Teresa Campo, Milano Finanza, 7/2/2009, 7 febbraio 2009
SHOPPING IN AMERICA
La crisi porta sul mercato molti immobili a prezzi interessanti. quindi il momento di investire, a cominciare dagli Usa. Come ha fatto Valter Mainetti di Sorgente sgr
La crisi, economica e immobiliare, non ha fiaccato la loro voglia di comprare palazzi in giro per il mondo. Anzi, tanto più che la debolezza del trend e le difficoltà di società, banche, privati, stanno facendo arrivare sul mercato una quantità di uffici, residenze e negozi a prezzi molto interessanti. Anche di altissimo pregio. Così, dopo aver incrementato la quota di partecipazione nel Flatiron Building, uno dei grattacieli più famosi dello skyline newyorkese, Sorgente pensa già a nuovi acquisti. E non solo negli States. Come spiega l’amministratore delegato Walter Mainetti.
1Domanda. L’ultimo acquisto l’avete fatto a New York, ma anche la Grande Mela ormai accusa il colpo. Non è il momento semmai di abbandonarla?
Risposta. Siamo presenti sul mercato americano dal 2003 attraverso i fondi, e da molto prima come manager. E’ un mercato quindi che conosciamo molto bene. Nel caso del Flatiron abbiamo acquistato nel 2006 il 17% della società che ne detiene proprietà e marchio. Nel giugno 2008 abbiamo deciso di rilevarne un ulteriore 35%, arrivando dunque alla maggioranza, anche perché nel frattempo abbiamo ceduto la quota che detenevamo del grattacielo Chrysler, e al doppio di quanto pagato nel 2004.
2Quindi anche la nuova quota del Flatiron è stata acquistata a un prezzo più alto?
R. Sì, ma di poco, perché avevamo firmato già nel 2005, nelle fasi di trattativa, un’opzione che ne vincolava anche il prezzo. Di fatto abbiamo l’abbiamo pagato solo 8.000 dollari al metro quadrato. E adesso abbiamo ancora sei mesi di tempo per decidere se aumentare ulteriormente la partecipazione fino al 75%, sempre a un prezzo analogo, opzione che penso eserciteremo. Dipende solo da quanto raccoglieremo in dollari con l’Historic & Trophy Buildings Fund, il fondo immobiliare di diritto lussemburghese, denominato in euro e in dollari, attraverso cui abbiamo acquisito il Flatiron e che è appunto specializzato in edifici cosiddetti trophy, cioè di gran pregio e localizzati nei centri storici delle grandi capitali internazionali come New York, Londra, Parigi, Roma, Milano e Venezia.
3Quale tipologia di immobili ritenete in questo momento più interessante, e in quali mercati?
R. Intanto le opportunità si trovano in vari paesi, e proprio per questo abbiamo deciso di mantenere i nostri fondi piuttosto liquidi, così da avere sempre le risorse per investire. Quanto ai singoli mercati, molte le occasioni negli Stati Uniti, proprio perché parecchie sono le società a stelle e strisce in difficoltà. Tra l’altro il rischio è relativamente basso perché quasi tutti gli edifici sono da riqualificare. Di conseguenza non c’è il rischio che vengano rimessi subito sul mercato, appesantendolo, ma questo avverrà più gradualmente e solo al momento della ripresa. In questo momento per esempio stiamo riqualificando un immobile a Soho, con l’idea poi di venderlo, ma per ora preferiamo affitare perché il mercato non è liquido. In Francia puntiamo invece sugli hotel, soprattutto a Parigi. Anche a Londra infine, dopo la brusca discesa e con il deprezzamento della sterlina, cominciano a vedersi quotazioni interessanti. In ogni caso l’attenzione è sempre verso immobili di un certo livello qualitativo, meno a rischio nelle fasi di crisi.
4E in Italia invece quali sono le strategie di investimento?
R. Stiamo valutando diverse operazioni, ma tutte con il denominatore comune di trovarsi nel centro storico delle pricipali città, ovvero Milano e Roma, e di essere edifici di pregio, al di là della loro natura residenziale o a uffici. A questo proposito proprio di recente abbiamo venduto un palazzo nel centro del capoluogo lombardo con una plusvalenza del 60%. Prendiamo in considerazione poi anche immobili commerciali, ma quando si parla di negozi prendiamo in considerazione solo spazi situati nelle principali vie della moda e dello shopping, come via Montenapoleone a Milano o via del Corso a Roma.
5Quanti sono i fondi sviluppati e gestiti da Sorgente sgr in questi anni, e quali sono i risultati che hanno finora ottenuto?
R. Abbiamo cinque fondi, tre per investitori istituzionali, uno lussemburghese e uno per investitori retail, cioè Caravaggio. Quanto ai risultati, nel giro di qualche settimana saranno disponibili quelli di fine anno. Per il momento però è interessante constatare che, nonostante la fase riflessiva del mercato, nel primo semestre 2008 i nostri fondi in gestione hanno visto un progresso del 4,54%. Nello specifico il fondo Michelangelo ha fatto registrare un +3,42% a fronte di un totale attivo di oltre 465 milioni di euro, con una performance dall’avvio del 96% pari all’11% annuo, grazie anche alla dismissione del Chrysler Building con una plusvalenza di oltre il 100% e quella dell’immobile in via Vittor Pisani a Milano che ha realizzato una plusvalenza del 60%. Il fondo Caravaggio invece è salito del 3% su base semestrale, a fronte di un totale attivo di oltre 351 milioni con una performance dall’avvio del 35,2%, corrispondente a un rendimento annuo del 7%. Caravaggio comunque sta dismettendo diversi immobili in portafoglio proprio con l’obiettivo di innalzare i livelli qualitativi del portafoglio gestito. Il fondo Baglioni ha fatto registrare un 7,3% a fronte di un attivo di circa 56 milioni di euro, con una performance dall’avvio nell’ordine del 30% pari al 13,2% su base annua. Baglioni nel 2008 ha acquisito un importante complesso immobiliare a Punta Ala, un passo importante verso la creazione di un portafoglio di alberghi, con diversificazione geografica e focalizzazione sempre sulla fascia lusso. Nel 2008 è stata infine avviata l’operatività anche del comparto Tulipano del fondo Donatello, che però per buona parte dell’anno ha impiegato la liquidità in quote di fondi immobiliari con investimenti coerenti con quelli del comparto. Il risultato dei primi mesi di gestione indica un incremento patrimoniale intorno all’1%, ma l’effettiva redditività del fondo potrà essere valutata solo più avanti.