Cristiano DellཿOste, Il Sole 24 Ore 14/09/2009, 14 settembre 2009
OGNI ANNO DAL GIUDICE 184 MILA NUOVE LITI CON I VICINI DI CASA
Certo, l’inquilino del pianterreno che parcheggia sempre in cortile dà un bel fastidio. E c’è anche quell’altro, che lascia sistematicamente aperta la porta delle cantine. Per non parlare della signora del piano di sopra, che gira per casa con gli zoccoli nel cuore della notte. Eppure, quando si tratta di litigare sul serio – tra avvocati e aule giudiziarie – nel 65% dei casi sono le questioni economiche il fattore scatenante.
questo uno dei punti chiave del 3° rapporto «La vita nei condomini», che sarà presentato a Roma mercoledì ed è stato elaborato dall’Anaci, associazione di amministratori condominiali, insieme a Censis Servizi. Il capitolo principale riguarda la litigiosità, fronte sul quale il 63,4% dei 340 amministratori interpellati percepisce un aggravamento della situazione. E anche se quattro volte su cinque le controversie si risolvono senza arrivare davanti al giudice, la mole dei procedimenti civili instaurati ogni anno resta impressionante: 184mila nuove cause ogni 12 mesi, secondo le stime elaborate partendo dai dati del tribunale e dell’ufficio del giudice di pace di Roma.
Si discute soprattutto tra vicini di casa, mentre i processi che oppongono un proprietario al condominio o al suo amministratore sono relativamente meno frequenti.
L’elenco delle più comuni "ragioni del contendere", poi, delinea un piccolo campionario di maleducazione e intolleranza: uso improprio delle parti comuni quali scale, ascensori e cortili; rumori molesti a ogni ora del giorno e dalla notte; discussioni per gli animali domestici e piccoli lavori da effettuare sullo stabile. Dietro l’impennata della litigiosità, si legge nel rapporto, ci sono fattori sociali come «la crescita di una società aggressiva, la forte tendenza all’individualismo, la serrata difesa della "roba" e i fattori di stress». Ma anche «la scarsa conoscenza dei processi decisionali in ambito assembleare» e «le innumerevoli e articolate disposizioni di legge che regolamentano la quotidiana gestione di un condominio».
Sarebbe importante, perciò, individuare formule giuridiche in grado di assottigliare la mole del contenzioso. Il disegno di legge di riforma del condominio attualmente in commissione Giustizia al Senato avrebbe proprio l’obiettivo di introdurle, queste formule. Ma alcuni passaggi del rapporto respingono al mittente le soluzioni del Ddl. Spiega ad esempio Carlo Parodi, direttore del centro studi Anaci: «Obbligare l’amministratore ad avviare un’azione civile dopo quattro mesi di morosità potrà dar luogo a tanti piccoli fiocchi di neve che, rotolando, potranno diventare una valanga di procedimenti dentro i tribunali e presso i giudici di pace».
L’altro grande capitolo del rapporto è dedicato al risparmio energetico e alla contabilizzazione del calore, soluzione in base alla quale la caldaia resta centralizzata, ma si paga in base ai consumi (a parte una quota fissa). L’indagine, in particolare, evidenzia gli effetti positivi che un’applicazione diffusa della contabilizzazione potrebbe avere sui 4 miliardi di euro sborsati ogni anno dai condomini italiani per la bolletta energetica.
Anche in questo caso, però, il Ddl di riforma attira le critiche di Parodi e dell’Anaci, dato che consente a certe condizioni il distacco dall’impianto centralizzato. Il che, tra l’altro, suona in contraddizione con le disposizioni del Dpr 59/2009 sul rendimento energetico degli edifici: preferenza per il centralizzato negli immobili con più di quattro unità abitative (se presente) e, soprattutto, obbligo di adottare la contabilizzazione in caso di ristrutturazione o rifacimento dell’impianto termico, a meno che non sia tecnicamente impossibile.