Cinquantamila.it La storia raccontata da Giorgio Dell'Arti

L’alchimia diabolica dei mutui per la casa. Corriere della Sera 24 luglio 2007. Che ogni individuo debba vivere in una casa propria è idea più che lodevole. C’è un’antica ed esimia tradizione, nel mondo anglofono, che vede la libertà del singolo intimamente connessa al possesso del bene immobile. Sia nel Regno Unito che negli Usa, proprio quest’ultimo è servito da presupposto iniziale al diritto di voto. Nel diciannovesimo secolo, la «democratizzazione » sottintendeva l’estensione del suffragio alla fascia di popolazione indigente. Soltanto nel ventesimo secolo si cominciò a sognare una società in cui ogni elettore avrebbe anche posseduto la casa in cui viveva. Dall’epoca della Federal Housing Administration (anni Trenta del secolo scorso), si è compiuto un enorme sforzo volto a incoraggiare l’acquisto di abitazioni facendo leva su incentivi quali, tra gli altri, i mutui ipotecari garantiti dallo Stato o la detrazione fiscale dei relativi interessi. Sì, ha funzionato. In tutto il mondo anglofono, il possesso di un bene immobile è ormai la norma. Prima degli anni Trenta, non più dei due quinti dei nuclei familiari d’Oltreoceano vivevano in una casa di proprietà. Oggi, invece, il 68% delle famiglie risiede in un’abitazione propria. Quanto alla Gran Bretagna, si è passati da meno di un terzo nel 1953 a una punta del 75% nel 1981. Valore che ora è sceso al 70%, e ciò in ragione del fatto che l’inflazione nel mercato immobiliare ha reso quasi impossibile, per chi è in cerca della prima casa, salire la property ladder, la scala della proprietà. Ma il troppo stroppia. Forse (forse) una casa di proprietà non rappresenta la soluzione ottimale per chicchessia. Forse (forse) sarebbe meglio smettere di circuire e irretire chi vive ai margini della società affinché sottoscriva ipoteche e acquisti un immobile. E forse (ancora: forse) ci stiamo avvicinando a una resa dei conti, ovvero al giorno in cui i costi di siffatta politica ricadranno non soltanto su una minoranza di nuclei familiari oberati dalle incombenze, ma su tutti noi. Negli ultimi due lustri o giù di lì, le banche e altri istituti finanziari Usa si sono resi protagonisti di una corsa al credito a favore della fascia di popolazione meno abbiente. Al momento della vendita, le rate mensili sono irresistibilmente modeste e allettanti. Poi però il mutuatario è interamente esposto ai tassi di mercato. I tassi ipotecari hanno visto in media un incremento di circa il 25% dal giugno 2003 (passando dal 5,34 al 6,66%), con l’esito di un’onda d’urto che ha scosso l’America. D’un tratto, il settore edilizio ha smesso di essere una scommessa a colpo sicuro. E in tutto il Paese, stando all’indice S&P/Case-Shiller, il mercato immobiliare sta registrando la prima flessione dal 1991. Ciò che potrebbe indurre a ribattere: chi sottoscrive un mutuo sapendo di non poterlo onorare, pianga se stesso. Per due ragioni, tuttavia, una simile risposta lascia insoddisfatti. In primis, va tenuto conto del reboante marketing dei prestiti. In secondo luogo, non è semplice per il consumatore agire con consapevolezza e cautela giacché, nella gran parte dei casi, parliamo di persone che a stento masticano l’abc dell’economia e della finanza. E, in ogni caso, le tare del mercato non ledono esclusivamente i mutuatari. vero il contrario: il boom dei casi di insolvenza e pignoramento minaccia di innescare reazioni a catena in tutto il sistema finanziario globale. E l’insolvenza dei mutui influenza mercati finanziari apparentemente lontani. Perché? La risposta, in realtà, risiede nell’impiego di bond garantiti da mutui ipotecari quale collaterale di titoli sofisticati. Trattasi, insomma, di alchimia finanziaria: utilizzare i mutui ipotecari per ottenere una top tranche di titoli con rating AAA è come trasformare il piombo in oro. O in oro degli stolti? Il mese scorso, due hedge fund della banca d’affari newyorkese Bear Stearns hanno rischiato di essere bruciati dal loro paniere. Ma forti perdite sono state registrate anche altrove. Così, ora le agenzie di rating declassano i titoli garantiti da mutui ipotecari. Settimana scorsa, difatti, era palpabile una contagiosa preoccupazione nei vari mercati creditizi e monetari. Il biglietto verde, intanto, precipitava. Con ciò non si vuole affatto rimpiangere i vecchi progetti abitativi né le case popolari, per cui i meno abbienti pagavano affitti agevolati in cambio di un alloggio che non avevano alcun interesse a tenere in buono stato, e meno che mai ad apportarvi migliorie. Ma è bene chiedersi quanto sia ragionevole indurre il mondo intero ad acquistare un immobile confidando nelle sole forze del mercato. Nell’assenza di un’alfabetizzazione economica universale, la democrazia della proprietà rischia di perdere non solo credibilità, ma il credito tout court. Niall Ferguson

CORRIERE DELLA SERA 24/07/2007