Cinquantamila.it La storia raccontata da Giorgio Dell'Arti

Da qualche tempo si parla spesso della necessità di un grande piano per la casa per le (ex?) classi medie alle prese con prezzi e affitti proibitivi. Ma quali dimensioni concrete dovrebbe avere il piano? Partiamo dal fatto che il disagio abitativo è sia esplicito (per due milioni di famiglie il rapporto affitto/reddito supera il 30 %) sia implicito (quasi due milioni di giovani occupati che devono tuttavia rimanere con i genitori per l’impossibilità di accedere al mutuo-casa teoricamente necessario). Diciamo che per essere significativo un intervento dovrebbe risolvere il problema per almeno un milione di famiglie. Alcuni vogliono partire dall’Ici. recente la proposta di neutralizzare l’impatto sui bilanci comunali di una forte riduzione dell’Ici attraverso il gettito generato dall’introduzione di una cedolare secca (20%) sugli affitti. Altri individuano uno strumento strategico in fondi di social housing, che costruiscano nuovi immobili e li affittino a livelli del 40-50% inferiori a quelli di mercato. Quanto possono essere efficaci queste iniziative? Iniziamo dal piano "cedolare secca", che prevederebbe (fra emersione e creazione di base imponibile) un extra-gettito di circa 5 miliardi. La sua riuscita presuppone da una lato che chi attualmente affitta in nero voglia invece pagare il 20% di tasse. Dall’altro che sia decisivo un incentivo fiscale di circa il 10% (il 97,5% dei contribuenti dichiara un reddito inferiore ai 50.000 ࿬ e paga già ora un aliquota marginale che è in media di circa il 30%). Quantitativamente, l’esito non sembra quindi scontato. Veniamo ai Fondi di Social housing. Anche in uno scenario nel quale i Comuni potessero/volessero conferire le aree necessarie a prezzi "politici", il costo complessivo (costruzione, gestione ecc) dell’operazione ben difficilmente potrebbe scendere sotto i 1.000 euro al mq. Alcuni - piccoli - Fondi sono stati creati, ma la costruzione di un milione di appartamenti da 80 mq richiederebbe la creazione di un Fondo di dimensioni colossali, difficilmente compatibili con la situazione di finanza pubblica. Entrambi gli interventi possono quindi produrre effetti che sono positivi, ma non risolutivi. Come è possibile integrarli producendo effetti tangibili nel breve termine senza creare oneri finanziari eccessivi per i soggetti pubblici? In altre parole, su cosa è possibile "fare leva"? Probabilmente sulla ricchezza patrimoniale (prima casa) delle famiglie, la più elevata dei paesi Ocse e tuttavia ancora la più illiquida. Può aiutare una particolare versione del prestito vitalizio, introdotto in Italia con la Finanziaria per il 2006. Il genitore può infatti contrarre il prestito per aiutare il figlio: abbattendo il suo fabbisogno di mutuo prima-casa, o (se il prestito viene corrisposto in forma di rendita annua) finanziando l’affitto. In entrambi i casi si tratta di un "pacchetto" di due operazioni collegate (definibile come "Mutuo Intergenerazionale" - Mig). ovviamente difficile stimare l’effettivo impatto del Mig, ma il potenziale c’è (se il 10% degli attuali proprietari di prima casa a Roma potesse accedere al/volesse finanziare schemi di Mig attraverso il prestito vitalizio, potrebbero essere liberate risorse probabilmente superiori a 6 miliardi di euro). Il problema è che il Mig rischia di essere "caro", sia perché è una doppia transazione (doppie spese fisse, doppie imposte ecc.), sia per la necessità, da parte delle banche, di coprire il cosiddetto longevity risk sul prestito vitalizio (il rischio, connesso con l’allungamento delle aspettative di vita, che il valore finale dell’immobile possa non essere sufficiente per rimborsare capitale e interessi). Vi è inoltre un ovvio problema di trasparenza, accentuato dal fatto che il prestito si rivolge alla fascia più anziana della popolazione. Ma proprio qui c’è un importante ruolo potenziale del soggetto pubblico (Comune e/o Stato). In cambio di condizioni finanziarie più favorevoli per i cittadini, le forme di supporto possono andare dalla semplice certificazione (il "bollino blu" sulla trasparenza del Mig) all’intervento finanziario diretto (il Comune/Stato potrebbe nell’ambito di un plafond coprire ad esempio le spese notarili e/o - attraverso garanzie formulate in modo tale da non impattare i bilanci - parte del longevity risk) alla creazione di un contesto normativo e tributario agevolato (un recentissimo emendamento al ddl Bersani va in questa direzione). Sul fronte del Mig/affitto, potrebbe infine essere vagliata la possibilità di cofinanziare con gli inquilini polizze di garanzia che, ad un costo accettabile (circa 30 milioni per 100.000 contratti) assicurerebbero ai locatori la certezza di incamerare automaticamente tre annualità di affitto (e non, come ora, tre mesi) in caso di mancato rilascio dell’immobile a scadenza. Un maggiore risarcimento potrebbe essere importante, dato che in molti casi la decisione di non affittare dipende dalla convinzione che, dati i tempi biblici della giustizia civile e i ricorrenti blocchi degli sfratti, sia difficile rientrare in possesso dell’immobile a scadenza contrattuale per utilizzarlo al meglio. Le ipotesi di lavoro possono dunque essere molteplici. Il concetto-base è tuttavia quello per cui, data la spiacevole aritmetica che caratterizza il rapporto tra obiettivi quantitativi e risorse spendibili, l’intervento pubblico sulla casa deve anche supportare - governandone la trasparenza - strumenti di mercato per la trasformazione della enorme ricchezza immobiliare esistente in ricchezza mobiliare e viceversa, in funzione del variare delle preferenze intertemporali dei singoli durante le diverse fasi del loro ciclo vitale. *Direttore Investimenti e finanza del Comune di Roma di Fabrizio Ghisellini

FABRIZIO GHISELLINI