Maurizio Maggi, L’Espresso, 12 marzo 2009, 12 marzo 2009
MAURIZIO MAGGI PER L’ESPRESSO 12 MARZO 2009
Tutti a casa La discesa dei prezzi non è finita. Secondo gli esperti proseguirà nel 2009 con ribassi fino al 15 per cento. Ma con il crollo delle Borse il mattone torna a essere il grande bene rifugio
Calma e gesso: ci vorrà tempo per fermare la picchiata dei prezzi della case e di sicuro non basterà l’intero 2009 a vedere l’inversione di tendenza. Anzi, sarà proprio quello in corso l’anno nero della Borsa del mattone. Lo sostengono quasi tutti gli addetti ai lavori del settore immobiliare. C’è chi lo fa ipotizzando un calo medio del 5 per cento a livello nazionale, come Fabio Guglielmi, capo di Professione Casa, e chi vede nerissimo: per Lorenzo Bellicini, direttore del Cresme (Centro ricerche economiche per l’edilizia e il territorio), la limatura dei valori potrebbe anche arrivare al 15 per cento.
Il diffuso pessimismo trova un’argomentata sintesi nell’edizione in uscita del ’Quaderno per l’economia’ del centro studi Nomisma, che ’L’espresso’ è in grado di anticipare. Per l’istituto di ricerca continueranno a calare le compravendite, già precipitate, secondo le elaborazioni della stessa Nomisma, dalle 851 mila unità del 2006 alle 684 mila dell’anno scorso: un’emorragia del 20 per cento, in gran parte verificatasi nel corso del 2008.
Il drammatico rallentamento degli scambi non ha ancora influito pesantemente sui prezzi. Lo farà quest’anno: " impensabile che alla massiccia riduzione degli scambi non faccia seguito una significativa caduta delle quotazioni", sostiene Luca Dondi, il curatore dello studio. Secondo Nomisma, i prezzi delle abitazioni sono scesi appena del 2,2 per cento a Milano e dell’1 per cento nelle aree urbane nella seconda metà del 2008.
Per il 2009, il centro studi emiliano immagina un calo generale del 4,5 per cento, ma con una flessione dell’8 per cento a Roma e del 6,5 per cento a Milano. In alcuni quartieri di Torino (EuroTorino-Spina 3) e Firenze (Peretola), peraltro, si sono già avuti dei cali-choc vicini al 20 per cento. E stando all’ufficio studi di Tecnocasa, ci sono zone di Milano (Certosa-Gallarate, Prealpi-Mac Mahon, Padova-Loreto) e di Napoli (Materdei e Secondigliano), dove nella sola seconda metà del 2008 i valori sono precipitati del 12-15 per cento.
"Viaggiano a ritmi diversi alta e bassa qualità. Quando il clima era euforico saliva tutto indiscriminatamente, adesso il mercato è selettivo e penalizza il prodotto scarso e quello da ristruttare, perché mancano i soldi per i lavori di ammodernamento", dice Giacomo Morri, direttore del master in real estate della Bocconi. Aggiunge Giovanni Bortone, titolare di due agenzie Professione Casa nella residenziale area Plinio-Regina Giovanna a Milano: "Per 80 metri quadrati al terzo piano senza ascensore si chiedevano 330-340 mila euro. Oggi, per trovare un compratore occorre scendere a 250-270 mila euro".
Maledetto mutuo lui il grande imputato. La stretta nella concessione dei finanziamenti si sente eccome. Lo sostiene l’analisi di Nomisma, che rileva una contrazione sia delle somme erogate (dal 2007 al 2008 gli importi dei mutui concessi sono scesi da 128 a 123 mila euro), sia del totale delle erogazioni (da 62,7 a 56,1 miliardi di euro) Lo confermano, sul campo, le lamentale degli intermediari. Per loro, l’incubo si chiama ’non deliberato’. Racconta Pasquale Valenzano, direttore del gruppo Tree (agenzie Gabetti, Grimaldi, Professione Casa) per la Puglia: "Nei primi due mesi del 2009, i clienti interessati ad acquistare un immobile presso le nostre agenzie hanno chiesto mutui per 8,8 milioni di euro. Le banche hanno accettato di erogarne per appena un milione". Stallo evidente anche nella Lombardia benestante: in Brianza le transazioni sono diminuite del 25 per cento negli ultimi otto mesi e un’indagine dell’associazione costruttori ammonisce che, rispetto a un anno fa, si è quasi dimezzata la platea di famiglie intenzionate a comprare casa nelle zone di Milano, Lodi e Monza.
Ansia da ribasso Le compravendite languono, i tempi medi per vendere un appartamento superano spesso i sei mesi e circola una diffusa aspettativa di ulteriori cali delle quotazioni. Ciò induce anche chi è intenzionato a comprare a restare in attesa. O a tirare brutalmente sul prezzo. "Pochi giorni fa sono arrivati dei signori di Torino che, citando gli articoli dei giornali e le stime ribassiste in circolazione, hanno chiesto addirittura il 30 per cento di sconto sul prezzo richiesto dal venditore", spiega l’agente romagnolo Paolo Cirilli, titolare dell’agenzia Tecnocasa di Bellaria, nei pressi di Rimini.
Comunque, per Bellicini del Cresme il manico del coltello è saldamente in pugno al compratore, oggi, e chi non ha fretta e va caccia dell’affare fa benissimo ad aspettare: "Consiglierei di mettersi alla ricerca dell’immobile con calma: i prezzi non torneranno a salire tanto presto e i venditori fanno sempre più fatica a piazzare la loro ’merce’ al prezzo che si sono immaginati, magari contando sull’infina salita dei valori. Penso che la tendenza all’ingiù possa proseguire, anche se a un passo più lento, anche nel corso del 2010". Insomma: il ciclo è stato lungo, ma la festa è finita. "Chi vende deve ridurre le pretese e chi spera di intascare i quattrini che poteva prendere nel 2006, deve farsene una ragione: per adesso, non se ne parla proprio, a meno che l’immobile non sia unico o di grande pregio", sottolinea Guglielmi.
Comprare per investire Paradossalmente, nonostante lo scoppio della bolla immobiliare e la discesa dei valori, pare che un’importante fetta dei compratori degli ultimi mesi abbia acquistato per mettere a reddito l’immobile. "La Borsa fa paura. I tradizionali rivali del mattone, come i titoli di Stato, rendono pochissimo. La casa è sempre considerata ’sicura’ e già nella seconda metà dell’anno scorso, nella Capitale, abbiamo notato un ritorno di questo genere di acquirenti", dice Fabio Verdecchia, coordinatore delle agenzie del gruppo Toscano (un centinaio) di Roma e provincia.
Anche se per Morri della Bocconi l’investimento nel mattone da reddito è "anacronistico, a meno che il patrimonio complessivo del proprietario non sia grande e ampiamente diversificato". Secondo Alessandro Ghisolfi, ufficio studi di Ubh, il ritorno di fiamma è però in atto: "A livello nazionale, per anni gli investitori puri sono stati appena il 5 per cento, anche se a Roma e a Venezia la percentuale è storicamente più alta. Negli ultimi mesi siamo tornati all’8-9 per cento, riportandoci sui valori degli anni Ottanta". "Noi abbiamo una lista di clienti da avvertire quando reperiamo un bilocale da 45-50 metri quadrati: lo pagano 200-220 mila euro e lo affittano, magari a studenti universitari fuori sede, a 50-800 euro al mese", dice ancora Bortone di Professione Casa. Ma che rendimento è ragionevole attendersi?
Nel residenziale, tra il 3 e il 4 per cento lordo. La fiscalità incide parecchio e il netto può dimezzare la percentuale: molto dipende dal reddito dell’investitore. Affitti alla riscossa Basta fare un giretto per le città per accorgersi che il numero di appartamenti in affitto è in aumento. Ciò nonostante, i canoni non scendono, almeno non in misura sensibile. Di solito, quando l’offerta cresce, i prezzi aumentano. Al fenomeno, apparentemente contraddittorio, contribuiscono una serie di fattori. Da un lato, vengono proposti in locazione immobili anche perché non si spunta, vendendoli, il prezzo sperato: non ci si vuole adeguare all’amara realtà dei dei prezzi calanti e si affitta, solo se si è certi della correttezza e solvibilità del pagatore, senza che il titolare sia eccessivamente sotto pressione. Come in via Lovanio 4, a Milano, dove nell’elegante stabile a due passi dal ’Corriere della Sera’, due alloggi sono in attesa di locazione da un anno e mezzo. Dall’altro, si rivolgono adesso all’affitto intere categorie - immigrati, giovani coppie, single - fino a pochi mesi fa desiderose di acquistare casa, ma che non riescono ad avere accesso al mutuo.
"A questo proposito, il governo presto capirà che il tema delle casa va affrontato anche con una revisione del mercato dell’affitto, prospettando finalmente alternative all’acquisto a canoni sostenibili", si augura Dondi di Nomisma. Prima che si metta in azione la politica, però, farebbero bene a muoversi le banche. In visita in Italia, il premio Nobel per la pace, Muhammad Yunus, che con la Grameen Bank ha inventato il microcredito per i meno abbienti, ha dichiarato che i poveri sono più affidabili dei ricchi. Verrebbe da dire: ditelo alle banche, che concedono i mutui soltanto a chi i soldi ce li ha già. Sostiene Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari: "Ci sono in Italia centinaia di migliaia di persone, forse un milione, che potrebbero fare un pensierino alla casa se le condizioni dei finanziamenti fossero quelle del 2007. Invece, a loro il mutuo non lo danno". Gira e rigira, si torna sempre alla casella di partenza.