Cinquantamila.it La storia raccontata da Giorgio Dell'Arti

La Stampa, venerdì 19 ottobre I prezzi delle case sono aumentati a ritmi irragionevoli per dieci anni. Le medie ufficiali parlano di rivalutazioni tra il 60% e il 160% in quasi tutti i maggiori paesi (Germania esclusa), ma nascondono incrementi degli immobili realmente commerciabili che sono stati anche superiori al 300%. La ricchezza delle famiglie in Italia e in gran parte dei paesi industriali è aumentata, permettendo ai consumi di compensare la perdita di potere d’acquisto dei redditi da lavoro. Ma il ciclo degli immobili sembra esaurito, in America la bolla si sta sgonfiando dopo la crisi dei mutui. Che cosa succederà in Europa, è la nuova incognita che interessa famiglie e policy-makers. Secondo i dati degli ultimi tre mesi, i prezzi delle case negli Usa sono già scesi del 5% e una stima preliminare è di una discesa analoga da qui alla fine del 2007. Martin Feldstein, di Harvard University, cita una stima di Goldman Sachs secondo cui i prezzi potranno scendere nell’arco di qualche anno fino al 30%. Robert Shiller, l’economista che denunciò l’esuberanza irrazionale di Wall Street a fine anni ’90 e poi quella del real estate, definisce «del tutto possibile» un calo dei prezzi del 50%. Già oggi il numero di nuove case in costruzione è sceso del 20% nell’arco di 12 mesi. L’economista Edward Leamer calcola che in passato a ogni caduta delle costruzioni ha sempre fatto seguito una recessione. Il valore del patrimonio immobiliare Usa è di circa 21 mila miliardi di dollari e un calo del 20% annullerebbe ricchezza per 4 mila miliardi con un «effetto ricchezza» negativo sui consumatori pari a 200 miliardi di dollari, cioè l’1,5% del pil. Applicando un normale moltiplicatore (quando un consumatore non spende, cala il reddito anche del fornitore che a sua volta riduce i propri consumi), l’effetto arriva a circa il 2,5% del pil, quanto basta a mandare in recessione l’economia americana. Apparentemente i segni di una crisi epocale che avrebbe dovuto travolgere l’economia degli Stati Uniti sono sembrati evaporare nelle ultime due settimane. Le Borse mondiali hanno segnato forti riprese e le notizie di gravi squilibri in istituzioni finanziarie sono cessate. Tuttavia, un occhio medico osserverebbe che nei mercati finanziari la febbre è rimasta, anche in Europa, ed è ancora presto per escludere una ricaduta: i tassi d’interesse del mercato interbancario continuano infatti a rimanere ben al di sopra di quelli ufficiali. Sarebbe d’altronde un evento inedito che lo shock degli immobili americani lasci indenne l’Europa. Storicamente infatti i prezzi degli immobili negli Usa e in Europa si sono mossi di pari passo. Tra il 1970 e il 1990 i movimenti dei prezzi delle case erano spiegati in larga parte - oltre l’80% - dal tasso di crescita dell’economia. Dalla fine degli anni Novanta, invece, i prezzi delle case non rispondono tanto alla crescita delle economie, quanto al movimento dei tassi d’interesse. Secondo un’analisi di Deutsche Bank, il rapporto tra valore degli immobili e crescita dell’economia si rompe sia negli Usa sia in Europa nel ’98 quando le condizioni finanziarie diventano determinanti per la crescita del reddito disponibile delle famiglie e guidano la domanda di immobili che aumenta anche se le famiglie devono indebitarsi. Utilizzando un modello econometrico che ricrea il rapporto tra il valore degli immobili europei e il livello dei tassi d’interesse in America e in Europa, gli economisti tedeschi hanno stimato un possibile calo dei prezzi delle case in Europa dell’8% nei prossimi due anni, tale da trascinare al ribasso anche l’indice generale dei prezzi con un’inflazione negativa dell’1% a fine 2009. L’effetto però dipende in gran parte dal rapporto tra la domanda e l’offerta di immobili disponibili. Gli economisti del Ceps, un centro studi con base a Bruxelles, stimano che i rischi legati all’eccesso di offerta siano concentrati in Spagna e Irlanda, mentre la domanda sia ancora in equilibrio in Italia e addirittura più forte dell’offerta in Germania e Francia. Nel caso della Spagna, però, le conseguenze potrebbero essere talmente drammatiche da far precipitare il paese in recessione. L’impossibilità di disporre di tassi d’interesse "nazionali" porterebbe lo shock spagnolo ad avere conseguenze in tutta l’area dell’euro. I prossimi tre mesi dovrebbero essere cruciali per far chiarezza in uno scenario attualmente troppo ricco di incognite. Mentre in prospettiva dovrebbe ricrearsi il legame fondamentale tra crescita dell’economia e valore degli immobili, interrotto dal decennio dell’esuberanza irrazionale. Carlo Bastasin

CARLO BASTASIN