Silvio Rezzonico, Giovanni Tucci, Il Sole-24 Ore 7/9/2009;, 7 settembre 2009
PROGETTI D’AMPLIAMENTO POSSIBILI IN 12 REGIONI
Cautela. la parola d’ordine per chi voglia approfittare dei vantaggi delle leggi regionali sul piano casa, che disciplinano ampliamenti e ricostruzioni in villette e palazzine. Se la regione in cui si trova l’immobile si è dotata di una normativa specifica (si veda la tabella qui sopra) la prima verifica da fare, con o senza l’aiutodi un professionista, riguarda le condizioni e i limiti per ogni tipo di intervento.
La zona, innanzitutto: i centri storici o i nuclei antichi sono quasi sempre esclusi da ogni tipo di intervento, così come le aree con vincoli molto rigidi. In tal caso vale la pene valutare in concreto la fattibilità del recupero volumetrico dei sottotetti, agevolato da altre norme regionali e, in genere, meno costoso sia sotto il profilo delle opere edili che sotto quello degli oneri burocratici.
Poi bisogna guardare al tipo di immobile: raramente le addizioni volumetriche e le sostituzioni edilizie sono possibili nei condomini e spesso esistono tetti di volumetria o superficie su cui è possibile intervenire.
A questo punto, coinvolgere un professionista che potrebbe essere incaricato del progetto diventa indispensabile. Innanzitutto, gli va chiesta una valutazione se le opere prevedibili rispettino le distanze legali tra le costruzioni e le altezze massime degli edifici fissate dagli strumenti urbanistici locali ed eventualmente derogate dalle nuove leggi. Bisogna poi verificare se la regione impone l’adeguamento degli spazi per i posti auto, prevedendo magari, in mancanza di aree utili, una compensazione in denaro. Infine, la richiesta di due o tre schizzi sulle alternative progettuali e di un’altrettanto vaga idea dei costi minimi e massimi.
In questa fase, chiedere la redazione del progetto e di un capitolato, potrebbe essere prematuro. In quasi tutte le regioni, infatti, i comuni hanno tempo fino a una certa data per escludere o limitare gli interventi in parti del proprio territorio. I termini sono scaduti in Alto Adige e in Umbria, ma nelle altre regioni variano da settembre a dicembre. Fanno eccezione la Val d’Aosta (dove non esistono) e la Toscana (dove in ogni momento i consigli comunali possono prevedere o escludere l’agevolazione).
Scaduto il termine assegnato al comune, avviene il grande passo: la redazione del progetto, che va subito presentato in un incontro informale ai funzionari tecnici del comune, per un parere sulla sua congruità. Al via libera, si presenta la Dia (Denuncia di inizio attività) o la richiesta di permesso di costruire e si pagano i relativi oneri.
Ciò fatto, c’è la redazione del capitolato. Quest’ultimo, quasi sempre, dovrà essere diviso in tre documenti: quello delle opere edili, quello delle finiture (pavimenti, piastrelle, infissi) e quello degli impianti. Infattiin caso di ampliamenti’ ma soprattutto in caso di sostituzioni edilizie – è indispensabile toccare certi livelli di risparmio energetico. Raggiungibili sia con opere strutturali (coibentazioni, finestre con doppi e tripli vetri) sia con sistemi attivi (caldaie a condensazione, valvole termostatiche sui caloriferi o riscaldamento pavimento, contatori calore e pannelli solari termici).
Quindi, sulla base dei capitolati (che tanto più sono dettagliati, tanto meglio è), si potranno chiedere i preventivi a varie imprese edili e confrontarli. Una buona idea potrebbe essere coinvolgere anche una Esco per la parte del risparmio energetico, cioè un’impresa che garantisce il conseguimento degli standard di consumo promessi, a proprio rischio e pericolo, predisponendo la certificazione energetica dell’edificio.