Antonio Ciccia, ItaliaOggi 28/1/2011, 28 gennaio 2011
AMMINISTRATORI SHERLOCK HOLMES
Pugno di ferro contro i morosi e amministratore come Sherlock Holmes. Certo il condominio del futuro non ha la personalità giuridica, ma da più poteri per i singoli condomini (possono forzare l’esecuzione delle assemblee) e vuole più attenzione per la sicurezza degli impianti (l’amministratore può chiedere di accedere negli alloggi). E per gli amministratori di condominio scatta l’obbligo di iscrizione in un registro tenuto presso la camera di commercio. È quanto previsto dalla riforma del condominio, approvata dal senato e ora passata all’esame della camera. Ma vediamo tutte le novità.
Personalità giuridica. Non è stata prevista. Il condominio rimane un soggetto giuridico, ma sfornito di personalità giuridica. Su questo aspetto si sottolineano le critiche di Confedilizia, che ha giudicato il testo una riforma di basso profilo e di fatto inutile. Tuttavia la previsione della personalità giuridica potrebbe essere, secondo quanto risulta a ItaliaOggi, una delle novità che saranno inserite dalla Camera.
Parti comuni. Si aggiorna l’elenco delle parti comuni inserendo i sistemi centralizzati per il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo.
Destinazioni d’uso. La riforma introduce una disciplina del mutamento delle destinazioni d’uso, che diventano possibili a decisione dell’assemblea a maggioranza di due terzi. Invece per tutelare le attuali destinazioni d’uso è dato al singolo condomino il diritto di sollecitare l’amministratore a diffidare il responsabile, che rischia anche il risarcimento dei danni maggiorato da un indennizzo a favore del condominio.
Riscaldamento centralizzato.Viene codificato il principio per cui il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, senza notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. Chi si stacca deve comunque contribuire alle sole spese di manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
Sicurezza edifici. Per garantire la sicurezza l’amministratore può entrare in casa. La riforma inserisce l’art. 1122-bis cc, che prevede l’obbligo per i singoli condomini di avere in casa propri impianti sicuri. E prevede anche una sorta di potere ispettivo dell’amministratore del condominio. Questi non solo può accedere alle parti comuni dell’edificio, ma può anche richiedere l’accesso alle parti di proprietà o uso individuale al condomino o all’inquilino. Naturalmente il sopralluogo in casa d’altri deve essere fatto alla presenza di un tecnico di fiducia del singolo condomino o inquilino. E se viene impedito l’accesso l’amministratore, previo passaggio in assemblea, può rivolgersi al giudice e chiedere provvedimenti di urgenza. Naturalmente se i sospetti sono infondati il singolo condomino o l’inquilino incriminato possono prendersi qualche soddisfazione: la riforma prevede a suo favore oltre il risarcimento del danno anche un’indennità, a carico del condomino che ha fato la segnalazione, di ammontare pari al 50% delle spese condominiali.
Amministratore di condominio. Il condominio può chiedere all’amministratore di presentare una garanzia di buon svolgimento dell’attività. Stando al nuovo articolo 1129 del codice civile, se richiesto l’amministratore, deve presentare ai condomini, a pena di nullità della nomina, una polizza di assicurazione a garanzia degli atti compiuti nell’espletamento del mandato. Inoltre obbligatoriamente sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, deve essere affissa l’indicazione delle generalità del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore. Inoltre, per evitare spiacevoli episodi di appropriazione, la riforma obbliga l’amministratore a far transitare i fondi per operazioni condominiali su uno specifico conto corrente, postale o bancario, sempre intestato al condominio. L’amministratore poi non può temporeggiare nei confronti dei morosi: infatti è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro quattro mesi, altrimenti risponde dei danni per il ritardo.
Anagrafe condominiale. L’amministratore deve tenere il registro di anagrafe condominiale. Contiene le generalità dei singoli proprietari e degli inquilini, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, e ogni altro dato relativo alle condizioni di sicurezza.
Trasparenza. L’amministratore deve fornire al condomino un attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso. Il condomino ha anche diritto di avere copia degli estratti del conto corrente del condominio.
Consiglio di condominio. Può essere nominato dall’assemblea per gli edifici con almeno dodici unità immobiliari. È composto da almeno tre condomini e ha funzioni consultive e di controllo.
Rendiconto. L’art. 1130-bis del codice civile, di nuovo inserimento, descrive il bilancio condominiale, le voci da inserire. Deve essere accompagnato da una nota esplicativa. La contabilità può essere fatta controllare da un revisore, su richiesta dell’assemblea.
Esecuzioni deliberazioni. Le deliberazioni devono essere eseguite dall’amministratore. Ma se non lo fa, allora il nuovo articolo 1134 del codice civile ammette ciascun condomino a diffidare l’amministratore. E decorsi inutilmente 30 giorni ciascun condomino può sostituirsi e fare eseguire la deliberazione.
Creditori del condominio. L’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori del condominio non ancora soddisfatti i dati dei condomini morosi. Inoltre i creditori del condominio non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini. Insomma chi paga le proprie quote è tutelato, mentre il creditore del condominio ha la prospettiva di potersi rivalere solo sui morosi.
Condomini morosi. In caso di mora nel pagamento dei contributi di almeno un quadrimestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. A meno che l’autorità giudiziaria, adita anche in via d’urgenza, riconosca l’essenzialità del servizio per la realizzazione di diritti fondamentali della persona e l’impossibilità oggettiva del ricorso a mezzi alternativi.