Cinquantamila.it La storia raccontata da Giorgio Dell'Arti

«Voglio andare a vivere in campagna / voglio la rugiada che mi bagna / ma vivo qui in città e non mi piace più / in questo traffico bestiale la solitudine ti assale ti butta giù» (Toto Cutugno, Voglio andare a vivere in campagna).

Sono quasi ventitré milioni gli italiani (il 40% del totale) che vivono in comuni definiti rurali (con meno di trecento abitanti per chilometro quadrato): circa cinquecentomila in più rispetto a dieci anni fa. Il territorio italiano è di 30 milioni di ettari: 12,7 milioni sono coltivati, 10,5 milioni sono costituiti da boschi, 2,7 milioni è fatto di città.

Il caso di Roma, che in passato era il comune più agricolo d’Italia. Nel 1970 abitavano nella capitale 2 milioni 700 mila persone e il territorio agro-forestale raggiungeva i 103 mila ettari; nel 2001 gli abitanti scendevano a 2 milioni e mezzo, ma i terreni adibiti a coltivazioni o a boschi precipitavano a 51 mila ettari.

Corrado Barberis, autore del libro La rivincita delle campagne (Donzelli): «Per i protagonisti dell’esodo, cinquanta, sessant’anni fa, la città era il paradiso: coppie costrette a vivere in ammucchiata si amarono in riservatezza; le donne decisero cosa mangiare senza chiederlo alla suocera; perfino la fede fu praticabile senza il controllo del parroco. Poi ci si è accorti che, se si ricreano alcuni aspetti dell’antica società fuori del suo contesto di miseria, le persone con cui si litigava erano quelle con cui si scherzava e rideva; l’occhio che faceva i conti nelle tasche del vicino era quello che lo proteggeva anche dai ladri».

Redditi, consumi e spese in campagna e in città. Nei comuni rurali italiani (che sono 6.500) il reddito è pari al 95% della media nazionale (era l’89 nel 1995, appena il 50 nel 1955). Nel 2006 una famiglia che viveva in campagna ha speso in media 2.365 euro, il 94% dei consumi medi nazionali. Gli affitti costano circa 694 euro al mese in città, 552 in campagna. Chi abita in campagna spende 163 euro al mese per l’abbigliamento contro i 154 di chi vive in città.

In campagna sono più frequenti i matrimoni fra persone di ceti sociali diversi: su 100 imprenditori o professionisti, 8,5 fra quelli che vivono in campagna sposano operaie o contadine, solo 6 quelli che lo fanno abitando in città.

Downshifting, cioè quel fenomeno per cui molti lavoratori stanno scegliendo di andare a vivere in campagna, dove fanno un lavoro con un salario più basso, minori impegni e maggior tempo libero. Datamonitor, agenzia londinese che si occupa di ricerche di mercato, stima che in tutto il mondo i lavoratori inclini a fare downshifting sono 16 milioni. Ogni anno, circa 260 mila cittadini britannici fanno una scelta di vita che va in quella direzione. Nel 2008, il ministero dei Servizi sociali australiani ha stimato che sono almeno un milione le persone, tutte comprese nella fascia di età tra i 25 e i 45 anni, che hanno deciso di scalare una marcia. La stragrande maggioranza (circa il 79%) lo ha fatto non solo cambiando lavoro, ma anche scegliendo di abbandonare la città per trasferirsi al mare e in campagna. In Francia, infatti, li chiamano néo-ruraux, neorurali: uno studio di Ipsos France dice che erano 100 mila nel 2007 e quasi il triplo l’anno successivo.

Simone Perotti, ex manager presso la Boston Consulting (prima era capo delle relazioni esterne Sisal), adesso fa piccoli lavori e vive di quanto ha accumulato negli anni passati. Abitava a Roma, adesso ha una casa nelle campagne tra La Spezia e le Cinque Terre. Per progettare e organizzare il downshifting gli ci sono voluti dieci anni, ha raccontato la sua avventura nel libro Adesso basta (edizioni Chiarelettere), che è una specie di vademecum per chi desideri cambiare vita. Consigli: scalare una marcia è possibile soltanto una volta accumulato un gruzzolo che poi potrà essere lentamente eroso; la propensione al risparmio deve diventare ferrea; essere molto sicuri di sé, perché non avere più lo stipendio fa paura.

Secondo le stime di Gabetti, il mercato dei casali di campagna resiste alla crisi del mercato immobiliare, con quotazioni stabili rispetto a un anno fa. Le soluzioni più richieste sono i rustici da restaurare, con terreno, e le cascine già ristrutturate secondo il gusto moderno. Il prezzo di immobili di questo tipo può variare molto da zona a zona. Spiega Benedetta Viganò, dell’agenzia milanese Giorgio Viganò specializzata in immobili di pregio: «Le variabili sono tante: dalla distanza con i nuclei abitati al taglio interno delle case, dal paesaggio ai materiali utilizzati per il recupero. Piacciono di più i restauri conservativi, con materiali naturali e locali». La più cara è la Toscana (tra i 3 mila e i 4 mila euro al metro quadrato per stabili ristrutturati, tra i 1.300 e i 1.800 per quelli da ristrutturare), seguita da Umbria ed Emilia (dai 2 mila euro in su per immobili ristrutturati, fino a 1.000-1.300 euro per quelli da ristrutturare). In aumento le compravendite nelle Langhe (spinte dalla richiesta straniera), prezzi stabili nel savonese e nell’Oltrepo pavese, in leggero calo (-3%) le quotazioni nel maceratese.

Le zone più richieste per le case di campagna:
• In Piemonte, nelle Langhe (che potrebbero essere dichiarate patrimonio dell’umanità dall’Unesco nel 2010) gli acquirenti sono spesso stranieri (olandesi, belgi, britannici, tedeschi, svizzeri, scandinavi). La tipologia più richiesta è il rustico da ristrutturare con terreno. In particolare, essendo una zona di vini pregiati, è frequente la richiesta di terreni agricoli coltivati a vigneto, specialmente nella zona del Barolo. difficile trovare immobili sotto i 400 mila euro ed è sempre più frequente imbattersi in prezzi di vendita che superano 1 milione e mezzo di euro. In queste zone un ettaro di vigneto coltivato a Barolo classico può arrivare a costare 150-200 mila euro (qualora sia Barolo Cru può toccare i 700-800 mila euro), nell’area di Dogliani, una vigna a Dolcetto costa sui 50-60 mila euro.

• Nell’Oltrepo Pavese (Lombardia) la tipologia di rustico più richiesta è la casa indipendente con almeno tre camere da letto, doppi servizi e una bella taverna (gli studi Gabetti dicono che il 60% degli acquirenti la compra per trasferircisi definitivamente, il 40% cerca una casa dove trascorrere il fine settimana). Ormai rustici da ristrutturare non ce ne sono quasi più e il prezzo medio parte dai 250 mila euro. I comuni più richiesti della zona sono Varzi, Salice Terme, Santa Maria della Versa, Montù Beccaria, Ruino e Borgo Priolo tutti situati sulle colline dell’Oltrepo, e i centri della Val Tidone dove si possono trovare case molto belle in pietra e sasso rifinite in modo rustico.

• In Liguria, nella campagna della Lunigiana, piacciono molto le zone a ridosso dell’Appennino tosco-emiliano, dove si trovano case nei borghi e rustici con terreno, palazzi seicenteschi affrescati, stalle o concerie in pietra, vecchie cascine. I più richiesti sono i piccoli rustici inferiori ai 100 metri quadrati situati in borghi medioevali o piccole frazioni. Nell’alta Lunigiana si spendono dai 600 agli 800 euro al metro quadrato per case rurali da ristrutturare, mentre i rustici ristrutturati oscillano da 1.000 a 1.800 euro al metro quadrato.

• In Umbria una casa antica nel centro storico di Passignano, con vista sul lago Trasimeno costa circa 1.800 euro al metro quadrato.

• In Toscana, nel Casentino (provincia di Arezzo), l’offerta di rustici da ristrutturare è abbondante e si possono acquistare casali a prezzi meno cari del 40-50% rispetto ad altre vallate. Per esempio un casolare di 120 metri quadrati bilivello, in buono stato, costa circa 250 mila euro, contro i 500 mila che servono per una struttura simile in Valdarno. Sulle colline pisane si possono trovare casolari di grandi dimensioni, che costano 650-700 euro al metro quadrato. I materiali di cui sono fatti (pietre, cotto, tegole e coppi) possono essere riutilizzati nella ristrutturazione.

Le case di campagna italiane sono molto richieste dagli stranieri. La più amata è la Toscana, dove proprio per questo motivo i prezzi sono molto alti: qui il costo medio di una casa nelle inserzioni dedicate al mercato straniero è di quasi 840 mila euro (i dati sono elaborati dalla rivista inglese Italy Magazine). Molto più appetibili le offerte dell’Abruzzo, dove lo stesso tipo di immobili costa circa 230 mila euro (e infatti la regione registra crescente interesse da parte degli investitori stranieri). Gli affari migliori, però, si fanno in Basilicata, dove per rustici e casali si possono spendere in media 141 mila euro.

Prima di comprare una casa in campagna ci si dovrebbe rivolgere all’ufficio tecnico del comune per conoscere tutti i dettagli del rustico: accessibilità all’immobile nel periodo invernale (cioè se la strada sia sempre praticabile, anche nei mesi peggiori dell’anno), allacciamento all’acquedotto e alla corrente elettrica, modalità di presentazione del progetto di ristrutturazione. Si deve inoltre controllare che sia regolarmente denunciato al catasto, libero da vincoli e ipoteche, non occupato. Molte amministrazioni comunali, poi, mettono a disposizione incentivi per le ristrutturazioni di costruzioni antiche. Con una visita all’ufficio tecnico, infine, si può sapere se esistono vincoli architettonici o paesaggistici che vietano l’ampliamento dell’immobile.

Prima dell’acquisto bisogna calcolare le spese dell’eventuale ristrutturazione: servono circa 1.000 euro al metro quadro. Ma è necessario tener conto di altri aspetti, che possono far salire il costo: occorre rifare la strada per arrivare alla casa? Le utenze sono da allacciare? I mezzi dell’impresa edile che fa la ristrutturazione possono accedere con facilità (per esempio, svolgere lavori su terreni in pendenza può costare di più)?

Per mantenere un vigneto di un ettaro (produzione: 70 quintali di uva di buona qualità) si spendono circa 2.500 euro l’anno tra lavori (potature, aratura, concimazione, vendemmia) e trattamenti contro le malattie delle piante.

Se la casa ha un giardino, si devono calcolare i costi di manutenzione. Per far eseguire dal giardiniere lavori come la potatura degli alberi e il taglio dell’erba si spendono circa 20 euro l’ora.

Vantaggi della vita in campagna. «C’è un’aria fresca e pulita e tanto verde intorno» (la scrittrice Francesca Duranti); «La mattina mi sveglio, i cani mi salutano, passo dal pollaio e scelgo l’uovo più caldo» (il fotografo Oliviero Toscani); «I ladri ci pensano due volte prima di venire a rubare: abbiamo un antifurto umano, ciascuno sa dove è e che cosa sta facendo il suo vicino, ci sorvegliamo a vicenda» (l’attore Philippe Leroy). Svantaggi: «Non hai a disposizione tutte le novità e gli agi di una grande città. Talvolta resti senza materie prime in cucina» (l’attore-scrittore Giorgio Faletti); «Diventa scomodo prendere un aereo, soprattutto se hai un incarico che ti costringe a viaggiare» (il senatore Ombretta Colli).

Oliviero Toscani si è trasferito a Casale Marittimo, un migliaio di abitanti vicino a Pisa, nel 1973. Non rimpiange la Lombardia: «Qui ho ritrovato un modo di vivere particolarmente civile, non mi sono mai sentito un personaggio, conosco tutti, si chiacchiera, si ragiona. Casa nostra non ha chiavi, è tutto aperto. Quando devo partire, all’aeroporto di Pisa mi aspettano qualche minuto, mi riservano piccole cortesie che sarebbero impensabili in un grande centro». Giorgio Faletti sta a Capoliveri (2.400 residenti), sull’Isola d’Elba, da quattro anni: «Mi sono sentito subito accolto come uno di loro. Quando si comincia a invecchiare non si ha più voglia di impiegare il tempo aspettando in macchina che il semaforo diventi verde». Philippe Leroy si è trasferito a Isola Farnese, borgo medievale a nord di Roma, nel 1973. Dentro le mura abitano 80 persone: «Qui è ancora un paradiso, anche se raggiungere il centro della capitale è diventato un problema con la Cassia vecchia e la Cassia bis sempre nel caos». Francesca Duranti è cresciuta a Gattaiola, un passo da Lucca, sessanta abitanti. «Una volta c’erano un piccolo ufficio postale, il tabaccaio, la scuola elementare. Oggi non c’è più nemmeno il prete, ne viene uno da fuori a celebrare messa. Ma continuo ad amare questo posto».

Franco Zeffirelli s’è detto «stufo di Roma» e vorrebbe tornare a vivere a Firenze: «Mi piacerebbe acquistare una casa di campagna, con un giardino per i miei animali e le mie piante, e non troppo lontana dalla città».