Cinquantamila.it La storia raccontata da Giorgio Dell'Arti

Le case e lillusione di diventare ricchi - Che cosa c’è dietro al crollo dei prezzi delle case che ha scatenato, nel 2008, la crisi finanziaria in cui buona parte del mondo si trova invischiata allo stato attuale? I prezzi delle case negli Stati Uniti, calcolati secondo l’Indice dei prezzi degli immobili Standard & Poor’s/Case-Shiller, in alcune importanti città è precipitato - tenuto conto dell’inflazione - di oltre il 40% rispetto al picco raggiunto all’inizio del 2006. A livello nazionale, prendendo in considerazione tutte le città, il calo supera il 25%. Il mercato dei futures alla Borsa di Chicago al momento prevede ulteriori cali del 15% prima di toccare il fondo, nel 2010. Queste sono le previsioni del mercato (e non è un mercato con grande liquidità), ma chi fa queste previsioni sottintende diminuzioni reali, dalle stelle alle stalle, in certe città di oltre il 50 per cento. Perché stiamo assistendo a tracolli tanto accentuati nei prezzi? E perché il mercato immobiliare in tantissimi altri Paesi ora manifesta condizioni analoghe? Vi sono sia cause contingenti che cause di fondo. La causa contingente per gli Stati Uniti è l’allentamento dei parametri del credito che ha consentito alla gente, fino al 2006, di comprare case a prezzi sempre più alti. Mutui più facili hanno permesso ai prezzi delle case di salire fino a livelli grotteschi. Si vendevano catapecchie per un milione di dollari. Dopo il picco, i prestatori hanno adottato parametri più rigorosi. Quando l’acquirente non riesce a trovare i soldi per comprare la casa, il venditore deve abbassare il prezzo. Gli alti e i bassi dei prestiti rappresentano un ciclo del credito, e i cicli del credito giocano da secoli un ruolo preponderante nelle fluttuazioni dell’economia. Nel suo libro del 1873, Lombard Sreet, Walter Bagehot, l’uomo d’affari britannico che fu anche drettore dell’Economist, descriveva questi cicli alla perfezione. Il boom che precedette la depressione degli anni 70 dell’Ottocento, secondo la descrizione che ce ne fornisce Bagehot, ha moltissimi punti in comune con quello che è successo prima dell’attuale crisi. Qundo il credito si espande, scriveva Bagehot, «il risultato certo è un avanzamento della prosperità nazionale: il Paese balza in avanti come per magia. Ma solo una parte di questa prosperità ha una ragione concreta, questa prosperità è precaria». Ma il ciclo del credito non fu la causa decisiva, né della depressione degli anni Settanta dell’Ottocento né di quellla odierna. La domanda che in definitiva bisogna porsi è: perché i parametri del credito prima si allentano e poi si restringono? Il ciclo del credito è un meccanismo amplificatore. L’instabilità del settore del credito è sempre presente e la crisi si maniesta soltanto se c’è un fattore scatenante che la innesca. Inoltre, l’allentamento estremo e poi l’irrigidimento dei parametri del credito sembra essere un fenomeno limitato agli Stati Uniti, mentre il boom del mercato immobiliare seguito dal tracollo ha riguardato il mondo intero. Il fattore scatenante che ha condotto alla situazione attuale ha a che far con l’evoluzione della nostra cultura mondiale, diffusa rapidamente attraverso media (inclusa internet) sempre più presenti, e come questa cultura percepisce i mercati. Ha a che fare con la profonda ammirazione verso i mercati che si è sviluppata durante il boom, in linea con la "Teoria del mercato efficiente" dell’economia finanziaria. diventata opinione diffusa che i mercati finanziari, mettendo insieme un numero così elevato di informazioni, possano rappresentare un giudizio collettivo che trascende quello di qualsiasi comune mortale. Il bestseller del 2004 di James Surowiecki, dallo stravagante titolo La saggezza delle folle, portava avanti questa idea nel momento di massimo fulgore del boom immobiliare. Il boom del mercato immobiliare e di quello azionario tra il 2003 e il 2006 è stato provocato da quest’idea errata, e dall’idea che investimenti in case e in azioni siano una via sicura verso la ricchezza. Era diventato un articolo di fede l’idea che il valore delle case e delle azioni aumenta inevitabilmente sul lungo periodo, e che è una follia cercare di regolare il mercato. Si credeva sinceramente, supportati da un radicato giudizio intuitivo, che eventuali interruzioni in questa corsa al rialzo potessero essere solo fenomeni limitati e transitori. La gente sembrava pensare che la rapida rivalutazione di questi mercati fosse diventata una costante universale, come la velocità della luce. Non c’è altra spiegazione del fatto che durante il boom, fino al 2006, i prestatori siano stati tanto disponibili ad allentare i parametri del credito sui mutui per le abitazioni, che le autorità di regolamentazione siano state tanto disponibili a lasciarglielo fare, che le agenzie di rating siano state tanto disponbili a concedere valutazioni positive ai titoli ipotecari cartolarizzati e che gli investitori siano stati tanto disponibili a bersi tutto questo. Nessuna teoria economica autorizza a pensare che i prezzi degli asset in questi mercati siano destinati inevitabilmente a salire. Al contrario, il tasso di incremento che storicamente caratterizza il mercato azionario è una cosa che lascia interedetti gli economisti, che infatti l’hanno definito l’equity premium puzzle. Non esiste un nome equivalente per definire il comportamento del mercato immobiliare, perché storicamente i suoi prezzi (corretti in base all’inflazione) mediamente salivano poco, fino alla bolla del dopo 2000. Il boom di questi mercati può essere ricondotto sostanzialmente al diffondersi dell’idea che bisogna sempre detenere il maggior numero possibile di queste attività, come l’idea che bisogna bere tè verde o cioccolato fondente ogni giorno per gli antiossidanti. Idee di questo genere creano una domanda artificiale, ma solo per un breve periodo. Del resto, nessuno ormai fuma più sigarette per prevenire le infezioni. La gente crede in molte cose se è convinta che ci credano anche i ricchi e i famosi. Ma queste convinzioni possono venire scosse alle radici se intervengono a contraddirle eventi chiaramente visibili. é quello che sta succendendo ora e il 2009 vedrà il disincanto dilagare ancora di più.

LE CASE E L’ILLUSIONE DI DIVENTARE RICCHI DI ROBER