Cinquantamila.it La storia raccontata da Giorgio Dell'Arti

Sei proprietario di una casa a Milano o a Roma e stai per metterla sul mercato? Devi mettere in conto una perdita del 10/15% rispetto all’anno scorso e, probabilmente, davanti al portone non ci sarà la fila di potenziali acquirenti. Vuoi invece comprare nelle stesse città? Approfittando dei prezzi bassi, e strappando qualche sconto ulteriore, entro cinque anni potrai realizzare discreti guadagni. Non paragonabili, però, a quelli del passato perché i tempi del mattone d’oro difficilmente torneranno. Sono alcune considerazioni che si possono ricavare dai risultati di un questionario che CorrierEconomia ha inviato a un panel di analisti immobiliari (Gabetti, Nomisma, Scenari immobiliari, Tecnocasa, che ha contribuito solo per la parte riguardante l’andamento delle quotazioni, e Ubh). A loro abbiamo chiesto di fornire un rating da uno (voto peggiore) a cinque (voto migliore) alle prospettive di mercato a breve e a medio termine, per i venditori e per gli acquirenti, su diverse tipologie immobiliari distinte per fasce di prezzo. Una scelta, quest’ultima, dettata dalla considerazione che oggi a fare il mercato è la possibilità o meno di ottenere il mutuo e di norma meno un immobile vale più si ricorre al finanziamento per comprarlo. Le pagelle Nei prossimi mesi i maggiori sacrifici, rispetto alla sua attesa di guadagno, dovrà farli chi ha messo o sta mettendo in vendita a Milano e Roma case di valore inferiore a 250mila euro: incasserà mediamente il 10% in meno rispetto al 2008. I maggiori problemi a trovare un compratore li incontrerà, invece, chi vende case che si situano nel mezzo del mercato (tra 500 e 750mila euro a Milano e Roma; tra 250 e 500mila nelle altre grandi città), perché per gli acquirenti è più difficile trovare mutui per importi rilevanti. Chi, invece, riuscisse a comprare quest’anno potrebbe contare su discrete anche se non eccelse prospettive di valorizzazione in conto capitale sul medio periodo. Milano Le case di minor valore risultano fortemente penalizzate: rispetto al 2008, che peraltro aveva già segnato una battuta d’arresto, i prezzi sono previsti in discesa tra il 6% nelle aree di pregio e il 15% in periferia. Il calo non è dovuto a mancanza di domanda , che «è ancora vivace – sottolinea Guido Lodigiani, responsabile dell’Ufficio studi di Gabetti – mentre quello che manca è il credito per le fasce tipiche di questo tipo di case, vale a dire i giovani e gli immigrati». Tutte le analisi, ed è la prima volta, danno valori in leggera diminuzione anche per le case signorili: in parte perché «non è possibile pensare che la deflazione dei prezzi possa lasciare zone franche», come sostiene Luca Dondi di Nomisma. In parte perché anche nel mercato immobiliare vince chi è più liquido: chi dispone di soldi per comprare si guarda attorno con più attenzione cercando l’affare. I rating sia a breve sia a medio termine delle case signorili a Milano restano tra i migliori. Roma La Capitale, per giudizio unanime, sta soffrendo più di Milano: i prezzi sono saliti dal 2004 più che nel capoluogo lombardo trainati anche da incrementi dei canoni non più sostenibili da persone con redditi normali. Per le case di minor valore la riduzione di prezzo necessaria per vendere potrebbe arrivare anche al 20% rispetto a inizio 2008. Tagli a due cifre, secondo Scenari Immobiliari e Ubh, sono necessari anche per le case fino a 750.000 euro. Il discorso cambia per le abitazioni di pregio, che non solo risentono meno della crisi, ma presentano prospettive di rivalutazione, soprattutto secondo Scenari immobiliari, il cui presidente Mario Breglia commenta: «Nel non residenziale di alta qualità anche oggi la domanda supera l’offerta; è un fenomeno destinato a proporsi, una volta passata la crisi, anche per le case e da questo punto di vista Roma è favorita per l’interesse degli stranieri». Le grandi città Dinamiche analoghe a quelle di Roma e Milano nei maggiori capoluoghi italiani nonostante i prezzi mediamente più bassi, e una minore presenza di aree considerate di pregio. Lo sconto rispetto allo scorso anno è in media a due cifre, anche se le difficoltà maggiori sul breve dovrebbero incontrarle i proprietari che intendono vendere case di valore medio (tra i 250 e i 500mila euro). Hinterland E’ il settore del mercato più problematico: «C’è un’offerta sovrabbondante di nuovo – sostiene Alessandro Ghisolfi, Ufficio Studi Ubh – con cantieri posti di fronte all’alternativa di abbassare i prezzi o cercare di resistere: se scelgono la prima strada non si vendono più case usate nei dintorni, se scelgono la seconda c’è il rischio che molti potenziali acquirenti vadano nelle periferie urbane meglio servite, dove ci sono sostanziosi sconti sulle quotazioni». Con una corretta politica di prezzo però le possibilità di mercato, almeno per le iniziative valide, non appaiono compromesse. Soprattutto se il costruttore è anche in grado di garantire che il potenziale acquirente poi otterrà il mutuo. ------------------ E’ quasi un paradosso: la difficoltà di trovare in mutuo si sta verificando proprio quando il costo del denaro è ai minimi storici: dopo la decisione della Bce di portare il tasso di riferimento all’1,5%, l’Euribor a 1 mese venerdì si è attestato all’ 1,42%, quello a 3 mesi all’ 1,75%. In retromarcia E, anche se non è l’unico fattore scatenante, la stretta creditizia è alla base della crisi del mercato immobiliare, che, se si guarda ai valori, è tornato indietro di tre anni. I prezzi medi delle case registrati a inizio 2009 sono analoghi a quelli dei primi mesi del 2006; se poi si tiene conto dell’inflazione bisogna retrocedere di un altro anno. Dai grafici che presentiamo in questa pagina, elaborata per quanto attiene ai valori immobiliari su dati Gabetti, emerge però che chi ha comprato all’inizio del millennio non ha certo motivo di lamentarsi, visto che a Napoli e Roma ha pressoché raddoppiato il valore del suo appartamento, mentre a Milano ha messo a segno un ragguardevole +82%. Minore ma interessante anche la performance di Torino (+62%). In tutti i casi risultano battute sia l’inflazione (+21,5%) sia l’investimento in titoli di Stato (+43,5%). Che sia la fascia bassa a risentire maggiormente della crisi lo dimostra la dinamica delle compravendite, scese, secondo i dati dell’Agenzia del Territorio aggiornati al terzo trimestre 2008, del 17% mentre nei capoluoghi di provincia il calo è stato del 10%. E’ la prima volta che succede nell’ultimo decennio. A livello complessivo le transazioni 2008 dovrebbero attestarsi tra le 660 e le 670mila – meno 16/17% – facendo tornare il mercato a quando la moneta era ancora la lira. Altri due indicatori base per l’analisi del settore immobiliare, la differenza tra prezzo richiesto e prezzo finale (15% con punte del 20% per le case di grande dimensione) e i tempi di vendita ormai superiori ai sei mesi appaiono in marcato peggioramento. Per quanto riguarda la geografia del mercato, Tecnocasa, che in questi giorni pubblica l’aggiornamento semestrale dei suoi listini, segnala che tra le grandi città le diminuzioni più sensibili dei prezzi nel 2008 si sono verificate a Palermo (-4,9%), Bologna (-4,6%) e Napoli (-4,4%). La capitale registra un segno meno del 3,6%, Milano del 2,4%. Nell’hinterland delle grandi città il ribasso maggiore si è avuto nell’area bolognese (-5,4%), seguito da quella romana (-4,6%) e napoletana (-4,4%). L’analisi per macroaree regionali infine mette in luce una contrazione delle quotazioni più accentuata nelle città del Sud (-4%), seguite dal Nord (-3,9%) e dal Centro (-3,7%). Chi tiene Dobbiamo però segnalare che Tecnocasa in questa fase appare il network meno pessimista; come rileva Fabiana Megliola, responsabile del-l’Ufficio studi, anche se i prezzi diminuiranno ancora si potrebbe assistere a una ripresa della domanda «da una parte perché i venditori stanno recependo la necessità di abbassare i prezzi, dall’altra perché si registra un risveglio di interesse per l’acquisto da investimento » Nella pagina presentiamo i dati di sintesi per le quattro maggiori città tratti dall’osservatorio Tecnocasa; abbiamo riportato la suddivisione per zone originaria e per ogni zona abbiamo indicato l’area più cara, quella più economica e una nostra elaborazione sui valori medi. A Milano l’area più penalizzata è Bovisa Sempione, con un calo medio del 6% su base annua, mentre nel Centro Storico si registra l’unico segno positivo rintracciabile nella tabella, uno +0,3% dovuto quasi tutto alla tenuta delle case di maggior pregio. Bisogna aggiungere che sul mercato milanese non si è ancora registrato un effetto annuncio per l’Expo; anzi tra gli operatori comincia a serpeggiare un certo scetticismo in materia, anche perché realizzazioni già in calendario da anni sono in forte difficoltà. A Roma è netta la divaricazione tra le performance, in calo solo marginale, delle aree di maggiore appeal residenziale (il Centro, i Parioli, Monteverde, Prati) e le borgate periferiche. Il peggior risultato è il -5,7% registrato da Cassia Montevecchia. Più omogeneo il trend di Torino, dove i cali si sono attestati tra il 4 e il 6% (-5,2% il dato medio di Mirafiori) mentre a Napoli sono penalizzate anche le aree di pregio. La zona con la peggiore performance però risulta Chiaiano. Se si pensa alla vicenda della discarica la spiegazione appare superflua.

GINO PAGLIUCA