Paolo Baroni, La stampa 23/7/2009, 23 luglio 2009
Domande & risposte L’EMERGENZA CASE IN AFFITTO- Ci sono più alloggi che famiglie, eppure si parla di emergenza-casa
Domande & risposte L’EMERGENZA CASE IN AFFITTO- Ci sono più alloggi che famiglie, eppure si parla di emergenza-casa. Perché? Secondo le ultime statistiche in Italia a fronte di 24,3 milioni di famiglie ci sono 30,4 milioni di case, in gran parte (circa l’80%) di proprietà. Quindi, almeno sulla carta, ci sono circa 5-6 milioni di alloggi disponibili a fronte di 630 mila domande di assegnazione di alloggi popolari non evase dai Comuni, 150 mila sfratti pendenti, 350 mila domande di persone che aspettano un contributo per l’affitto. Una palese incongruenza dovuta al cattivo funzionamento del mercato immobiliare. Perché le famiglie fanno fatica ad affittare? Essenzialmente per ragioni economiche: secondo le stime del sindacato inquilini della Cgil, il Sunia, negli ultimi dieci anni i canoni di locazione hanno subito una fortissima impennata: dal 1999 (prima dunque che venisse introdotto l’euro) al 2008 l’incremento medio in città come Roma e Milano è stato del 135-145%. Si è passati da 740 euro/mese a 1100, un livello insostenibile per tutte le famiglie con un reddito annuo netto inferiore ai 20 mila euro. Anche la tipologia delle case offerte rappresenta un problema: nelle aree metropolitane solo il 40% dell’offerta riguarda abitazioni con 3-4 vani, mentre il 17% è rappresentato da monolocali ed il 39% da bilocali. Tagli, questi ultimi, che certo non si adattano alle esigenze di una famiglia media. Quante sono le case sfitte? Tantissime. Decine di migliaia in tutte le principali città. A Roma sono 245 mila su 1 milione 717 mila, a Milano 81.500 su 1 milione 640 mila. Quanta gente vive in affitto? La media italiana è pari al 18,8%. Nelle principali città europee si arriva invece anche al 30-40%, con punte del 57% in Germania. A Roma sono 352 mila alloggi per un totale di 900 mila persone, a Milano 381 mila con un milione di persone. In prospettiva queste cifre sono destinate ad aumentare: a causa della composizione dei nuclei famigliari (quasi la metà ha figli maggiorenni), e per effetto dei flussi migratori. La quasi totalità degli stranieri regolari per l’alloggio si rivolge infatti al mercato delle locazioni. Quanto si paga? Un monolocale può costare dai 450 euro/mese di Bari, Catania e Palermo ai 510 di Torino ai 750-800 di Bologna, Milano, Firenze e Roma. Per un trilocale le richieste vanno dai 600-700 euro di Bari e Palermo ai 735 di Torino sino ai 1000 di Napoli, ai 1200 di Bologna ai 1300 di Milano, Firenze e Roma. Roma e Milano fanno anche registrare gli scostamenti maggiori tra centro, semicentro e periferia: per una casa di 80 mq rispettivamente 2300, 1400 e 1200 euro e 2250, 1300 e 1100 euro. Perché i proprietari sono restii ad affittare le case? Perché una volta firmato il contratto il sistema dei diritti tutela più l’inquilino del proprietario: il locatario in caso di morosità può infatti essere sfrattato a fatica e solo dopo lunghe trafile burocratiche. I contratti, per effetto della legge 431 del 98, possono durare anche 8 anni (4+4), con adeguamenti dei canoni significativamente inferiori all’inflazione reale, e questo rappresenta un altro freno. Tant’è che solamente il 15% applica questa legge nonostante assicuri ai proprietari significative agevolazioni fiscali. Il restante 85% preferisce invece il canone libero. In generale i proprietari decidano di non locare i loro immobili, soprattutto se ritengono di poterli nuovamente utilizzare in proprio in un tempo inferiore a quella minima del contratto. C’è poi la tendenza a selezionare gli inquilini fra i conoscenti, escludendo così a priori un’ampia porzione della domanda come persone vicine alla pensione o immigrati. Ma i dati sulle case sfitte sono veri? Sono certamente in parte falsati dal fenomeno degli affitti in nero, particolarmente difficile da sradicare. Molte case risultano così vuote mentre in realtà sono occupate. Inoltre molti proprietari utilizzano in modo improprio contratti di affitto a uso transitorio o per studenti, che a loro assicurano canoni di affitto più elevati e rapporti di durata più breve. Questo fenomeno è impossibile da sconfiggere? Vale lo stesso discorso che si fa per la lotta all’evasione: occorre perseguirla con grande determinazione adottando sanzioni molto severe. Un’altra possibilità, tentata invano anche negli ultimi tempi, è quella di rendere detraibile dalle tasse una parte delle spese di affitto in maniera tale da aumentare la quota di affitti non in nero. In cambio i proprietari potrebbero godere di un prelievo più leggero sui redditi da immobili: era stata ipotizzata una «cedolare secca» attorno al 20% in sostituzione all’attuale cumulo coi redditi Irpef (che spinge il prelievo anche al 38-40%). Ma non se n’è mai fatto nulla perché, soprattutto nella fase di avvio, una riforma del genere costerebbe 2 miliardi di euro l’anno.