Cinquantamila.it La storia raccontata da Giorgio Dell'Arti

Piano casa Istruzioni per l’uso. Stimoli all’economia Aumenti di cubature dal 20 al 35 per cento e semplificazione burocratica. Un progetto in grado di generare affari per 60 miliardi di euro. Ma quali sono i vincoli? E le procedure da seguire? Ecco una guida ragionata sulla base delle leggi regionali già approvate o in via di definizione.
Una stanza in più, la sopraelevazione di un piano, l’allargamento del capannone per l’azienda, la pensilina per coprire l’auto... Più metri quadrati e presto, magari entro un paio d’anni. La promessa del governo è chiara, le aziende delle costruzioni hanno già l’acquolina in bocca. Secondo il Cresme, uno dei centri studi sull’edilizia più accreditati, sarebbero 9,5 milioni gli immobili potenzialmente interessati, 490 milioni i metri quadrati aggiuntivi realizzabili e addirittura 60 i miliardi di euro che verrebbero investiti se tutti i proprietari decidessero di avvalersi delle semplificazioni previste dal piano per l’edilizia.
Dal punto di vista del singolo cittadino, però, le domande sono ancora numerose. Quali procedure seguire? Quali costi bisognerà sostenere per balzelli, tasse e bolli vari? Quali approvazioni sarà necessario ottenere e quali limiti non dovranno comunque essere superati? Insomma, che cosa potrà fare davvero una famiglia? Per capirlo bisognerà verificare quali norme saranno approvate da ogni regione, perché è a queste amministrazioni che, sulla scia del progetto nazionale, spetterà il potere di decidere se e come tagliare lacci e lacciuoli che regolano l’attività edilizia dei privati.
Proprio per offrire queste informazioni Panorama ha svolto un lavoro di ricerca, raccogliendo esempi concreti di possibili interventi e delle relative procedure dai tecnici delle regioni favorevoli al provvedimento, come la Sardegna (leggere l’intervista a fianco), la Lombardia e soprattutto il Veneto, dove la giunta del presidente Giancarlo Galan ha già approvato un disegno di legge che ora passa all’esame dell’assemblea.
Il primo capitolo riguarda gli ampliamenti per gli immobili destinati ad abitazione. Ma non tutti: sarà vietata qualunque iniziativa sugli edifici abusivi, costruiti su aree demaniali o destinate a uso pubblico. Per gli edifici vincolati per motivi storici, artistici, ambientali, e là dove vi siano limiti urbanistici più stringenti fissati dai piani dei comuni, sarà invece necessario il benestare delle autorità competenti. Cioè non sarà vietato ampliare la cubatura, ma bisognerà ottenere l’autorizzazione.
In tutti gli altri casi in Veneto si potranno fare lavori per ampliare del 20 per cento la cubatura della propria abitazione con la semplice Dia, la denuncia di inizio attività redatta da un professionista.
Un esempio concreto: per una casa di 100 metri quadrati e con un soffitto a 3 metri di altezza, si potrà aggiungere una cubatura di 60 metri. Tradotta in superficie, significa circa 20 metri quadrati. Come dire: una stanza da 5 metri per 4. Gli esempi sono numerosi.
La chiusura del terrazzino. Tamponare un poggiolo, come si dice al Nord, e creare così una nuova stanzetta è uno degli interventi più diretti e meno difficili da eseguire. Oggi c’è bisogno della concessione edilizia del comune. Domani basterà la Dia (e che il condominio non si opponga). Se l’immobile funge da prima casa, la Regione Veneto propone di abbattere i costi di urbanizzazione del 60 per cento.
La sopraelevazione. Con le stesse modalità del terrazzino si potrà sopraelevare l’immobile, sempre che sia tecnicamente possibile. Nel caso di un condominio, la decisione sarà collettiva e la nuova cubatura apparterrà pro quota a tutti i condomini.
Allargamento casa unifamiliare. Nel caso di un villino, si potrà allargare la costruzione fino al 20 per cento in più di cubatura.
Costruzione separata. Se si ha un giardino, o comunque un’area annessa, si potrà realizzare la cubatura aggiuntiva separata dall’immobile principale, con una costruzione a parte.
Box e cantine. Là dove possibile dal punto di vista tecnico, si potrà ampliare del 20 per cento la cubatura anche di box e cantine. Ma ciò non cambierà la destinazione d’uso dell’immobile.
Un caso diverso riguarda l’ampliamento degli edifici con destinazione diversa dall’abitazione. I grandi centri commerciali non potranno fare alcunché. Tutti gli altri, fermi restando i limiti previsti anche per le abitazioni, potranno ampliare la superficie dell’immobile del 20 per cento.
Il capannone. A un edificio industriale di 1.000 metri quadrati se ne potranno aggiungere 200.
Il negozio o la bottega artigiana. Se c’è la possibilità tecnica, si potrà allargare la superficie dell’immobile del 20 per cento.
Tettoie e pensiline. In tutti i casi, abitazione o no, ma anche semplice terreno, non saranno considerate cubatura le tettoie e le pensiline costruite o usate per impianti fotovoltaici per la produzione di energia fino a 6 chilowatt. Stando al parere dei tecnici del settore, si parla di una superficie che potrà arrivare a 45-50 metri quadrati. Così, per esempio, si potranno coprire i posti auto del villino senza che la struttura rientri nella cubatura della casa.
Il secondo grande capitolo di questi interventi in edilizia riguarda il rinnovamento. Resta fermo il divieto di qualunque iniziativa su immobili costruiti abusivamente, su aree demaniali o destinate a uso pubblico. Per il resto le norme scritte in Veneto sono chiare: tutti gli immobili costruiti prima del 1989, in deroga alle previsioni comunali e regionali, ma che non presentino particolari vincoli storici, artistici o ambientali, potranno essere abbattuti e ricostruiti con un ampliamento della cubatura del 30 per cento se destinati ad abitazione (35 per cento se realizzati con la bioedilizia) o con il 30 per cento di superficie in più se destinati ad altri usi.
Ricostruzione nello stesso sito. Una palazzina di quattro piani, con una superficie per piano di 400 metri quadrati di appartamenti e soffitti alti 3 metri, se demolita e ricostruita, secondo un calcolo a spanne, potrà fruttare, aggiungendo alla cubatura scale e annessi, oltre 1.500 metri cubi, quindi ben più di un piano, se la costruzione sarà di tipo tradizionale. E quasi 1.800 metri cubi (per dare un’idea: 600 metri quadrati con un soffitto di 3 metri) nel caso siano usate per la ricostruzione tecniche di bioedilizia e sia previsto l’utilizzo di fonti di energia rinnovabili: dallo scambio di energia con il terreno al fotovoltaico, al solare per l’acqua e così via. Qualora gli immobili siano interamente dedicati a prima casa, i contributi per urbanizzazione e costruzione vengono abbattuti del 50 per cento.
Ricostruzione in un sito diverso. Il nuovo edificio ampliato e rinnovato potrà essere costruito in un’area diversa da quella in cui sorgeva. In questo caso la nuova area dovrà essere già stata destinata a edilizia abitativa dal comune, mentre l’area dell’insediamento originario diventerà non edificabile.
Anche nelle attività di rinnovamento per gli immobili con destinazione diversa dall’abitazione il bonus di ampliamento si calcola sulla superficie invece che sulla cubatura.
Capannone. Se la struttura industriale è di 1.000 metri quadrati, può essere abbattuta e ricostruita, sullo stesso sito o altrove, di 1.300 metri, o di 1.350 se viene usata la bioedilizia.
Il panorama dei possibili interventi è insomma vasto. Ma la vera libertà d’azione bisognerà verificarla alla fine del processo di approvazione delle norme regionali. Lo stesso disegno di legge veneto, il progetto con il migliore «stato di avanzamento» dei lavori, prevede che dopo l’entrata in vigore i comuni abbiano 60 giorni per escludere la possibilità di ampliamenti o di ricostruzioni per «specifici o zone del proprio territorio, sulla base di specifiche valutazioni o ragioni di carattere urbanistico, edilizio, paesaggistico, ambientale, come pure stabilire limiti differenziati in ordine alle possibilità di ampliamento, in relazione alle caratteristiche proprie delle singole zone e del diverso loro grado di saturazione edilizia».
Come dire: il limite imposto dalle leggi nazionali e le decisioni dei comuni non scompariranno. Saranno il confine entro il quale si potrà operare. Basti pensare al Codice civile: sia l’altezza di un immobile, rispetto alla vista che avevano prima i vicini, sia la distanza dagli altri immobili dovranno essere rispettate in ogni caso.

ROBERTO SEGHETTI