque è alta, soprattutto a Maiorca, mentre a Ibiza e Formentera le richieste per gli immobili di pregio come ville o “fincas” ristrutturate superano spesso il milione di euro di valore». In Grecia, nelle isole più famose delle Cicladi, i prezzi hanno subito un forte calo dalla metà del 2009 e nella media i ribassi sono stati almeno del 30%. Anche in questo caso ci sono delle differenze importanti fra il prodotto medio e il prodotto di pregio (soprattutto le ville di Mykonos, Rodi o Lindos), la forbice dei prezzi infatti si fissa fra i 2.500 euro al metro sino ad un massimo di 4.500-5.000 euro al metro quadro per i prodotti top. Tra i mercati più tradizionali ad alta vocazione turistica resta la Costa Azzurra: «Una costante da molti anni, conferma Roberto Trevisio, fondatore e Presidente di Viager S.r.l. -, anche per il rapporto qualità-prezzo degli immobili e dei servizi offerti. Un particolare rilievo sta assumendo in queste aree l’investimento in “viager” ovvero mediante un contratto “aleatorio” che prevede il pagamento versato parzialmente informa di rendita vitalizia a beneficio del venditore. Si possono acquistare in questa forma sia la nuda proprietà, detto “viager riservato”,che la piena proprietà, definita “viager libero”. Tra le località cult degli italiani anche Parigi, New York, Miami e il Mar Rosso, ma, come spiega Alessandro Ghisolfi «si guarda oggi anche a località con maggiori rischi ma dall’alta possibilità di spuntare ottimi guadagni: dalla Russia, in particolare Mosca e San Pietroburgo, alla Romani, Bulgaria, Dubai, Brasile e Panama». I prezzi delle case negli Usa potrebbero scendere di un ulteriore 15-25% in questo 2011: «Non si fermano dunque le opportunità di spuntare ottimi affari - prosegue Ghisolfi - a New York, Miami o Los Angeles». A Londra, dove la flessione dei prezzi si era arrestata, oggi dà ancora segnali di vita (-7,0% a gennaio 2011 rispetto a dicembre 2010). Ora, fatto 100 il numero degli stranieri che acquistano a Londra, 52 sono arabi o indiani, 38 sono europei. «Sapere che vi sono italiani che si muovono sul mercato immobiliare londinese con una certa vivacità è un dato sorprendente - spiega Lodigiani - ma che ci fa capire come oggi l’investitore sia aggiornato e ben informato sulle evoluzioni dei mercati. Fra l’altro le aree urbane in cui la domanda è più vivace sono tutte zone in cui i valori si collocano in un range compreso fra i 7.500 e i 16.000 euro al metro quadro e precisamente: Southkensigton, Mayfair, Knightsbridge, Belgravia e Chelsea, quartieri tutti appartenenti alla macroarea denominata "Central London"». Dalla prima metà del 2012 i prezzi potrebbero iniziare a dare segnali concreti di ripresa, ma anche su Londra resta la difficoltà nell’ottenere finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione: le stime dicono che per ottenere un mutuo l’acquirente deve garantire almeno il 60% di liquidità a fronte del valore dell’abitazione. Per finire, una breve fotografia dei mercati a est, in particolare quello croato e del Montenegro, anche loro protagonisti di un boom di prezzi immobiliari nella metà degli Anni Duemila ed oggi molto più abbordabili. I prezzi di vendita delle case sono compresi in un range fra i 1.500 ed i 2.500 euro al metro quadro, e la zona che attira di più è naturalmente l’Istria e le isole più frequentate. I valori, rispetto al periodo di boom, sono calati del 30,0% in media e l’offerta sta crescendo. Eguale situazione in Montenegro che ha conosciuto una vera e propria "febbre da mattone" verso il 2006 grazie anche agli acquisti effettuati da alcuni «vip» stranieri come Catherine Zeta-Jones e suo marito Michael Douglas che per circa 2 milioni di euro acquistarono a Perast una magnifica casa posta in una delle più aree della Baia di Kotor. Il mercato, comunque di nicchia, fu influenzato positivamente e i valori iniziarono a salire. Oggi, le offerte non mancano e i prezzi che si vanno a spuntare sono almeno del 20% inferiori a quel periodo. [A. VIG.]