LiberoMercato 13 giugno 2008, Lorenzo Dilena, 13 giugno 2008
Compri casa nei quartieri alti? LiberoMercato 13 giugno 2008 Dimmi in che quartiere vuoi comprare, e ti dirò che mutuo avrai (e se lo avrai)
Compri casa nei quartieri alti? LiberoMercato 13 giugno 2008 Dimmi in che quartiere vuoi comprare, e ti dirò che mutuo avrai (e se lo avrai). Per quanto «classista» possa sembrare, le banche fanno così: nel concedere i mutui seguono una loro politica geografica, che privilegia i quartieri centrali, o in qualche modo "in", e penalizza quelli periferici e le aree meno servite. Il risultato è che, a parità di altre condizioni, chi si propone per comprare casa nei quartieri "giusti" ottiene migliori condizioni, sia in termini di percentuale finanziata sia in termini di tasso di interesse, mentre nel caso opposto le condizioni di finanziamento sono oggettivamente peggiori, quando non si arriva a negare il mutuo. Queste preferenze finiscono per disegnare una «geografia della finanza pe la casa», che segna i confini territoriali di ciò che viene chiamata esclusione finanziaria, vale a dire l’impossibilità o l’estrema difficoltà per molte famiglie di accedere ai tradizionali canali del credito. Si formano, ha rilevato l’economista David Harvey, dei «submercati urbani», relativamente stabili nel breve periodo (si parla comunque di anni). Il che rende possibile la formazione di rendite di posizione, e relativamente fluidi nel lungo periodo, in modo da permettere di far ruotare gli investimenti in aree differenti, rendendo possibile la ristrutturazione e le connesse speculazioni. Partendo da queste considerazioni, Manuel B. Aalbers, un ricercatore della Columbia University di New York, è venuto in Italia per studiare la «geografia milanese dell’accesso ai mutui residenziali». Il focus della sua ricerca - condensata nel paper «Geograph of housing finance: the mortgage market in Milan» - sono le diseguali condizioni geografiche del mercato dei mutui nell’area della Grande Milano, con lo scopo non tanto, o non solo, di scoprire le linee che le banche tracciano per dividere l’area metropolitana in zone (per loro) più o meno meritevoli di investimento, quanto di capire come, dove e perché queste linee di esclusione finanziaria vengono tracciate e quali sono le conseguenze. Per la sua ricerca ha intervistato 16 agenti immobiliari, appartenenti ai principali operatori dei settori, cinque manager bancari e quattro esperti urbanisti dell’area metropolitana milanese. «Milano non è uno spazio singolo, ma multiplo. E non deve sorprendere che il mercato dei mutui si differenzi attraverso le varie zone», afferma uno degli intervistati. «Le banche distinguono fra quartieri», dice un altro. Ma poiché la geografia della città, causa il suo sviluppo urbano, è cambiato, cambia anche la geografia finanziaria dei mutui. Analizzando i cambiamenti nei decenni subiti da alcuni quartieri - significativa l’evoluzione dell’area Navigli e del "Lazzaretto" a Porta Venezia, e il progressivo degrado di alcune aree periferiche - si vede come le banche abbiano assecondato la trasformazione di queste aree, portando carburante alla speculazione/riqualificazione, e nello stesso tempo accelerato il decadimento dei quartieri diventati "out". Anche se non può piacere, questa è una parte essenziale della logica del mercato urbano in un regime capitalistico: «Il surplus può essere estratto solo se esistono confini fra submercati», osserva Aalbers. Ma se questo è connaturato, e comprensibile, per chi fa l’immobiliarista, un po’ meno lo è per le banche. Tanto più che se i flussi di credito immobiliare retail privilegiano chi è già privilegiato, e escludono finanziariamente chi è già socialmente escluso, è anche vero che il calcolo dell’affidabilità creditizia del cliente può rivelarsi ingannevole se giocato tutto sui valori storici e correnti del quartiere/immobile. I nuovi mutui hanno vita lunga, infatti. Finanziare il 100% del prezzo di una casa perché situata nei quartieri alti, negando invece di prestare più del 50% a chi vuole comprare in un quartiere "out", può rivelarsi un calcolo errato. La differenziazione delle condizioni finanziarie di un mutuo andrebbe infatti correttamente mixata fra valori storici e valori prospettici del valore dell’immobile/quartiere, che nel lungo periodo (quello di durata di un mutuo) potrebbero radicalmente cambiare. Come dice un agente immobiliare intervistato a Aalbers, «quello che nel passato era un cattivo investimento ora può essere considerato un buon investimento». Chiedete, a Milano, fra i Navigli e Porta Genova. Lorenzo Dilena