Cinquantamila.it La storia raccontata da Giorgio Dell'Arti

La portabilità dei mutui Sono 3,5 milioni gli italiani che pagano un mutuo. Secondo le stime delle associazioni dei consumatori. Di questi il 3,2 milioni (il 91%) ha contratto un prestito a tasso variabile: il costo della rata varia a seconda del’indice Euribor, il tasso a cui le banche si prestano i soldi tra loro. Secondo il Censis le famiglie che hanno un mutuo sono 2,4 milioni, delle quali 420 mila sono «in difficoltà per l’aumento del costo della rata del mutuo», altre 110 mila vivono «problemi di possibile insolvenza» [1]. Secondo il Crif, il maggiore sistema di informazioni creditizie del Paese, a cui partecipano oltre 500 istituti, complessivamente, a giugno 2007, le sofferenze (6 o più rate non pagate) riguardavano l’1,8% del totale erogato, le insolvenze gravi (tra le 3 e le 5 rate) lo 0,9%, quelle leggere (meno di 3 rate) l’1,9%. Complessivamente, quindi, è problematico il 4,6% dei mutui, un dato stabile negli ultimi anni, anzi, inferiore al 5% del 2005 [2]. Dati MutuiOnline evidenziano che, mentre nel secondo semestre 2005 il mutuo a tasso variabile era preferito dal 66% dei mutuatari, nel primo trimestre del 2008 si è drasticamente ridotto attestandosi a quota 23,2%. Al contrario, il tasso fisso è passato nello stesso periodo dal 23,3% al 75,2% [3]. Un mutuo si può rinegoziare, sostituire o surrogare. La rinegoziazione è una revisione delle condizioni applicate sul proprio mutuo (rate, spread, durata) fatta con la stessa banca. La sostituzione consiste nell’estinguere il mutuo con la propria banca per poi aprirne uno nuovo con un altro istituto. Il nuovo prestito estingue il mutuo precedente, compresa l’eventuale penale di estinzione anticipata. Serve però un nuovo atto dal notaio: si cancella l’ipoteca favore della vecchia banca, mentre una nuova è iscritta a favore della nuova banca. La surrogazione è una sostituzione che non prevede la cancellazione dell’ipoteca [4]. Il decreto Bersani prevede che la portabilità del mutuo sia gratuita. La legge n. 40 del 2 aprile 2007, nota come legge Bersani, ha introdotto diverse novità nel mercato dei mutui, in particolare in riferimento all’estinzione anticipata del mutuo, alla surroga (subentro nell’ipoteca iscritta a garanzia del mutuo, senza cancellazione della precedente) e alla portabilità. «In merito alla portabilità, in particolare, la legge prevede che il consumatore che intende trasferire il proprio mutuo da una banca a un’altra, in cerca ad esempio di migliori condizioni, non deve sopportare alcun costo. L’articolo 8, comma 3, recita infatti: ” nullo ogni patto, anche posteriore alla stipulazione del contratto, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l’esercizio della facoltà di surrogazione”» [4]. L’obiettivo del decreto è aiutare i mutuatari e creare più concorrenza tra le banche. «Il mercato immobiliare sta rallentando, le richieste di nuovi mutui diminuiscono e per il mercato dei finanziamenti sta diventando sempre più importante la domanda di chi ha in corso un prestito troppo oneroso e ne voglia effettuare la ”rottamazione”. Da ottenere o mediante il classico, e oneroso, sistema della chiusura del vecchio mutuo e la contestuale apertura di uno nuovo presso un’altra banca, o con la strada, ancora poco battuta, ma più economica per il cliente, della surrogazione di ipoteca. Questo scenario pone le banche di fronte a una duplice necessità: la prima è cercare di portare via clientela ai concorrenti, la seconda, speculare, è cercare di non perdere la propria» [5]. Le banche, da subito, sono state lente nell’adeguarsi alla nuova normativa. Un’indagine condotta su un campione d’istituti che rappresentavano i tre quarti della rete degli sportelli bancari e postali mostra che, a un mese dall’entrata in vigore del decreto, gli istituti di credito attendono l’intesa tra l’Abi e i consumatori o le decisioni della Banca d’Italia per capire come comportarsi. Il problema è che «il mercato dei mutui di sostituzione, che nei Paesi anglosassoni è imponente mentre in Italia riguarda solo il 6% circa dei contratti, è ancora tutto da sviluppare» [6]. Non solo: «In realtà la legge Bersani, come già sulla questione della simmetria dei tassi attivi e passivi, non era riuscita a far svanire tutti i dubbi interpretativi sulla questione dei costi» [7]. A Novembre 2007 (8 mesi dal decreto) i titolari di un contratto di mutuo possono spostarsi da un istituto all’ altro senza spese solo con pochissime banche: Carige, Cassa di Risparmio di Firenze, Banca Sella, Banca Piacenza, Banca Monte Paschi Siena e Macquarie Bank. [8] La legge prevede che la procedura sia definita d’intesa tra Abi, notai, associazioni dei consumatori. Ma il tavolo tra consumatori e banche salta il 5 novembre. Il presidente di Federconsumatori dice che da parte delle banche «non c’ era nessuna volontà di procedere nel rispetto del decreto sulle liberalizzazioni», le banche annunciano che andranno avanti da sole per applicare la portabilità [7]. Dopo due giorni Pier Luigi Bersani, allora ministro dello Sviluppo economico chiama l’Abi per chiarimenti, il 13 novembre Abi e Consiglio nazionale del Notariato siglano un accordo sulla portabilità L’accordo di fine anno. A fine 2008 l’Abi è arrivata a una definizione della portabilità dei contratti di mutuo, improntata a criteri di riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi, dove si prevede che non venga applicato al cliente alcun costo di qualsiasi natura. «Ferma restando l’assoluta libertà delle banche di aderire alla procedura o di adottare altre modalità operative. La procedura interviene nella fase esecutiva dell’operazione di portabilità, vale a dire solo dopo che il cliente abbia già definito con la banca subentrante le condizioni del finanziamento» [4]. Corrado Faissola, presidente dell’Abi: «Tutte le banche si sono impegnate a garantire la nuova procedura interbancaria entro il 31 maggio 2008. I tempi di trasferimento non saranno più di 10 giorni [9]. Una volta che il mutuatario ha definito con la banca subentrante le condizioni del nuovo finanziamento, la procedura prevista dall’Abi prevede tre fasi. 1) Il cliente chiede alla banca subentrante di acquisire da quella originaria l’importo del debito residuo; 2) la banca originaria comunica l’importo e conferma la data del trasferimento; 3) la banca subentrante stipula il nuovo contratto, paga la banca originaria del debito residuo e questa le dà la quietanza, cioè l’atto scritto con cui afferma di avere ricevuto il pagamento. La banca che subentra richiede l’annotazione del trasferimento a suo favore dell’ipoteca [4]. Le associazioni dei consumatori combattono. Cambiare il proprio mutuo con uno più sostenibile, con rate più basse e durata maggiore, potrebbe essere uno sbocco possibile per chi davvero non riesce più a star dietro al suo debito. Ma, nonostante sia legge da un anno, la portabilità gratuita è ancora oggi rara. Altroconsumo ha fatto un’indagine: su 40 banche, tra Milano e Roma, a cui è stato chiesto il trasferimento del prestito ipotecario solo due agenzie lo hanno concesso a costo zero. Per la mancata applicazione della norma, denuncia l’associazione dei consumatori, gli istituti di credito hanno incassato 4,5 milioni di euro lo scorso anno [1]. I reclami. Dei 17.000 reclami contro il comportamento delle banche giunti tra giugno e luglio 2007 alle associazioni dei consumatori 2.507 riguardavano la portabilità dei mutui [10]. A 8 mesi dal decreto «è un fatto che la portabilità dei mutui, prevista da una disposizione che ne consentirebbe il trasferimento da una banca all’ altra senza spese ipotecarie aggiuntive, sia di fatto inapplicata» [11]. Dalla parte delle associazioni c’è il Garante della Concorrenza e del Mercato. Il presidente dell’Antitrust italiano è Antonio Catricalà. Lui stesso ”vittima” delle banche: al Consumer Forum del 9 luglio 2007 racconta: «Ho ricevuto dalla mia banca un modulo per l’ estinzione del mutuo che indicava una penale più alta di quella stabilita dagli accordi tra banche e consumatori. Sarà stato forse un vecchio modulo. Peccato che sia arrivato proprio venerdì scorso» [12]. In quell’occasione Catricalà fa anche sapere di avere ricevuto molte segnalazioni di mancata applicazione delle norme sui mutui contenute nei decreti Bersani da parte delle associazioni dei consumatori. Anche il governatore della Banca d’Italia, Mario Draghi, accusa le banche di non procedere regolarmente. «La "rampogna" di Mario Draghi è esplicita: «sono pervenute al nostro Istituto - dice la lettera inviata il 29 aprile scorso dal governatore a tutti i capi dei servizi e delle filiali della banca centrale - numerose segnalazioni da parte degli utenti dei servizi bancari che lamentano la mancata osservanza della disciplina sulla portabilità dei mutui da parte degli intermediari». Nella comunicazione Draghi segnala che il legislatore è intervenuto più volte per agevolare il trasloco gratuito dei mutui con l’obiettivo di accrescere la mobilità delle relazioni creditizie. A tale scopo, la Finanziaria 2008 ha precisato che la surroga comporta il trasferimento del mutuo esistente «senza penali o oneri di qualsiasi natura» [13]. Fino ad aprile 2008 non si era trovata una soluzione. ancora Catricalà a risollevare il problema durante un convegno di Altroconsumo: «Gli istituti di credito non hanno ancora applicato la legge Bersani che impone di non far pagare nulla ai consumatori intenzionati a trasferire il proprio mutuo ad un altra banca per ottenere condizioni migliori. ”La surrogazione deve essere gratuita” afferma il presidente dell’ Antitrust parlando al convegno di «Altroconsumo», dove si è dimostrato che solo due banche hanno finora dato via libera ai trasferimenti dei mutui» [14]. Alle banche questo modo di fare di Catricalà non piace. Intervista al presidente Corrado Faissola: «Abbiamo il massimo rispetto dell’ Autorità per la tutela della concorrenza», dice. Ma, aggiunge, «non possiamo accettare di essere accusati di comportamenti dolosi». Allora Catricalà sbaglia nell’ attaccarvi sui mutui? «Non posso nascondere che talvolta le sue dichiarazioni in pubblico su situazioni delicate come i mutui ci lascino perplessi anche perché non sono sempre supportate da dati confrontabili. Io mi rendo conto che l’ Autorità e in particolare il suo presidente sono oggetto di pressioni da parte dell’ opinione pubblica e delle associazione dei consumatori per un problema di grande rilevanza sociale come il momento di difficoltà delle famiglie». Ma? «Questo non giustifica la prassi di colpevolizzare sistematicamente le banche per demeriti che non hanno». Ma sui ritardi nell’ applicazione della legge Bersani, non pensa che Catricalà abbia ragione a puntare il dito contro gli istituti di credito? «Molte leggi hanno avuto una gestazione complicata e lunga: per quel che attiene le norme che ci riguardano posso dire che non siamo stati consultati, neanche per quei profili che avremmo contribuito a chiarire evitando inutili intoppi nell’ attuazione. Detto questo le banche hanno definito un meccanismo semplice per la portabilità dei mutui. Molte sono già pronte ma posso assicurare che tutte rispetteranno il termine del 31 maggio fissato al momento dell’ accordo sulle procedure da seguire, in febbraio» [15] A febbraio l’Abi concretizza l’intesa raggiunta al suo interno definendo le procedure. Il mutuatario si rivolgerà direttamente al nuovo istituto che richiederà al vecchio l’ importo del debito residuo necessario al perfezionamento dell’ operazione. Quest’ ultimo dovrà rispondere entro 10 giorni lavorativi dalla ricezione della richiesta. Successivamente, la banca subentrante procederà alla stipula del contratto di mutuo e contestuale rilascio dalla banca originaria, contro pagamento di quanto ad essa dovuto, di apposita quietanza recante la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata per il pagamento. La procedura può essere utilizzata anche per i mutui che siano stati oggetto di operazioni di cartolarizzazione: sarà sempre la banca originaria che dovrà gestire l’operazione svolgendo, di norma, per conto della società veicolo (nuova titolare del credito in base alla cessione dello stesso), la funzione di servicer. [16] Il 14 maggio l’Antitrust avvia dieci istruttorie su dieci banche. «La legge Bersani sulla portabilità dei mutui ”è rimasta inattuata”, denuncia Catricalà che accenna alle denunce di cittadini messi di fronte «a costi insormontabili» per trasferimenti e surroghe. ”Abbiamo prove sufficienti per agire: tali operazioni secondo la legge devono avvenire a costo zero” ha aggiunto il presidente dell’ Antitrust sottolineando di ritenere ”scorretto” il modo di agire degli istituti di credito messi sotto accusa. Ragione per cui, dice, l’ istruttoria è stata aperta ”non per intesa tra banche, ma per pratica commerciale scorretta”. Le banche sono Unicredit, Intesa Sanpaolo, Bnl, Monte dei Paschi e Antonveneta, Deutsche Bank, Popolare di Milano, Ubi Banca, Carige e Banca Sella [17]. Secondo il Codacons «i comportamenti scorretti delle banche che non applicano le disposizioni previste dalle liberalizzazioni introdotte dal pacchetto Bersani, hanno prodotto un danno ai correntisti pari a 5,9 miliardi euro». [18] La portabilità gratuita è anche uno dei primi impegni del nuovo ministro dell’Economia. Dopo avere sottoscritto una convenzione con l’Abi per facilitare le rinegoziazioni, Giulio Tremonti dà vita a un osservatorio con le associazioni dei consumatori che permetterà di monitorare l’andamento dell’accordo. Ma non solo: «Il ministro ha aggiunto che c’è l’impegno del Governo anche per azzerare i costi della portabilità e le spese notarili. Per abbattere le spese dal notaio, per Tremonti ci sono due strade: ”estendere anche ai beni immobiliari la possibilità che sia il funzionario di banca a certificare la girata, come giá avviene sui valori mobiliari” oppure «conservare la funzione del notaio, ma a costo zero»” [19]. [1] Pietro Saccò, Avvenire, 3/04/2008; [2] Avvenire, 3/04/2008; [3] Rosa Serrano, Repubblica, 14/04/2008; [4] Andrea Di Turi, Avvenire, 3/04/2008; [5] Gino Pagliuca, Corriere della Sera, 25/02/2008; [6] Nicola Borzi, Il Sole 24 Ore, 6/03/ 2007; [7] Massimo Sideri, Corriere della Sera, 6/11/2007; [8] Rosa Serrano, Repubblica, 10/11/2007; [9] Eugenio Fatigante, 14/04/2008; [10] Paola Pica, Corriere della Sera, 25 luglio 2007; [11] Sergio Rizzo, Corriere della Sera, 28/10/2007; [12] Stefania Tamburello, Corriere della Sera, 10/07/2007; [13] Rosa Serrano, Repubblica, 6/05/2008; [14] Stefania Tamburello, Corriere della Sera, 15/05/2008; [15] Stefania Tamburello, Corriere della Sera, 5/04/2008; [16] Rosa Serrano, Repubblica, 26/05/2008; [17] Stefania Tamburello, Corriere della Sera, 15/05/2008; [18] Il Sole 24 Ore, 14/05/2008; [19] Nicoletta Cottone, il Sole 24 Ore, 27/05/2008;